任博宏觀倫道 作者：毛小柒
來源：濤動宏觀（ID:jinrongjianghu123123)
物業由于具有典型的輕資產、逆周期等特征，很大程度上被認為是地產企業的另一塊優質資產，市場也會給予充分認可。2015-2020年期間，各大地產企業的物業主體紛紛被拆分出來進入資本市場，如今沉淀許久的萬科，也開始有所動作，不過這個動作背后卻隱含著很多東西。
一.
2021年11月6日，“A+H股”地產企業萬科（000002.SZ、2202.HK）發布公告稱，將拆分旗下物業公司《萬物云空間科技服務股價有限公司》到香港上市，意味著頭部地產企業中，一直保持相對靜默的萬科，也開始將其旗下的物業公司推向了資本市場。不過，這件事讓我們想起來近期陷入困境的陽光城，仔細梳理會發現萬物云的上市與陽光城之間可能有著特殊的關系。
二.
021年5月14日，陽光城旗下的物業公司，陽光智博向證監會遞交了關于其擬發行境外上市外資股掛牌上市的申請材料。6月11日陽光智博向香港聯交所遞交IPO的申請材料。9月15日，陽光城第十屆董事局第二十七次會議決議明確“陽光城及控股子公司陽光智博其他各股東在進行股權歸集后擬以其持有的陽光智博100%股權戰略投資萬物云空間科技服務Pre-IPO輪，換取萬物云4.80%的股權”，即陽光智博將終止H股發行。
這里就很明白了，即陽光城放棄陽光智博前往港股上市的計劃，并用其持有的陽光智博100%股權換取萬物云4.80%的股權，并寄希望于推動萬物云上市。因此我們理解，這背后的條件應該是萬科給予陽光城一定現金補償，并向陽光城承諾將推動萬物云盡快在港股上市。如果萬物沒有在承諾期限內完成上市，則萬科可能會向陽光城支付一筆費用。否則陽光城用陽光智博100%的股權換取萬物云不到5%的股權，很難解釋得通。
三.
今年9月底，陽光城的其他權益工具投資由8972.66萬元大幅增至36.41億元（同比增幅高達3957.59%），實際上正是由于換入萬物云股權所致。其他權益工具投資由0.90億元增至36.41億元，意味著陽光城持有萬物云4.80%股權的對價應為35.50億元左右，如果沒有現金補償，則相當于萬物云的市值要達到740億元，這顯然是一個龐大的數字，畢竟目前市值超過千億的物業公司只有碧桂園一家。不過從萬物云的創收能力來看，其市值后續突破千億可能并不是奢望。而我們更為好奇的是，這筆現金補償大概是多少？是否能夠用來緩解陽光城目前陷入的困境？這還有待繼續觀察。
四.
萬物云空間科技服務是萬科旗下的物業公司。2001年2月20日萬科物業發展正式注冊成立，2020年10月31日萬科物業發展正式更名為萬物云空間科技服務。根據萬科披露的停牌，萬科直接或間接合計持有萬物云的股權比例為62.889%（表決權占71.43%），而陽光城持有萬物云的股權比例為4.80%，即萬科、陽光城合計持有萬物云的股權比例應為67.689%。
五.
今年上半年，萬物云總資產達到190.10億元，實現營業收入103.80億元（同比增速達到33.30%），其在社區空間服務、商企空間服務、城市空間服務領域的品牌分別為萬科物業、萬物染行和萬物云城。其中，住宅物業服務收入57.10億元（占比達到55%）、商業物業及設施服務收入31.60億元（占比達30.40%）、智慧城市服務收入6.30億元（占比達到6.10%）、社區生活服務收入5.60億元（占比達5.40%）、萬物成長收入3.20億元（占比達到3.10%）。
六.
我們進一步對比了目前主流的上市物業主體，發現萬物云雖然不規模最大的，但創收能力卻是最強的。例如，截至今年上半年，萬物云的總資產為190.10億元，在上市物業主體中位列第五位（低于碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活以及雅生活），但今年上半年萬物云創收達到103.80億元，僅略低于碧桂園服務的115.60億元，在上市物業主體中位列第二。若以同等資產的創收能力來看，萬物云在所有上市物業主體中無疑具有絕對優勢。
陽光城主動旗下旗下的物業主體，轉而推動萬物云，應是看好萬物云的市場價值。畢竟，若陽光城自身的物業主體上市，按照目前的市場環境來看，估值應很難上去，甚至早晚也要陷入被甩賣的境地，因此還不如全力推動市場認可度較高、創收能力較強的萬物云，反而有可能實現增值。
事實上，在物業主體紛紛赴港上市的大環境下，一直保持相對平靜的萬科顯得有點特立獨行，借助于市場對物業主體的認可環境，推動萬物云上市顯得越來越符合潮流，畢竟萬物云的價值與市場地位是確定的。一旦萬物云的市值得到認可，則陽光城的這筆股權互換操作將被證明是極其明智的。
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