商業地產與法務 作者：盧鵬
來源：商業地產與法務（ID:SYDCFL)
我曾經參與過四座商業綜合體、兩條商業街、兩座文旅地產全程籌備，也跟進了其中的招商、運營、法務等工作，所以在此就以往經驗向諸位介紹商業地產項目在籌備期的部分關注要點，畢竟今后會有越來越多的企業轉向這個領域，相信這會成為很多企業的強需求。但是由于籌備期的工作量非常龐大，只能泛泛表述，望大家諒解。
一、商業地產籌備期的重要性
所有的商業地產項目在開業前均會存在著一個籌備期，只要籌備期間工作做的足，準備充分和扎實，基本上在開業時就能夠取得良好的業績。但是如果籌備期準備不充分，迷信地段論、硬件論，以為有好的地段和精美的造型和快速建造就能夠獲得成功開業的項目，那就大意了。就好比做飯一樣，光是強調你的食材很好，炊具精妙，而忽視廚師的經驗和技巧，你做的飯最多是能吃，未必談得上好吃。
任何商業地產項目在設立商業管理公司之始，就必須要對商業地產項目的籌備工作給予最高的關注。這份工作內容不但瑣碎，而且辛苦異常，需要靠經驗認知來對項目進行分析統籌，是決定項目生死的關鍵階段。
二、商業籌備期是內部多部門協作
（一）各階段各部門的部分關注點
1、項目總部直控
例如對于項目項目內配色效果的協調與管控，對于場地開業的美陳效果認定與布局，對于已簽約商戶的裝修進度跟進，對于開業活動的協調督導。這些工作內容往往涉及到多個內部部門與社會機構、國家機關等部門的對接和協調，這需要由項目總級人員及直接管理部門來協調對接，以確保工作的精準與落地。
2、工程部對接
所有項目籌備期中最大的風險，其實來自工程。此處所說的工程，不但涵蓋了建設施工，也包括了設計應用方面，因為在實踐中，商業能否順利招商、商戶是否可以順利運營，均需要靠符合項目實踐應用來印證。不恰當的動線無法引流，不合理的面積無法出租，這些都是工程方面所可能引發的問題。所以在項目設計建設的過程之中，一定要本著后期實際經營便利的情況來設計與建設，商業地產項目是一個各個部門息息相關、環環相扣的生態體，所有環節必須通盤考慮。
3、招商部門
招商是商業地產項目開局的重頭戲，所以在整個商業地產行業中，必須要關注招商。因為有了招商的前期招徠，就能夠有力保障項目順利開業。但實踐中，由于項目一開始的定位、設計、工程等因素，造成了招商過程中無法給商戶以最佳展示（藍圖畫不下去了），所以招商會演變成真真假假一場戲。那么為了規避這個風險，就需要開發者在前期籌備期間務必要聽取專業意見，一定要多方論證和思考。
4、項目運營部門
籌備期內需要對項目的開業方案進行落實，對于物料及活動方案落實，對商戶的門頭、櫥窗清潔等運營管控，對管理公司內部以及商戶人員的開業活動培訓、對客流計數系統測試完成、廣場無線調試及推廣內容、商戶發布內容的核對。裝修品質監督（門頭、燈光、色彩、陳設）、對場內貨品的進出場管控、對商品堆頭的建議與調整、協助商戶對其營業員招聘及培訓、督促商家證照辦理完成運輸動線保障與協助、對場地內成品保護、項目內開荒保潔的選定與督導、項目內整體安全演練、對項目內動線建議及提升維護、對停車場的管控引導等。
5、市場推廣部
在籌備期內對項目整體美陳的現場實施與提升、設定開業活動方案與落實、對項目市場宣傳的管控與落實、對項目內商戶的宣傳聯動與落實、對項目場地內無線網絡系統的布排及應用核實。對項目內公共區域的美陳設計、場地音樂、場地活動的整體協調。對活動物料的安排及測試、對展示活動的方案及應對方案向國家機關申請與報備、對商戶的櫥窗陳列、門頭進行協調、對多經點位布置開業準備，協助運營部門對于廣場無線調試及推廣內容、商戶發布內容的核對。
6、安保部門
例如對現場成品保護的管控、對項目商戶運營安全的監督、對項目裝修期間的消防管控、對危險情形的預演及方案落實、對商戶安全預案的督導和核實。對于項目開閉店的管理流程演練，對消防、暴恐進行整體性演練，對公共區域的安全性管理，并對于公共設施的消防器材、進出口、停車場內的設備配置與安全管理。
7、運營
所有商業地產的運營，都是以各類運營手段來做出一些相應的方案，在協調各方資源的情況下將出租方、商戶承租方、客群消費者三方之間進行捏合，使其都達到利益均盈的情形。這需要不斷的打磨與整改，是一項長期的過程。如果說籌備期是含苞待放，那么運營就是為了花開的那一瞬間。為了迎接最好的狀態，一定要求籌備期做到盡可能的完善。
8、財務、法務后臺部門
對于項目內的POS機協調、銀行對接、收銀系統的機房搭建及測試、停車場收費系統的管控完成。對項目證照的收集和檔案管控。如消防驗收后的證照、電梯合格證、二次加壓用水衛生許可證、排污許可證、環評報告、集中空調通風系統衛生評價報告書、商戶向項目呈交的營業執照（組織機構代碼證、開戶許可證）、餐飲衛生許可證、環評報告、文化經營許可證（影城、KTV、游戲機廳等）。
由于城市、人口、氣候、商圈、理念、年齡結構等等因素的不同，每一座商業地產項目，其實本質上都是獨一無二的非標項目。而資本的屬性和發展必然會要求一個成功的商業地產項目應不斷自我復制與擴張。而所有籌備期不僅僅是為了項目成功運營這一單項目標，更重要的是不斷自我復盤、自我總結和凝練，為下一次的復制與擴張減去不必要的步驟和成本，也為減少失敗的可能。所以籌備期的意義不能僅視為眼前的工作推進，更應以不停記錄和完善的狀態來吸取教訓和完善步驟，以便于后期梳理工作中的得失。
三、商業地產籌備期的部分要點
（一）籌備期的前期工作要點
所謂萬事開頭難，只要最難的部分過去了，后面就會輕松很多。商業項目的籌備期工作，往往是最難的部分，因為太苦太瑣碎。這就要求攻堅團隊要選用有方法、有意志、有信心的操盤手作為前期先鋒。好干的事人人會干，但難干的事才有價值。因為商業地產其實是一種非標行業，沒有任何項目是相同的，擁有幾百座項目也不可能做到每個都盈利。在實際運營過程中，不建議用沒有商業地產經驗的人員參與，其經營邏輯與住宅地產完全不同，很難改變那些住宅團隊人員的認知與習慣。
2、市場調研
此處市場調研是指在項目籌備階段，需要對于周邊半徑五公里之內的競品市場進行充分調查，對所在城市進行充分分析，對項目所在的省市區域板塊中的消費者習慣特性進行研究。分別從小的角度對整體項目的應對方式、競爭對手、業態、布局、價格、品牌進行了解。對于城市的發展導向、人口之中的性別、年齡、收入層面進行區分，對消費者可能存在的潮流、購買意愿、期望等方面挖掘，以求商業地產項目找到符合城市定位、競爭性小，同時可以獲得大眾認可的發展前景。
3、場地設置
布置辦公環境氛圍及文化及招商環境任何一個商業地產項目，在向市場發出租售信號之前就需要有一個好的經營環境，這主要分為辦公環境和經營環境兩個方面。對于公辦環境，屬于常規的工作事項。而項目經營環境卻存在著部分企業并不是很重視的情形，甚至連基本的沙盤演示都沒有，更遑論招商人員的答客問、項目介紹等陣地道具的基礎準備。對于新進入商業地產領域的企業，應當對于經營場所給予充分的關注，甚至加大預算投入。
4、市場信號項目對外展示發聲，是任何項目的重要工作之一。一旦項目決定面世，則需要向市場釋放一定的信號來宣傳建設和開業節點，并分期分批的在不同媒體通道進行市場信號發送。現實之中此階段的項目操盤者，往往是以工程建設為出身，對于宣傳領域可能雖然重視，但卻無力顧及。同時市場上很多企業都是重住宅開發，輕視商業地產的思維，不愿、不肯、不想為商業項目花費預算，所以對于商業地產的營銷宣傳不肯過多關注。而市場信號不明確，導致眾多有意向的客戶不知曉或不了解項目的未來方案，長期無聲的情形下就可能存在放棄對項目的期待。為了避免該情形，一定要在項目獲取之后，盡快的對于項目宣傳有一個初步信號發送，給予市場一個信息，并分期分批的逐步發送，以加大商戶的期待。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“商業地產與法務”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 商業項目開業前期籌備節點建議
