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來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）

發(fā)軔于汕頭，興盛于深圳，得益于大灣區(qū)紅利的龍光集團(tuán)，近年來(lái)以黑馬之姿一路狂奔，但其高價(jià)拿地?cái)U(kuò)張背后隱憂浮現(xiàn)。

近日，深圳市龍光控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍光控股”）發(fā)布“21龍控03”募集說(shuō)明書(shū)摘要。
據(jù)悉，“21龍控03”發(fā)行金額不超過(guò)15億元，期限為4年期，扣除發(fā)行等相關(guān)費(fèi)用后，募集資金擬用于償還到期或行權(quán)公司債券本金。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前龍光控股存續(xù)債券25只，存續(xù)規(guī)模241.07億元，其中一年內(nèi)到期的債券規(guī)模有45.15億元。

存續(xù)債券到期分布

在境外債方面，主要由龍光集團(tuán)（3380.HK）發(fā)行，目前存續(xù)14只美元債，存續(xù)規(guī)模42.3億美元。

這家從汕頭發(fā)跡的深圳本土房企，在土地市場(chǎng)上的拼殺一直非常兇猛，其在今年深圳首輪集中供地中豪擲80億成最大贏家。

據(jù)官網(wǎng)介紹，龍光集團(tuán)創(chuàng)立于1996年，于2013年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家致力于構(gòu)建美好生活的城市綜合服務(wù)商。

龍光控股是龍光集團(tuán)在境內(nèi)最主要的運(yùn)營(yíng)主體，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及工程施工。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，龍光集團(tuán)通過(guò)潤(rùn)銘投資和金泓投資間接持有龍光控股股權(quán)，是公司控股股東。

紀(jì)海鵬和女兒紀(jì)凱婷通過(guò)家族信托實(shí)際控制龍光集團(tuán)，是龍光控股的實(shí)際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，龍光集團(tuán)權(quán)益銷(xiāo)售金額為1206.9億元，同比增長(zhǎng)31.9%，受益于重倉(cāng)“粵港澳大灣區(qū)”的紅利躋身“千億俱樂(lè)部”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年龍光集團(tuán)以1422.2億操盤(pán)金額在房企中排第21位；以896.6萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第27名，屬于中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

今年上半年，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷(xiāo)售額約為736.4億元，同比增長(zhǎng)58.9%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷(xiāo)售面積約390.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.33%。

其中，龍光集團(tuán)85%的權(quán)益銷(xiāo)售額集中在粵港澳大灣區(qū)、大西南區(qū)域和長(zhǎng)三角區(qū)域。

2020年，龍光在公開(kāi)市場(chǎng)獲取37個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)484.2萬(wàn)平方米，截至2020年末其公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛土地儲(chǔ)備疊加城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總計(jì)貨值達(dá)12322億。

近年來(lái)，受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布影響，龍光整體營(yíng)業(yè)毛利率呈下行趨勢(shì)，但得益于良好的項(xiàng)目布局，整體保持在較高水平。

毛利率水平

截至2020年末，龍光集團(tuán)總資產(chǎn)為2435.14億元，總負(fù)債1828.42億元，凈資產(chǎn)606.71億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.08%。

從房企融資“三道紅線”看，龍光集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，現(xiàn)金短債比為1.8，凈負(fù)債率為61.4%，全部實(shí)現(xiàn)綠檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，龍光集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的66%。

截至同報(bào)告期，龍光集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有1207.71億元，主要為其他流動(dòng)負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)168.58億元。

相較于短債規(guī)模，龍光集團(tuán)流動(dòng)性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有410.4億元，完全可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

在備用資金方面，截至今年一季末，龍光控股銀行授信總額有803.22億元，未使用授信額度有455億，可見(jiàn)其財(cái)務(wù)彈性較好。

銀行授信

另外，龍光集團(tuán)還有620.71億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)568.41億元。

整體來(lái)看，龍光集團(tuán)剛性債務(wù)規(guī)模有736.99億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主占比77%，帶息債務(wù)比為40%。

有息負(fù)債逐年增長(zhǎng)，龍光集團(tuán)融資成本不斷上升，2020年該指標(biāo)為20.51億元，對(duì)公司盈利空間形成一定侵蝕。

近年來(lái)，龍光對(duì)外融資需求不斷提高，其融資渠道多元化，主要依賴(lài)于銀行借款和發(fā)債，還通過(guò)應(yīng)收賬款、股權(quán)以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，龍光控股的其他應(yīng)收款項(xiàng)已高達(dá)295.83億元，規(guī)模為凈資產(chǎn)的一半還多，需關(guān)注其他應(yīng)收款的回收及其他應(yīng)付款來(lái)源的穩(wěn)定性。

其他應(yīng)收款高企

總的來(lái)看，龍光毛利率雖逐年下滑，但整體盈利能力較強(qiáng)；剛性債務(wù)規(guī)模較大，財(cái)務(wù)費(fèi)用支出增加；合聯(lián)營(yíng)企業(yè)間往來(lái)款規(guī)模較大，關(guān)注其他應(yīng)收款的回收。

1996年，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展初期，紀(jì)海鵬家族在汕頭創(chuàng)立龍光建安，后進(jìn)軍深圳房地產(chǎn)，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)張至整個(gè)珠江三角。

2000年，龍光建安啟動(dòng)占地776畝的汕頭城中村改造項(xiàng)目“金禧花園”，在汕頭一舉成名，紀(jì)海鵬由此發(fā)家。

三年后，龍光建安以2.86億元競(jìng)投得深圳市寶安中心地塊，成為寶安中心區(qū)的“地王”，掀開(kāi)了異地?cái)U(kuò)張的序幕。

隨后，龍光擴(kuò)張業(yè)務(wù)版圖，并逐漸進(jìn)入佛山、南寧、廣州、惠州、珠海及中山等房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了以珠江三角洲為核心發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

另外，龍光集團(tuán)還進(jìn)軍高速公路建設(shè)領(lǐng)域，以BOT形式投資建設(shè)了四個(gè)項(xiàng)目，總投資達(dá)367億元。

2009年后，龍光逐漸完成重組并成功收購(gòu)深圳優(yōu)凱思，2011年將總部搬至深圳。

2012年9月，龍光地產(chǎn)香港公司成立，為籌備上市做最后的準(zhǔn)備。歷經(jīng)一年半的努力，2013年12月龍光集團(tuán)登陸資本市場(chǎng)。

近年來(lái)，熟練斬獲“地王”的龍光，在深圳龍華、光明乃至前海搶下多宗“地王”。

2014年12月，龍光以總價(jià)46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區(qū)域的A802-0305號(hào)住宅用地，折合樓面地價(jià)2.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)85.3%。

2015年，龍光又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當(dāng)時(shí)的深圳總價(jià)地王。

2016年，龍光再度刷新紀(jì)錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區(qū)一商住混合用地塊，成為全國(guó)總價(jià)地王。

值得注意的是，龍光敢于多次拿下“地王”，都離不開(kāi)“金主”的支持，其背后閃現(xiàn)著浙商銀行、平安大華等機(jī)構(gòu)的身影，存在“明股實(shí)債”嫌疑。

今年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始降溫，龍光區(qū)域發(fā)展的高周轉(zhuǎn)紅利逐漸褪去，其高價(jià)拿地?cái)U(kuò)張的背后，面臨著高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)、高負(fù)債等一系列問(wèn)題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “千億粵系房企”1800億負(fù)債壓頂，地王收割機(jī)的紅利時(shí)代將終結(jié)