丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
房地產行業整體規模持續放緩，行業進入無增長時代，“三條紅線”更是切斷了“高杠桿、高負債”式擴張路徑，房企業績規模增長門檻進一步提高，未來或有更多的房企陷入增長困境。
雖然房企的發展思路從“增量”轉向“提質”，規模不再是第一要素，但保持增長力仍然是房企長期發展的競爭力所在。尤其是在融資受限的當下，銷售成為資金的主要來源渠道，去化對企業資金周轉起到重要作用。
在新的行業周期下，如何保持增長力顯然對房企提出了更高的要求。2020年逆勢增長的房企具備怎樣的特征？對其他仍處于內外部適應期的房企是否有借鑒之處？本期深度研究將梳理2020年高增長的房企，并對這些企業不同增長路徑進行總結與案例分析，為行業發展提供一些價值參考。
行業進入無增長時代，企業規模增速放緩將成常態
近年來，中國房地產行業整體規模增速放緩，行業發展“穩”字當頭。
國家統計局數據顯示，2020年全國商品房銷售面積17.6萬億平方米，增速已趨于平緩，在“房住不炒”的政策主基調下，預計2021年全國商品房銷售金額將繼續保持增長，但銷售面積大概率會維持在目前的水平，行業整體規模將步入無增長時代。
圖：2015-2020年全國商品房銷售金額、面積規模走勢（單位：萬億元、億平方米）
數據來源：國家統計局、CRIC
行業競爭加劇，市場整體下行壓力加大，2020年百強房企中有15家企業的累計業績規模低于2019年同期，41家企業增速較2019年放緩。其中，在TOP11-30梯隊房企中有15家房企2020年累計業績增速放緩，企業個數占比近3/4。
此外，TOP51-100梯隊房企格局分化加劇，增速放緩和業績同比降低的房企數量分別達到了15家和10家，一些企業面臨增長困局。特別是在“三條紅線”下房企控負債、降杠桿壓力增加，預計未來會有更多房企陷入“負增長”，企業規模增速放緩可能成為常態。
圖：TOP100房企2020年累計全口徑金額增速分梯隊變動情況（企業個數分布）
注：2020年單企業累計銷售金額同比增速與2019年增速的比較
數據來源：CRIC
部分房企業績突出，66家增速超10%
在市場下行壓力下，2020年仍有一部分企業業績表現突出，在年內均實現了較高的業績增長。
圖：2020年部分規模房企全口徑銷售金額及同比增速（億元）
數據來源：CRIC、企業公告
具體來看，2020年百強房企中全年業績增速超過10%的房企有66家，其中業績增速在10%-30%的企業數量與2019年基本持平。43家企業的增速在2019年的基礎上繼續提升，業績表現優于其他房企。
值得注意的是，雖然行業整體的下行壓力較大，但受益于2020年下半年市場回暖以及企業推貨、去化力度的加大，2020年全年業績增速在30%-50%之間的房企數量較2019年的12家大幅增加至21家。這部分高增速企業主要集中在不足千億的中等規模房企中，對規模訴求更高，且21家房企中14家企業的增速在2019年的基礎上有進一步提升。
圖：2020年百強房企累計銷售金額同比增速分布情況（家）
注：除碧桂園、富力、佳兆業為權益口徑與公告保持一致外，其余企業均為全口徑增速
數據來源：CRIC、企業公告
2020年實現高增長房企特征總結
1、區域深耕型：重點區域市場空間和政策紅利加持，業績增速凸顯
區域深耕型房企，泛指在以“年”為單位的一段時間內，專注于某一或某幾個區域市場的開發，并于這些區域范圍內市場占有率相對較高的房企。
在國家發展規劃的政策利好下，長三角、粵港澳大灣區等城市區域經濟向好，帶動區域樓市熱度的提升。在此背景下，區域深耕型房企在競爭中優勢凸顯，尤其是深耕重點城市群的房企，例如寶龍深耕長三角，截至2020年中期于長三角的土儲建面達1779萬平方米，2020年全年業績增速達35.1%。
表：部分區域深耕型房企深耕區域、土儲情況及業績增速（萬平方米）
數據來源：CRIC
區域深耕型房企往往在成立之初便確立布局戰略，多以大本營及周邊區域為主；對這些房企而言，長遠的戰略眼光以及堅定而卓越的執行力是其業績逆勢提速增長的關鍵。
2、城市機會型：核心城市的市場熱度升溫，銷售業績“水漲船高”
在市場整體下行背景下，城市布局對于企業項目去化影響甚大，精準的城市布局能夠借助市場機會帶動業績增長。
從2020年市場成交來看，一線城市表現出較強的韌性，全面趨好；二線城市內部分化加劇，跌多漲少，杭州、蘭州、濟南、合肥、廈門等部分城市熱度較高；三四線城市整體表現基本持穩，珠海、東莞、江陰、宜興等城市成交突出。
基本面優質的城市，市場成交表現更有保障，一線城市整體風險最低，對于業績增長起到良好的推動作用，二線和三四線城市布局更加考驗房企對不同市場的研判。
另外，2020年不同能級高成交量以及成交高增長的典型城市，房企在這些城市發力顯然更利于業績的實現。
表：部分熱點城市2020年新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）
從2020年房企增長路徑來看，一些房企就受益于布局城市的市場機會，通過加快推盤供貨，推高業績增長，此類房企大多具備本土或深耕核心城市的特質，從而借勢而上，典型如濱江集團、大華集團、國貿地產、北京城建、仁恒置地等。
表：城市機會型代表房企增長與核心城市增長情況
這些本土及深耕核心城市企業2020年借助市場熱度，實現了較高的業績增長，但是從另一方面來講，也更加受到城市市場變動的影響。此外，基本面優勢的熱點城市也將吸引更多房企更大力度布局，城市機會型房企如何守住陣地，增強自身的市場認可度和拿地競爭力是關鍵。
3、資源釋放型：早期投資積累豐富，加速釋放沖高業績
行業內分化現象不斷加劇，一些“輕規模、慢周轉”的房企意識到規模的重要性，憑借豐厚優質的投資積累，加速供貨推盤，沖高業績，這類房企土地儲備兼具“量”與“質”雙高的特征，為業績增長提供保障。
資源釋放型房企的高增長主要得益于前瞻性的布局積累，優質城市資源的釋放推動業績沖高。但隨著優質貨源減少，未來增長的持續性有待進一步觀察，再加上熱點城市的優質地塊獲取競爭激烈，更加考驗后續的拿地能力，這是繼續保持增長力的關鍵。
4、合作擴張型：合作開發高效獲取土地，實現規模訴求
隨著房企資金壓力加大，并且在公開市場獲取土地難度加大，合作開發成為房企謀求規模增長的重要方式。合作方式包括戰略合作、股權合作、聯合拿地、收并購、代建、城市更新等，合作區域范圍多集中于一二線及強三線中的熱點及潛力城市。
通過合作，部分房企實現了高效拓儲，帶動業績的高速增長。其中，以代建合作為主的規模房企綠城中國，2020年實現銷售金額2147億元，同比增長58.6%，其合作代建占比維持40%以上。
合作擴張型房企仍有大部分新上市房企，主要是基于資本角逐的競爭以及站穩腳跟的壓力，對規模的訴求更為強烈，傾向于以權益換取規模，通過合作提升全口徑規模。例如大發、德信、弘陽等房企，借助合作模式2020年全年銷售金額增速分別達44.3%、40.9%和32.8%。
表：2020年部分合作型房企業績增速及權益比例
數據來源：企業公告、CRIC
值得注意的是，房企在受益于合作帶來的規模增速的同時，也需合理控制權益占比的大幅降低、母公司股東權益的稀釋等背后潛藏的風險，關鍵點在于平衡規模和效益同步增長。
5、以價換量型：通過大規模降價促銷，加快周轉促增長
2020年“營銷”成為房地產行業的一大熱詞，營銷策略和營銷手段也尤為重要，不少房企為了加快周轉，大規模進行降價促銷，通過“以價換量”實現業績的增長。
“以價換量”盡管具備一定的刺激作用，但并非都有顯著的效果，降價方式、降價力度和持續時間都是釋放購買力的重要影響因素，也決定了最終業績實現的效果。2020年通過降價促銷實現高增長最典型的房企是中國恒大，而碧桂園在龐大基數下實現微增長。
表：部分房企的銷售增速以及均價變動幅度
注：碧桂園銷售金額為權益口徑
數據來源：企業公告、CRIC
總的來說，“以價換量”的增長路徑對于企業的營銷能力與降價能力提出較高的要求，另外，降價促銷也是近兩年來多數房企陷入“增收不增利”困境的主要因素之一，這種規模增長路徑顯然并不利于盈利能力的提升，各房企在實施該策略時要做好科學、合理的評估。
在行業增速持續放緩、“三條紅線”壓頂的背景下，越來越多的房企出現負增長，如何保持增長力成為關乎房企生死存亡的核心問題。本文通過對2020年各房企業績如何實現逆勢高增速進行深度剖析，提出這些企業整體所呈現出五大典型特征，或對企業未來發展規劃提供可參照路徑。
需要警惕的是，部分高增長房企也伴隨著高負債，這種增長方式在當前市場環境下脆弱性較高。尤其是隨著“三條紅線”的正式實行，房企的債務狀況監管力度加強，“高杠桿、高負債”式增長顯然無法長期持續。
因此，房企可以結合自身通過區域、核心城市、合作、營銷等維度強化自身的增長能力，但也要關注財務安全，向有質量、穩定、安全的增長方式不斷發展，而一些“高負債”式增長房企，仍需側重于降負債，警惕高杠桿帶來的風險問題。
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