地產資管界 作者：地產資管界
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目前，雖然國內并未推出以商業地產為底層物業的公募REITs，但共有16支以持有中國內地商辦物業，在港交所和新交所上市的房地產信托投資基金（REITs），其中新交所共有10支，港交所共有6支，我們稱之為中概REITs。
表：中概REITs情況
來源：地產資管界整理
近期，港交所中概REITs中，越秀房托、匯賢產業信托、招商房托、春泉產業信托陸續公布了2020年中期業績。以下是地產資管界對這四支中概REITs上半年業績進行的盤點。
越秀房托：酒店物業沖擊最嚴重
8月6日，越秀房產信托基金（以下簡稱“越秀房托”）發布2020年中期業績報告，多項數據出現了不同程度的下跌。
過去半年，越秀房托總收入約為8.3億元，同比下降16.9%；物業收入凈額約為6.5億元，同比下降10.3%；除稅后及與基金單位持有人交易前的凈虧損為2.12億元，同比跌129%。
由于總收入減少，越秀房托向基金單位持有人分派的金額也隨之減少。上半年分派總額約為3.19億元，同比下降24.9%；每基金單位分派約0.099元，同比下降27.2%。
越秀房托投資組合
截至2020年上半年，越秀房托旗下一共持有八項商業物業，包括廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心，上海的越秀大廈，武漢物業以及杭州維多利。
表：2020上半年越秀房托持有物業情況
來源：企業財報
新冠疫情風險面前，成長型物業的表現較成熟型物業更好。過去半年，武漢物業雖然身處疫情的重災區，但出租率仍錄得11%的升幅，為85.3%；杭州維多利出租率為97.8%，同比增加1.1%。
另六項成熟型物業——白馬大廈出租率為97.3%、財富廣場為97.1%、維多利廣場為94.1%、國金中心為94.5%，同比分別下跌2.7%、2.5%、5.3%、0.8%，城建大廈出租率為96.2%，同比增加0.3%。
在成長型物業的拉動下，越秀房托上半年整體出租率提升至92.1%，去年同期為90.5%，其中成熟型物業出租率為94.5%，去年同期為96.5%，成長型物業為86.7%，去年同期為76.9%。
表：2020上半年越秀房托物業出租情況
來源：企業財報
越秀房托董事長林德良認為，一個好的基金資產組合里一定要有成熟型和成長型的物業。成熟型物業是基底，成長型物業可以帶來成長性，“這樣就算在經濟周期很差的時候，企業的業績表現也不會太差”。
從業態來看，酒店是越秀房托上半年受影響最大的一部分。期內，越秀房托寫字樓部分收入為4.68億元，同比增加3.54%；批發商場1.61億元，同比減少12.97%；零售商場8075.2萬元，同比減少14.43%；酒店及服務式公寓收入1.2億元，同比減少55.22%。
林德良坦言，疫情對酒店沖擊最大。2、3月份四季酒店入住率只有2.4%、6%，但6月份已經迅速恢復至62.4%，7月份繼續上升至75%，恢復到去年同期八成的水平。
而寫字樓部分影響相對最小，雖出租率出現下滑，但收入是唯一實現增長的。“寫字樓是最容易穿越經濟周期，因為寫字樓是靠產業動能去帶動的，而商場或酒店靠消費動能去帶動。”林德良指出。
據其透露，今年上半年國金中心續租租金實現了12%的升幅，白馬大廈、城建大廈、維多利、財富廣場升幅分別為14.8%、5%、7%、8%。下半年寫字樓到期租約比例為13.6%，若這部分續租率能達到60%-70%，那整體續租租金升幅也可達到5%。
林德良稱，此前租戶的租約都是三五年前簽的，現在續租對標的是市場價，這是續租租金得以上升的主要原因。
招商房托：未來將注入新的項目
作為一家新上市的房托，8月18日，招商局商業房托發布中期業績，這也是招商局房托首次公布中期業績。該集團期內收益為1.78億元，物業收益凈額為1.387億元，凈物業收益率為78.0%。除稅后溢利為4562.1萬元，可供分派收入為8193.2萬元，派息率為100%，每基金單位分派0.0809港元。
來源：企業財報
招商局房托基金投資組合
2020半年報顯示，公司期內收益較2019年同期的收益減少約1283.1萬元。整體物業組合的出租率由2019年6月30日的81.0%上升至2020年6月30日的83.2%，升幅為2.1個百分點。由于向租戶提供約1500萬元的租金優惠，故租金收入較去年同期減少5.7%至1.512億元。
表：2020上半年招商房托物業出租情況
來源：企業財報
招商局商業房托主席黃均隆于中期業績發布會上指，今年下半年將會加快改造升值，以提升物業價值，并會于集團內部及外部尋持優質資產注入房托。
招商局商業房托執行董事郭瑾指，招商局商業房托未來將繼續以兩條腿走路，對于存量資產會以穩字當頭，不過隨著政策放松，會更積極尋找物業，以穩中求更大的發展，除會于招商蛇口以及招商局集團內部尋找適合房托的項目，另一方面會于市場上尋找項目，于上半年已在北、上、大灣區尋找項目，而下半年更會拓展到有潛力的二線城市，包括一些招商蛇口已進入的二線城市。
匯賢產業信托：分派金額大跌
8月3日，李嘉誠旗下的匯賢產業信托公布2020中期業績。報告期內，該公司物業收入凈額為7.51億元（人民幣，下同），按年下跌27.9%，而可供分派金額為1.4億元，較去年同期減少80.7%。
公司2020半年報指出，分派比率為90%，分派金額為1.26億元（2019年：7.25億元），而每基金單位分派為0.0212元（2019年：0.1245元）。按2020年6月30日基金單位的收市價2.15元計算，年度化分派收益率為2.0%。
來源：企業財報
由于新冠疫情及其所帶來的經濟影響，匯賢產業信托于2020年6月30日投資物業的評估價值約為308.41億元，而于2019年12月31日則為329.38億元。
截至2020年6月30日止六個月，匯賢產業信托物業收入凈額為7.51億元人民幣。其中酒店物業組合收益總額為0.63億元（2019年：2.31億元）。盡管繼續采取人力資源管理及延后資本支出計劃等進取的削減成本措施，物業收入凈額總計仍錄得4,400萬元虧損，而于2019年同期則錄得4,300萬元溢利。
表：2020上半年匯賢產業信托物業租金情況
來源：企業財報，地產資管界整理
匯賢產業信托的零售物業組合包含兩個大型購物中心：北京東方廣場東方新天地及重慶大都會東方廣場商場，于報告期間，零售物業組合的收益為4.83億元（2019年：6.14億元），物業收入凈額為3.44億元（2019年：4.52億元）。
匯賢產業信托的寫字樓物業組合包括北京東方廣場東方經貿城及重慶大都會東方廣場商廈。收益為5.62億元（2019年：6.60億元），物業收入凈額為4.03億元（2019年：4.99億元）。
春泉產業信托：上半年虧損2.7億元
春泉產業信托是香港第一支讓投資者直接投資位于北京 CBD 的兩幢超甲級寫字樓的產業信托，其底層物業主要包括華貿中心1座和2座所有的寫字樓樓層（1座4至28層，2座4至32層，建筑面積約為12萬平方米）及位于兩座寫字樓地下樓層的約600個停車位（以下稱“華貿物業”）。
根據近日公布的2020年中期業績顯示，春泉產業信托期內收益為人民幣2.73億元，環比減少1.8%，同比增加1.4%。扣除物業經營開支人民幣6972萬元后，物業收入凈額為人民幣2.03億元，環比減少0.9%，及同比增加0.5%。于報告期間，凈物業收益率為74.4%。(2019年下半年：73.8%;2019年上半年：75.1%)。
于報告期間，在宏觀局勢相當不利的情況下，華貿物業的表現仍然相對穩定。租金收益為2.4353億元，環比輕微減少0.5%，同比增加1.8%。因此，收益環比減少0.7%，同比增加1.0%。扣除物業經營開支人民幣6941萬元，物業收入金額錄得人民幣1.8363億元，環比增加0.6%，同比減少0.1%。
表：2020年上半年華貿物業經營表現
來源：企業財報
經計及華貿物業的公允價值減少人民幣3.12億元及英國組合的公允價值減少人民幣2485萬元，報告期間的除稅后溢利轉為虧損人民幣2.656億元，而上年同期取得溢利1.528億元。
2020年上半年，該集團的中期分派每個基金單位9.5港仙，環比增長6.7%，且分派比例為100%。
此外，于報告期間的可供分派收入總額為人民幣1.25億元，環比增加5.2%及同比增加10.5%。于其他調整中，可供分派收入總額不包括匯兌虧損及投資物業公允價值虧損(均為非現金性質)。
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