面包財經 作者：面包財經
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中南建設于近日發布了2020年年報及2021年一季報。財報顯示，公司2020年實現營收786.01億元，同比增長9.4%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長70%。
毛利率回升疊加非并表項目投資收益增加推動凈利率上行。2020年，公司結算毛利率19.14%，同比提升1.21個百分點；非并表項目投資收益同比增長105.1%至42.9億元，推動凈利率上行3.49個百分點至9.93%。
由于結算結構的原因，2021年第一季度公司綜合毛利率為21.41%，同比下降2.35個百分點，但相比2020年高出4.12個百分點。
截至2021年一季度末，公司現金短債比為1.46倍，扣除受限資金之后為1.11倍，凈負債率為97.54%，剔除預收后的資產負債率為78.63%，財務歸屬“黃檔”。
毛利率有所增長，盈利能力提升
據披露，公司2020年銷售面積1685.3萬平米，同比增長9.4%；銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，首次突破2000億元。其中一、二線城市占比41%，同比略有下降。由于去年低基數的原因，公司2021年第一季度實現合同銷售面積351.5萬平方米，銷售金額484.2億元，同比分別增長114.8%和124.3%。
公司2020年完成竣工面積約1349萬平方米，同比增長42.6%。由于竣工項目并表比例有所下降，房地產業務結算收入585.7億元，同比增長13.5%?？⒐そY轉的加快帶動公司營收規模進一步擴大。報告期內，公司實現營收786.01億元，同比增長9.4%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長70%。
圖1：2016-2020年中南建設營收及歸母凈利潤
公司2020年業績保持高增長，主要源于：（1）盈利能力持續提升，結算毛利率為19.14%，在行業整體利潤率中樞下行的趨勢下逆市增長1.21個百分點。按照房地產行業的特性，體現到報表的利潤率相對來說是滯后的。從拿地利潤率兌現到銷售利潤率，與預估售價誤差、融資成本以及推貨節奏有關；銷售利潤率兌現為報表利潤率，還受結算節奏和結算結構的影響。按照主流房企的開發節奏，拿地利潤率大約在3-5年后兌現為報表利潤率。
追溯中南建設過往拿地及銷售數據發現，前期公司地貨比處于較低水平，2018年僅為21.44%，也就意味著當期拿地項目毛利率較高?！叭兰t線”以來，各大房企都在著力去杠桿、降負債，加快開工銷售、竣工結轉來增加銷售回款或從一定程度上縮短從拿地環節到結算環節的兌現期。報告期內，中南建設毛利率逆勢提升，或因前期高毛利項目逐步進入結算期所致。
圖2：2017-2020年中南建設地貨比
（2）三項費率為6.49%，同比下降1.0個百分點。其中銷售費用率、管理費用率、財務費用率分別為2.2%、3.59%、0.7%，同比分別增長0.16、下降0.89、下降0.24個百分點。（3）非并表項目投資收益明顯增加，投資收益同比增長105.1%至42.9億元。最終推動公司凈利率同比提升3.49個百分點至9.93%。
圖3：2016-2020年中南建設銷售毛利率與凈利率
由于結算結構的原因，第一季度公司綜合毛利率為21.41%，同比下降2.35個百分點，但相比2020年高出4.12個百分點。同時由于公司銷售費用率同比下降0.50個百分點，管理費用率同比下降1.28個百分點，權益凈利潤率同比僅下降0.60個百分點，明顯小于毛利率下降幅度。
拿地端表現積極，一季度新增項目平均樓面價明顯下降
2020年，中南建設新增項目107個，規劃建筑面積合計約1523萬平米，同比增長54%；拿地金額為762億元，同比增長46.7%；平均樓面價5002元/平米，略低于2019年但仍維持較高水平。
2021年第一季度，公司新增項目12個，規劃建筑面積合計約222萬平方米，同比增加33.7%。新增項目平均樓面價約3340元/平方米，較2020年有明顯下降。
圖4：2017-2020年中南建設新增土地情況
拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度為34.03%，較2019年提升7.56個百分點。截止2020年末，公司在建項目規劃建面3042萬平米，未開工項目規劃建面1430萬平米。在合計4472萬平米可竣工資源中，一、二線城市占比約35.4%，同比下降0.6個百分點。
資產負債率越過監管紅線，財務歸屬“黃檔”
住房城鄉建設部、人民銀行于2020年8月召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理新規，提出“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1.0倍。
按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
截至2021年一季度末，公司有息負債778.5億元，較2020年末下降2.6%，占總資產的比例為21.61%，較2020年末下降0.63個百分點。其中短期債務（短期借款和一年內到期的非流動負債）195.2億元，占有息負債的比例為25.07%，較2020年末下降4.18個百分點。
圖5：2017-2021Q1年中南建設有息負債狀況
報告期末，公司現金余額285.78億元，同比增長6.22%，現金短債比為1.46倍，扣除受限資金之后為1.11倍，滿足監管要求；凈負債率為97.54%，滿足監管要求；剔除預收后的資產負債率為78.63%，仍越過監管紅線，財務歸屬“黃檔”。
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