先從我的一種思想的轉(zhuǎn)變說起。

二十多年前，我第一次去意大利考察，直接去了一個(gè)不太大，但非常美的城市——維羅納。其城市的標(biāo)志之一，就是在市中心一座歷經(jīng)了幾千年，但依然保存非常完好的斗獸場，當(dāng)然，這也正是我去拍照的重點(diǎn)之一。

▼ 維羅納的圓形競技場，如今改造為阿萊納圓形大劇場

那次和我同去的，還有幾個(gè)做石材生意的山東老鄉(xiāng)，維羅納有一個(gè)全球最著名的石材展，他們?yōu)榱丝凑褂[，也就第一次出了國。

正當(dāng)我聚精會神地拍照時(shí)，在我的身邊，突然響起了一陣最地道的家鄉(xiāng)話：「怎么就不能湊點(diǎn)錢來好好修修，你看看這建筑破的！這成什么樣子嘛！」回過頭來，看到我的那位老鄉(xiāng)滿臉都是憤憤不平，也頗為不屑的樣子。

▼ 阿萊納圓形大劇場內(nèi)部

在當(dāng)時(shí)，我對他反而是頗為不屑的。知道什么叫歷史文物嗎？知道什么叫遺產(chǎn)保護(hù)嗎？知道什么叫修舊如舊嗎？知道什么叫「殘缺美」嗎？說出這么「沒文化」的話來！看來，咱們真是太需要大眾文化普及了！

一晃，二十多年過去了！在這二十多年里，維羅納的那個(gè)古老的斗獸場，沒有變；相信我那個(gè)老鄉(xiāng)的審美觀，也沒有變；當(dāng)然，世界上關(guān)于文物保護(hù)的基本理念，更沒有變。

唯一變化的，是我的想法。

▼ 文物保護(hù)理念下，維羅納不只圓形競技場沒有變，城市面貌也沒有大的變化

二十多年后，當(dāng)我進(jìn)一步去思考城市更新問題的時(shí)候，突然又想起了那位老鄉(xiāng)的話。

現(xiàn)在想想，他的那些觀點(diǎn)，倒也無可厚非。當(dāng)然，我并不是贊同那種要把古跡修葺一新的觀點(diǎn)，我的文物觀和遺產(chǎn)保護(hù)觀并沒有任何改變。所改變的，是我對于城市更新中「新」與「舊」的思考。

或者說，我只是想明白了這樣一個(gè)道理——世界上這些「人民城市人民建」的城市，事實(shí)上，這些「人民」大都是由「非專家」的普通人構(gòu)成的。

既然如此，這普羅大眾的審美觀，其實(shí)也就代表了絕大多數(shù)人的審美取向，而這種取向，在城市更新的過程中，是我們必須予以考慮的。

▼ 利物浦老城區(qū)更新改造，以滿足市民需求為核心目標(biāo)

殘缺當(dāng)然是一種美！甚至廢墟，都有屬于自己的一種厚實(shí)而凝重的美。但是，有多少人的審美，能達(dá)到欣賞殘缺美的程度；又有多少人，愿意在自己的生活中，時(shí)時(shí)處處充滿這么多凝重的因素。

我想對于普通人而言，就是愛團(tuán)圓勝過愛殘缺，想歡樂超過想憂郁。這既是人之常情，其實(shí)也是城之常理。

就算在那個(gè)被我們視為「文物保護(hù)」模范生的維羅納，斗獸場及其周邊區(qū)域也只是城中的一個(gè)古跡片段而已。而大多數(shù)的維羅納人，事實(shí)上都生活在維羅納的新城中，那里的審美情趣或許沒有那么高雅，但那里的日子卻是輕松而且愜意的……

▼ 維羅納的「文物保護(hù)」與市民生活的「煙火氣」緊密結(jié)合

「修舊如舊」是一個(gè)「文物保護(hù)」的概念，推廣到城市尺度，也應(yīng)該是「舊城保護(hù)」的概念。城市更新中，是有風(fēng)貌問題，但不要一提風(fēng)貌，就一定要和保護(hù)聯(lián)系起來。「風(fēng)貌」本身是一個(gè)「中性詞」，既無貶義，又無褒義，這也就意味著，并非所有的風(fēng)貌都值得保護(hù)。

如果這一帶舊城的風(fēng)貌確有價(jià)值，那是應(yīng)該在更新時(shí)適度給予保護(hù)；如果沒有太高的價(jià)值，那更新的手筆也就不妨大一點(diǎn)兒；如果經(jīng)專家論證后，覺得這一片舊城的風(fēng)貌屬于那種一點(diǎn)兒也不能動(dòng)，擁有極高價(jià)值的一類，那我覺得應(yīng)該直接列入「舊城保護(hù)」，而不應(yīng)放入「城市更新」的范疇。

▼ 西班牙塔拉戈納對羅馬圓形競技場的保護(hù)

▼ 馬賽歐洲及地中海博物館對歷史建筑的開發(fā)使用

只要是定義為城市更新的區(qū)域，那這「更新」二字，無論如何都有一定程度的「由舊變新」的含義，這既符合普通市民的心理預(yù)期，也符合「形式帶動(dòng)內(nèi)容」的城市發(fā)展規(guī)律。

所以，我們在「城市更新」中應(yīng)該討論的是在「更」的時(shí)候，到底「新」到什么程度，到底「新」成什么樣子。

▼ 北京前門「由舊變新」的更新

記得在很多次研討會上，我曾不止一次地聽到過類似的話：「只要把舊城區(qū)保護(hù)好了，不一樣可以過新生活嗎？不一樣可以是一座現(xiàn)代化的城市嗎？你看看那些歐洲城市，那些老城，不都是幾百年、上千年嗎？都保護(hù)得好好的！人家不同樣是現(xiàn)代化國家、現(xiàn)代化城市嗎？」

其實(shí)，如果你在國外是認(rèn)真地考察過的，而不僅僅是去走馬觀花地路過了一下，那你就會知道，這種說法，并不是事實(shí)！但是，如果改兩個(gè)字，那基本上就是事實(shí)了——把「保護(hù)」改成「更新」。

▼ 英國南安普頓壩口城墻的保護(hù)與西碼頭購物中心的更新，形成鮮明對比

有一本童話書，很多小朋友都看過，叫《愛麗絲漫游奇境》，其中有一個(gè)童話人物，叫紅桃皇后，她對愛麗絲說了一句名言：「你只有不斷奔跑，才能留在原地！」這句話非常有名，以至于現(xiàn)在把所有那些通過不停努力，才能維持現(xiàn)狀的現(xiàn)象，都叫做「紅桃皇后效應(yīng)」。

對于城市與建筑而言，「紅桃皇后效應(yīng)」不但存在，而且非常明顯。

就以歐洲為例，你現(xiàn)在看到的許多城市，特別是那些被推崇為風(fēng)貌保護(hù)的典型城市，實(shí)際上有很多都經(jīng)歷過大拆大建的過程，而且在此之后，其每一個(gè)片區(qū)的更新改造，也是在不斷進(jìn)行著的。

其中，最典型的莫過于巴黎和維也納。

▼ 維也納城市俯瞰

這兩座城市，被很多人誤以為是古典建筑與現(xiàn)代生活相結(jié)合的完美典范，這其實(shí)是個(gè)大大的誤會。

這兩座城市的主框架，其實(shí)都是在近代形成的，而且還都經(jīng)歷了大拆大建。作為巴黎的規(guī)劃者，奧斯曼男爵就不消說了——巴黎那一條條筆直寬闊的大街，不是他拆出來的，就是他拓寬的，其中最典型的代表，就是氣勢宏大的香榭麗舍大道。

▼ 巴黎如今的城市肌理也曾經(jīng)歷過大拆大建

而奧地利那位真正的規(guī)劃者，國王弗朗茨·約瑟夫一世，那就更狠，直接把維也納的老城墻全部拆掉，修成了寬闊的環(huán)城大道，然后在上面跑電車，周邊還大搞「形象工程」。

其中，就有著名的維也納金色大廳，這座建筑和巴黎歌劇院一樣，都是近代建筑，而不是古典建筑，只不過是在其現(xiàn)代化的功能外面，加了古典審美的外殼而已。

換言之，他們現(xiàn)在之所以還很好用，是因?yàn)樗麄兊哪昙o(jì)并不大，千萬別把人家當(dāng)成了巴黎圣母院。人家現(xiàn)在好用，不是更新之后的結(jié)果，而是人家本來就是新的，只是在外觀上「做舊」了而已！

▼ 維也納金色大廳曾是「形象工程」的代表

要真是舊的建筑或城區(qū)，不經(jīng)更新，是不太可能適應(yīng)新的內(nèi)容的。

你之所以不知道他們更新過，很可能是因?yàn)樗麄兊母率且环N循序漸進(jìn)的過程，而不是一種大張旗鼓的運(yùn)動(dòng)。正是由于不停地在進(jìn)行「微更新」，才避免了不得不做一次「大更新」，更避免了被「強(qiáng)拆」的命運(yùn)。

所以，我們可以說，城市是建出來的，也是改出來的。因?yàn)椋鞘挟吘故侨祟惿畹奈枧_，只要是舞臺，一經(jīng)建好就有相對的固定性，而生活卻是在永恒變化的。

▼ 利物浦老城區(qū)風(fēng)貌，是不斷「微更新」的疊加結(jié)果

從歷史長周期來看，當(dāng)然是不斷變化的，而就其中一個(gè)小時(shí)段來觀察，又有相對的穩(wěn)定性。

于是，在這個(gè)相對穩(wěn)定的時(shí)段內(nèi)，舞臺相對于生活而言，是具有匹配度的；過了一段時(shí)間，如果生活變化了，但變化的幅度沒有那么大，那個(gè)舞臺，做一做修改就可以了，這也就是我們所談的城市更新的范疇；

如果有一天，生活有了極大的變化，不再是討論一座水磨房效率高不高，而是要干脆改成紡織廠了，那個(gè)時(shí)候的大拆大建，就將是不可避免的。

▼ 當(dāng)工廠們紛紛離開城市時(shí)，他們遺留下的空間，被城市的文化需求替代，如畢爾巴鄂的古根海姆博物館區(qū)

這也就是狄更斯在《雙城記》里所描寫的那個(gè)一腳天堂、一念地獄的時(shí)代。而在經(jīng)歷了瘋狂的工業(yè)化與城市化之后，那個(gè)時(shí)代的建筑遺產(chǎn)又在世界上很多地方保留至今，并在修修補(bǔ)補(bǔ)之后，繼續(xù)適應(yīng)我們現(xiàn)代人的生活……

所以，真正的城市更新，一定要是真誠的，故而也是真實(shí)的，一定要發(fā)生在「生活的演出」和「建筑的舞臺」真正不相適應(yīng)的時(shí)候。也就是說，城市需要更新的真正動(dòng)因應(yīng)當(dāng)是功能與形式的沖突，當(dāng)形式實(shí)在適應(yīng)不了功能時(shí)，才需要「城市更新」。

▼ 漢堡港口新城除了將部分老建筑改造為文化空間，大部分被拆除后，建造為適合「新城」需求的建筑群

這其中的大多數(shù)情況，應(yīng)當(dāng)是形式追隨著功能而更新，這也正是我們在這本書里所要探討的「城市更新」問題。

但也有一種可能，那就是這棟建筑、這個(gè)空間，實(shí)在是太過重要，太有價(jià)值，那就只能要求這里的人們?yōu)榱诉@樣一種建筑形式，去修訂或約束自己的行為。要么改變?nèi)说纳睿锤膿Q生活的人。

這也正是風(fēng)貌保護(hù)和舊城保護(hù)的邏輯根源。這類的案例，在世界各地我也看過很多，更拍過很多，我們計(jì)劃再出一本關(guān)于「舊城保護(hù)」的書，來討論這方面的經(jīng)典案例。

▼ 倫敦西區(qū)的更新所取得成績，很大程度來自于人們文化生活需求的崛起，更確切的說是「戲劇文化」

而對于城市更新，我們之所以要寫這本書，就是為了在全球范圍內(nèi)找出一些相對成功的「城市更新」案例，并總結(jié)出一些共同性的東西，從而讓人們明白，在今后的城市更新工作中，采用什么樣的思路與方法，能讓更新工作更容易取得成功！

所羅門王有一句名言，「太陽底下沒有新鮮事」。這句話如果放在全球的范圍內(nèi)，那應(yīng)該是對的。

世界上那些比我們更早進(jìn)入工業(yè)化的國家，相應(yīng)的也比我們更早地啟動(dòng)了城市化的進(jìn)程。當(dāng)然，也就相應(yīng)的比我們更早遇到了城市化之后所產(chǎn)生的種種問題。而作為應(yīng)對之策，也就都不約而同地展開了城市更新，這也可以視作再城市化的一種手法。

▼ 上海黃浦濱江更新，吸取過一些倫敦南岸更新的經(jīng)驗(yàn)

雖然世界各地的人們，由于地域不同，歷史不同，文化也就不同，但既然這個(gè)地球上的所有人類都不約而同地以城市作為主要聚居形態(tài)，并且還都經(jīng)歷了相對類似的城市化進(jìn)程，這也就反過來證明，我們確實(shí)都是這個(gè)地球村里的一家人。

由此可知，今天在我們的城市更新中遇到的某個(gè)問題，在這個(gè)星球上的某個(gè)城市的某個(gè)角落的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，肯定也遇到過……所以，我們就來看看，在這些「某個(gè)」中，有哪些是「不變」的人性和「相同」的規(guī)律！

01. 人氣

毫無疑問，這是人類最大的共性之一。

作為一種社會性的群居動(dòng)物，人，是永遠(yuǎn)往人處走的；而人，也正是人最大的樂趣。

所以，任何一座城市，任何一處空間，都有可能由于人氣旺盛而興起，也有可能由于人氣凋零而衰落；反之，則完全不成立！

自古以來，沒有任何一座城市，是由于人口增加而衰落的；反過來，也沒有任何一個(gè)區(qū)域，是由于人口減少而興盛的。

▼ 倫敦國王十字區(qū)的更新圍繞「人氣」大做文章

所以，需要進(jìn)行城市更新的地方，往往就是那些人氣衰落的地方；而城市更新的目的，常常也就是要讓這些地方重新聚集人氣，重新「變得」熱鬧起來；而要想重新「變得」熱鬧，就要先重新「顯得」熱鬧，或者說，是要重新「裝得」熱鬧。

一個(gè)地方，不是因?yàn)閬砹巳耍棚@得熱鬧的，而是因?yàn)闊狒[了，方才來人的。

這件事，在人類還穿樹葉的時(shí)候，就是這個(gè)樣子；后來人類改成穿獸皮了，也還是這個(gè)樣子；再到后來，人類開始了「上衣下裳」，進(jìn)而又「褒衣博帶」了，但這愛熱鬧的習(xí)性，卻是一點(diǎn)也不曾改變過！

▼ 蘇黎世西區(qū)更新后成為城市新的「人氣磁極」

人不變，則人性不變；人性不變，則人氣的價(jià)值不變。這其實(shí)也是城市之所以能成為城市的根本原因之一——城市更新，無非就是要有更（gēng）新的人氣和更(gèng)新的人氣！

02. 藝術(shù)

那么，在城市更新中，人氣怎么來？答曰：藝術(shù)先行！

是的，一定要有藝術(shù)，而且還一定要先行！

行走在國外城市的舊城中，你如何才能甄別，哪些地方是開始「更新」了的呢？

答案就是「有組織的藝術(shù)行為開始了。」

這里所說的「有組織」和「無組織」，是有著天壤之別的。

如果這種藝術(shù)行為是無組織的個(gè)體行為，又是發(fā)生在破敗的老城區(qū)里的，比如涂個(gè)鴉、滑個(gè)板、搖個(gè)滾，組織個(gè)行為藝術(shù)什么的，那多半并不能證明這里是要更新，是要復(fù)興了。

恰恰相反，這說明這一地區(qū)已經(jīng)足夠衰落，衰落到在這里可以干一些在其他地方干不了的事兒，也就是那些在其他地方有人管，在這里卻沒人問的行為。

▼ 倫敦肖爾迪奇區(qū)的衰落，使這里成為無組織的涂鴉區(qū)

但是，如果，這些藝術(shù)行為是由企業(yè)或政府，或者是某個(gè)行業(yè)協(xié)會，有計(jì)劃、有目的地組織的，比如，專門設(shè)立個(gè)涂鴉墻，搞個(gè)壁畫藝術(shù)街區(qū)，或者是組織個(gè)街舞比賽、搖滾之夜等，這就說明，一個(gè)曾經(jīng)衰落的地區(qū)，要更新了，要起飛了！

▼ 挪威卑爾根實(shí)施了街頭藝術(shù)行動(dòng)計(jì)劃，邀請大批涂鴉藝術(shù)家在老建筑上進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作，促進(jìn)老城復(fù)興

說實(shí)話，如果單靠這樣的文創(chuàng)行為，想要盈利是很難的。但這些文化藝術(shù)的創(chuàng)意行為，做熱場子、做旺人氣的能力還是很強(qiáng)的，并且啟動(dòng)成本也很低。

所以，在世界各地城市更新的案例中，有一個(gè)規(guī)律是非常普遍的，也是特別值得推廣的，那就是「城市更新，藝術(shù)先行」！

03. 場景

有了藝術(shù)活動(dòng)，也就有了些小人氣，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，場景營造就要接手了，否則就多半會冷了場。

這就如同，如果你現(xiàn)在坐著成西線高鐵去成都，在快要進(jìn)站時(shí)，車廂的廣播里一定會放趙雷那首著名的《成都》，而且?guī)缀跛械娜艘捕紩Ｌ貏e是那些剛來成都的游客，馬上就會有一種要在玉林路走一走，在小酒館里坐一坐的沖動(dòng)。

這種時(shí)候，最需要馬上多開幾家的就是玉林路上的小酒館，而且即使消費(fèi)高一點(diǎn)也沒關(guān)系。

因?yàn)椋@群年輕人來到這里，并不是沖著「歪嘴」或「江小白」來的，而是要找到坐在玉林路小酒館里的感覺，以至于在小酒館里喝了什么酒，花了多少錢，那反倒是不那么重要了！

▼ 成都玉林路上的小酒館 | 攝影@白桂祥

這就是場景消費(fèi)和消費(fèi)場景——在哪里消費(fèi)，比消費(fèi)什么更重要；和誰一起消費(fèi)，比如何消費(fèi)更重要。

這也就能解釋，為什么在城市更新中，第一批開業(yè)的新商業(yè)，一般不是酒吧就是咖啡店，從來不是什么便利店。

因?yàn)椋@樣的商業(yè)都明確地指向了那些來找感覺的人。他們本不是這里的人，對他們而言，這里是能找到新感覺的「新地」；對「這里」而言，他們就是能帶來新的消費(fèi)的「新人」。

場景營造的最終目的，就是為特定的新人營造特定的場景，用特定的場景吸引特定的新人。

▼ 成都猛追灣更新融合了場景營造

那么，什么樣調(diào)性的場景，最適合在需要更新的老城區(qū)里營造呢？

04. 記憶

有一種說法，叫做「在這座城市歷史上，每一個(gè)發(fā)生過的歷史時(shí)期，都有權(quán)利在城市中留下屬于自己的記憶」。對于這種說法，我不知道你相信不相信，反正我是相信了；而且這世界上，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的民眾，也都相信了。

▼ 北京首鋼園更新，保留下城市對工業(yè)歷史的記憶

記得有一次，我?guī)е镜耐略谌毡镜哪硞€(gè)城市考察，面對著一條小街中那些密密麻麻的電線桿，以及電線桿子上纏繞著的亂七八糟的電線，同事們非常不解地問我，為什么其他地區(qū)都整治了，單單就這個(gè)地區(qū)不整治呢？

我告訴他們，這塊城市片段，是作為「原真性」的歷史遺跡保留下來的。

如果這段歷史上的街景是整整齊齊的，我們就應(yīng)該保留整整齊齊；如果這段歷史上的街景是亂七八糟的，那我們在保留這一段歷史記憶時(shí)，也就應(yīng)該完整地保留這些亂七八糟，這樣才是真正的記憶！

▼ 德國弗萊堡的街巷水渠曾是城市飲水渠和消防設(shè)施，在數(shù)次城市更新中得到保護(hù)，成為城市記憶

作為生活在大歷史中的一員，我們應(yīng)該把這些已經(jīng)經(jīng)歷了的歷史，以及這些歷史在城市中留下的記憶片段，多多少少剪下來那么一段，在城市更新中，將其完整地保留下來。

并利用這樣的記憶載體，向我們城市中的新人，向我們歷史中的后人，去展示，去呈現(xiàn)，甚至去出售這些歷史記憶。這樣，我們就不但能對得起歷史，也能對得起城市；不但無愧于祖先，也能不負(fù)于子孫。

▼ 北京前門三里河的更新，重現(xiàn)北京的「水鄉(xiāng)」記憶

在城市更新中，一定要保留一些在地性的，原真性的歷史記憶。這些曾經(jīng)的歷史記憶，不應(yīng)是我們更新時(shí)的歷史負(fù)擔(dān)，而應(yīng)是我們城市中用于打造場景、吸引新人的銳利武器！

05. 新人

之所以要更新，是因?yàn)樽兣f了！沒有「變舊」，也就沒有更新的必要了。那么這所謂的舊城區(qū)，究竟是什么變舊了呢？

事實(shí)上，主要是人變舊了。

只要人不舊、人不少、人不窮、人不斷，這老城區(qū)是不會變舊的。因?yàn)椋鳛椤甘^砌出來的史書」，建筑這東西，其實(shí)不怕用，使用就是最好的保護(hù)，同汽車一樣，房子最怕「放」，沒有人住空置在那里，房子是很快就會壞掉的。

這也正如我們開篇就講過的，「人氣」才是城市更新的核心問題。

▼ 日本很多城市的衰落，是因?yàn)椤溉藲狻沟乃ヂ?/p>

你去看看那些歐洲千年古城中的繁華商業(yè)街，由于地處市中心，也就千年不斷人；由于千年不斷人，也就有人一直在做著不間斷的維護(hù)和更新。

因此，一直都在「修舊」，而且修舊過程中，還都很注意「如舊」。

因?yàn)椋@些房東、店主都非常清楚一件事，你之所以來到他們家里喝咖啡，不是因?yàn)檫@里的咖啡豆是1,000年前的，而是因?yàn)檫@間咖啡屋是1,000年前的。所以，他們既然做的是「倚老賣老」的生意，那當(dāng)然，也就要對這些老建筑「修舊如舊了」。

▼ 英國約克千年老街——謝姆伯街（肉鋪街）

相反，咱們中國有許多工礦區(qū)，以及那些為工礦區(qū)所配套的居住與生活設(shè)施，這些建筑若論歲數(shù)，基本上和我是同年的，頂多也就是年過半百而已。結(jié)果一旦人去樓空，那種衰敗破舊的速度是讓人吃驚的！

對于這樣的生活舞臺，如果我們只是去做一些舞臺的翻新與修繕，而不去請來新的演員持續(xù)上演新的演出，那這樣的更新是沒有意義的，更新后的建筑也會因?yàn)闆]有人的使用，而再次衰落下去。

▼ 衰落的礦區(qū)

對于一片舊城區(qū)而言，新的業(yè)主、新的租客、新的顧客、新的游人，在這四者中，至少要有一者是「新人」，一個(gè)老城區(qū)，才真正有可能通過更新而復(fù)興。這些人，有錢的要來捧個(gè)錢場，沒錢的也要來捧個(gè)人場。

如果完全沒有新人來捧場，單靠留在這里的老人們，是不太可能獨(dú)立完成這里的城市更新的。要是能更新，他們自己早就更新了。因?yàn)椋類圻@片城區(qū)的，肯定是他們；與這片老城區(qū)利益關(guān)系最大的，也是他們。

▼ 老城需要「新人們」，不管他們是來捧錢場的，還是來捧人場的

正是由于這里的內(nèi)生動(dòng)力不足，才需要借助外力來進(jìn)行相應(yīng)的城市更新。

而在城市更新的各種推動(dòng)力量中，比之前期搞計(jì)劃的政府和中期做投入的開發(fā)商，那些更新后期，肯來這里買房子的、租門面的、開商店的、喝杯酒的、買東西的，都算是「新人」。

他們穿城過巷，為了追尋某個(gè)歷史記憶，為了體驗(yàn)?zāi)硞€(gè)消費(fèi)場景，就花著自己的錢，用著自己的時(shí)間，來到一片與自己原本毫無關(guān)系的土地上濟(jì)濟(jì)一堂、把酒言歡。

▼ 成都寬窄巷子營造的消費(fèi)場景

那么，他們是一群什么樣的人呢？

他們是一群有追求的、有理想的、有愛心的人，是一群追求高級情趣的人！并且還是一群純粹的人，一群純粹的新人，而這群「純粹的新人」也正是我們在城市更新中最需要著力吸引的人！

06. 產(chǎn)業(yè)

有了新人，我們就可以干一些新事兒了！

最值得干，也是必須干的新事兒，就是產(chǎn)業(yè)。

如果沒有適合于更新后的區(qū)域所應(yīng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，那么就不可能真正提振這塊區(qū)域的稅收，這樣一來，是無法達(dá)到城市更新的經(jīng)濟(jì)平衡的。有很多的城市更新投入，并不要求當(dāng)期就能收回成本，是可以算作長期投入的。

但畢竟這長期的投入，也是投入，是投入就是要算賬的。

所以，絕大多數(shù)的城市更新地區(qū)，還是要有產(chǎn)業(yè)、有稅收的。反過來說，如果一個(gè)地方已經(jīng)更新過了，但是卻既沒有產(chǎn)業(yè)，也不產(chǎn)生什么稅收，你還告訴我，這樣的更新也產(chǎn)生了活力，那我是不太相信的！

▼ 倫敦Clerkenwell街區(qū)更新，選擇了設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)作為更新可持續(xù)的支撐

事實(shí)上，現(xiàn)在，適合于城市中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型還是很多的，二產(chǎn)、三產(chǎn)都有。三產(chǎn)中的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，肯定是適合于市中心的，相信這個(gè)大家都知道。

但很多人可能不知道的是，現(xiàn)在有很多的二產(chǎn)，也是適合于市中心的，比如3D打印和許多典型的智能制造，在美國的紐約有一個(gè)規(guī)模很大的都市制造業(yè)，就是3D打印。

而且，這些在都市里的工業(yè)區(qū)還有一個(gè)專門的名字，叫工業(yè)商務(wù)區(qū)（Industrial Business Zones，IBZ）。

▼ 紐約布魯克林海軍造船廠更新后成為「綠色科技制造中心」

這正是時(shí)代的進(jìn)步送給我們老城區(qū)的禮物。以前的制造業(yè)，技術(shù)基礎(chǔ)本身是落后的，高耗能、高噪音、高污染，而且還是低效益。

而現(xiàn)在的都市制造業(yè)都是建立在先進(jìn)的智能制造技術(shù)基礎(chǔ)之上的，低耗能、低噪音、無污染，而且還是高效益，放在市中心，那是一點(diǎn)問題也沒有的。

所以，我們在做城市更新時(shí)，特別是做老舊工業(yè)區(qū)的城市更新時(shí)，不見得一定要「退二進(jìn)三」，也可以是「退二優(yōu)二」，也就是說不見得一定要把老廠房都打造成文創(chuàng)區(qū)，完全可以是退出落后的第二產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入更為先進(jìn)的第二產(chǎn)業(yè)。

▼ 蘇黎世歐瑞康工業(yè)區(qū)更新后，成為ABB等企業(yè)的研發(fā)制造中心

換言之，城市更新的最終結(jié)果，最好是有好的產(chǎn)業(yè)引入，而現(xiàn)在適合放在老城區(qū)里的產(chǎn)業(yè)類型也是非常多的。

在這本書的案例中，就會有很多的體現(xiàn)，然而，如果你把這些案例都仔細(xì)地看一遍，就會發(fā)現(xiàn)，最適合放在老城區(qū)里的產(chǎn)業(yè)，而且還是最有技術(shù)含量，也是最有稅收潛力的產(chǎn)業(yè)，就是——研發(fā)。

07. 研發(fā)

是的！你沒有看錯(cuò)，我直接把科技研發(fā)當(dāng)成了一種產(chǎn)業(yè)，因?yàn)椋坏怯卸愂盏模疫€可以是有高稅收的。

原來我們發(fā)展產(chǎn)業(yè)的邏輯是產(chǎn)、學(xué)、研，而在科技高度發(fā)展的今天，隨著多數(shù)的產(chǎn)業(yè)中科技含量的日益提升，我們現(xiàn)在再做產(chǎn)業(yè)，其邏輯就應(yīng)該變成「研、學(xué)、產(chǎn)」，而且這個(gè)「研」字，還可以單獨(dú)形成產(chǎn)業(yè)，直接換效益。

▼ 蘇黎世西區(qū)更新后，成為瑞士重要的科技研發(fā)中心

比如在醫(yī)學(xué)研發(fā)領(lǐng)域，2019年12月1日，我國正式施行新版《藥品管理法》——這也是我國第一次將MAH（上市許可持有人制度，Marketing Authorization Holder）寫入《藥品管理法》。

2021年，適用于醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)的MAH制度也隨著修訂后的《醫(yī)療器械監(jiān)督管理?xiàng)l例》正式出臺。這兩項(xiàng)制度的內(nèi)涵與作用，當(dāng)然是非常豐富的。

但是，如果讓我們做一下最為直接的解讀，那就是在此之前，藥品和醫(yī)療器械，是誰生產(chǎn)、誰負(fù)責(zé)、誰收益；而有了這兩個(gè)制度之后，就將逐步轉(zhuǎn)向誰研發(fā)、誰負(fù)責(zé)、誰收益。

這樣一來，就會出現(xiàn)許多只做研發(fā)，不做生產(chǎn)的生物科技公司，甚至還會有許多「把研發(fā)當(dāng)生產(chǎn)，把技術(shù)當(dāng)產(chǎn)品，把專利當(dāng)商品」的企業(yè)，這些以CRO（外包研發(fā)機(jī)構(gòu)）為代表的研發(fā)機(jī)構(gòu)，本身雖然占地面積都不大，但其稅收貢獻(xiàn)能力卻很強(qiáng)。

▼ 瑞士巴塞爾諾華制藥的「知識園區(qū)」，始于城市更新

在一座改造好的舊樓中，如果裝入了這樣一家優(yōu)秀的研發(fā)機(jī)構(gòu)，一年產(chǎn)出上億的營業(yè)收入，也是完全有可能的！所以，現(xiàn)在大量的城市更新項(xiàng)目，特別是歐洲和美國許多大城市的城市更新項(xiàng)目，都把研發(fā)機(jī)構(gòu)的引入當(dāng)作首選。

很多人都知道美國波士頓的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是很發(fā)達(dá)的，其研發(fā)能力更是世界一流的。但很多人不知道的是，這些研發(fā)機(jī)構(gòu)很多是在波士頓肯德爾廣場區(qū)域內(nèi)，那就是一個(gè)典型的城市更新項(xiàng)目。

▼ 波士頓肯德爾廣場區(qū)域

那么，看到這里，你可能會問一個(gè)問題：城市更新是需要研發(fā)機(jī)構(gòu)，那這些人見人愛的研發(fā)機(jī)構(gòu)為什么不到那些專門的科技園區(qū)里去，而要留在這些老城區(qū)里呢？

答案很明確，因?yàn)椋茖W(xué)家們更喜歡豐富多樣的城市生活。

▼ 紐約硅巷的崛起，與其豐富多樣的城市生活密不可分

在上中學(xué)時(shí)，我們一提到科學(xué)家，總要在后面加上兩個(gè)字「爺爺」，仿佛不等到爺爺這個(gè)輩上，是當(dāng)不上科學(xué)家的。

其實(shí)這是個(gè)很大的誤解，我們中國的科技工作者，在2018年時(shí)，平均年齡是35.9歲，這些年來，還在進(jìn)一步下降，如果具體到科研一線，那平均年齡大多就都低于30歲了。

這些30來歲的年輕人，可不太會喜歡園區(qū)里的清靜與單純，而更喜歡城區(qū)里的熱鬧與豐富。如果你要問問他們最喜歡的生活配套設(shè)施是什么，回答最多的應(yīng)該是咖啡廳和酒吧！

▼ 倫敦東部科技城的咖啡廳內(nèi)，聚集的科創(chuàng)工作者們

事實(shí)上，很多科研成果的靈感乍現(xiàn)，就是在咖啡廳或酒吧里聊出來的，這正如同人類那兩位發(fā)現(xiàn)了DNA雙螺旋結(jié)構(gòu)的科學(xué)家一樣。

因?yàn)椋茖W(xué)家是特別需要交流的一個(gè)群體。所以，他們喜歡過的日子，叫做「和一起生活的人一起工作，和一起工作的人一起生活」，一聽這句話就知道，這種對生活與工作「無邊界」的要求，當(dāng)然是在更新過的老城區(qū)更能獲得滿足。

▼ 倫敦國王十字區(qū)作為新崛起的創(chuàng)新區(qū)，無處不在的交流空間，成為一大特色吸引力

所以，如果說那些處于城市郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)園是在用「樂業(yè)帶動(dòng)安居」，而這些城市更新后的老城區(qū)就是在用「安居帶動(dòng)樂業(yè)」，用「生活帶動(dòng)生產(chǎn)」，這樣的趨勢只會越來越明顯。

因?yàn)椋覀儸F(xiàn)在的年輕人，他們喜歡奮斗，但他們可不喜歡艱苦奮斗。

因此，針對這些愛生活、愛聚集、愛打卡，也追流量的年輕人，更新后的老城區(qū)既可以在內(nèi)容上「推陳出新」，還可以在形式上「倚老賣老」。把那些過去經(jīng)歷過的輝煌與失落編織成今天可體驗(yàn)的故事與傳說，從而在過去的土地上，更新出今天的舞臺，進(jìn)而再去演出明天的劇目……

▼ 波士頓南灣科創(chuàng)區(qū)更新后，除了為年輕人們配置了酒吧、餐飲、劇場外，還有各類博物館

在這樣一個(gè)流量為王的時(shí)代，我們更應(yīng)該對更新過的老城有信心，因?yàn)椋鄬τ谛鲁桥c新區(qū)，那些看上去有點(diǎn)滄桑感的老城，也正是更有故事的地方……