克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
在規則放松下，上海首輪集中土拍表現好于預期。
6月1日，隨著上海有序恢復流動，因疫情而延期的上海首批集中供應地塊重啟出讓。值得一提的是，在延期2個月后，為了提振房企的拿地積極性，上海于土拍前夕修改了出讓規則，放松參拍門檻，并通過降低封凍資金比例來緩解房企參拍資金壓力。
在上述舉措的影響下，上海首輪土拍吸引了多家頭部央國企參拍，整體表現穩中有熱：雖然整體溢價率仍維持在較低水平，但無一宗地塊流拍，并且36宗成交的商品住宅用地中超過三分之一的地塊觸及中止價成交，最終成交金額達879億元，成交金額創上海集中供地以來的新高。
01 開拍前進一步優化出讓規則 以提振房企拿地積極性
作為此輪疫情散發的中心，上海房地產市場也受疫情重創，上半年樓市銷售回款大受影響。為了提高房企拿地積極性，上海也在恢復正式開拍前修改了出讓規則。具體調整如下：
1）全部采用掛牌方式出讓，取消先前招掛復合打分入圍方式，有效申請人即為競買人。此前的招掛復合機制，對房企經濟實力、資產規模、技術資質、項目經驗等方面都有較高的要求，尤其是房企參與較多的優質地塊，在進入招標環節后，中小房企劣勢明顯。這一機制取消后，意味著房企只要報名繳納保證金就可參加地塊競拍，降低了房企在上海的拿地門檻，有助于提升房企參拍積極性。
2）降低競拍資金監管額度，封存資金不低于扣除競拍地塊保證金金額后的自有資金金額。在此前的土拍中，由于房企在報名時一般按地塊中止價封凍資金，比例高達110%，加上20%的保證金，實際封存比例高達130%。而新規則下，房企賬戶中封存的資金比例可低至80%，對比此前，降幅高達三成，明顯減輕了房企參拍的資金壓力。
與此同時，在5月底公布的五十條重振經濟措施中，上海市政府還提及了允許延期或分期繳付土地款、縮短開發流程時間等相關措施，可減緩房企流動性壓力、降低開發難度。
和此前出讓規則對比，上海此次集中供地規則調整幅度較大，從多個方面向房企釋放了善意，體現了政府提振房地產市場和鼓勵房企入市的決心。
02 地塊競拍熱度冷熱分化 樓市表現較好的近郊新城成為此輪競拍熱點
在規則進一步優化下，上海重啟出讓的36宗商品住宅用地均順利成交，與此前成交的4宗城中村改造地塊共收金逾870億元，平均溢價率達3.3%，較去年第三批次熱度有所提升。
以36宗商品住宅用地成交情況來看，上海此次集中供地也呈現出明顯的冷熱分化。五成地塊以底價成交，但也有10余幅地塊觸及中止價成交，房企爭奪較為激烈。具體分為以下幾類來看。
1）觸及中止價成交地塊：共有13宗，主要集中在近郊熱點成交板塊，如閔行古美、浦江、松江新城、青浦趙巷、西虹橋等板塊。這些板塊配套較為成熟，購房客戶認可度較高，板塊內項目去化表現比較佳，如青浦趙巷板塊內項目在上海今年一批次新房開盤去化率接近100%，房企拿地風險相對較小，土地市場競拍熱度相對較高。此外，中心城區也有1幅地觸及中止價成交，該地塊為徐匯區斜土路街道地塊，由招商蛇口、香港置地、徐匯城投聯合體以47.33億元的總價斬獲，溢價10%。
2）溢價成交地塊：共有4宗，涉及楊浦平涼社區地塊、閔行紫竹科學園區地塊、嘉定菊園新區地塊及奉賢新城16單元27-02區域地塊等。其中，靠近15號線終點站的閔行紫竹科學園區地塊爭奪較為激烈，吸引了兩大聯合體競拍，但因地塊總價超過40億元，房企拿地有一定的資金壓力，未能觸及中止價，最終以5%的溢價成交；其余3幅地均以低溢價成交，尤其是奉賢新城地塊，僅經過2輪競拍就由中建八局競得，溢價率僅有0.23%。
3）底價成交地塊：共有19宗。其中，13宗地塊集中于浦東臨港、奉賢新城、青浦重固、金山新城等近期樓市表現不佳的遠郊片區。除了樓市成交遇冷因素外，片區內潛在庫存高位也是房企拿地積極性不高的原因。以臨港片區為例，自上海集中供地以來，臨港就是上海的主力供應區域，加上此次成交的8幅地，自去年以來合計成交了30幅地，總建面高達567萬平方米，按照臨港片區當前的流速來看，消化周期長達5年以上。
余下6幅地中，普陀2幅、松江2幅、寶山楊行及嘉定國際汽車城各1幅。這些地塊地理位置較佳，周邊樓市表現也不錯，但受地塊總價偏高或商辦占比高等因素影響，最終也以底價成交。以普陀2宗地為例，兩幅地的起拍總價都在60億元以上，參拍資金門檻較高，其中長風社區W060602單元pt0268-09地塊商辦比例超過六成，且其中60%需要自持，極大擠占了房企的流動性，因此最終均為底價成交。
03 整體盈利空間維持充裕 多數成交地塊房地價差超過2萬元/平方米
盈利空間方面。和去年三批次一樣，上海此次出讓地塊仍延續了低比例配建要求，多數地塊的保障房配建或自持比例在5%及以下，因此成交地塊的利潤空間十分可觀。不考慮城中村改造地塊，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約為0.51，略低于去年第三輪，其中接近七成的地塊房地價差空間超過2萬元/平方米，利潤率較為可觀。
以觸及中止價格的13幅地塊來看。13幅地的平均地房比達0.58，略高于36宗地的平均地房比，但平均房地價差也2.3萬元/平方米以上，盈利空間仍然充裕。以此次成交樓板價最高的徐匯區斜土街道xh128D-06地塊來看，雖然剔除配套公建后該宗地可售地價超過9.5萬元/平方米，但其所在的徐匯濱江片區是上海房價的天花板，商品住宅限價達13.1萬元/平方米，因此項目的房價地價差高達3.5萬元/平方米以上，項目仍留有一定的盈利空間。
04 央國企拿地比例高達八成 流動性壓力下民企參與度仍不高
在規則調整下，上海首輪土拍也吸引了多家房企參拍，其中20宗地的參拍主體都在2家以上，如競爭最激烈的閔行區七寶鎮古美北社區地塊，吸引了6個競拍主體8家房企參拍。但從參拍房企性質來看，央國企是絕對的主力軍，如保利發展、招商蛇口、中鐵建、建發、華發等均報名參拍了多宗地塊。
在此影響下，央國企也成為上海此次集中供地的拿地主力，八成地塊由央國企競得。其中招商蛇口拿地金額居首，共花費117.7億元獨自或聯合斬獲了4幅地塊，分別位于徐匯斜土街道、普陀中山北路社區、閔行紫竹科學園及青浦西虹橋，成為本場最大贏家。
而與其它城市一樣，受制于流動性壓力，多數規模民企也缺席了上海首輪土拍，僅金地現身上海首場土拍并斬獲青浦趙巷地塊。不過，上海本土民企表現較為積極，大華、大名城、同潤、佳運置業等均有斬獲。尤其是首次亮相上海集中土拍的本土民企佳運置業，在本輪土拍中斬獲了兩宗項目，但拿地金額較少，低于20億元。
總體來看，在規則放松下，上海首輪集中土拍表現好于預期。雖然拿地主力仍為央企或國企，但這些地塊并非全是國資平臺托底，多數由央國企拿下的地塊仍有一定的競拍熱度。由此可見，房企對上海市場依舊看好。
接下來，為了進一步提振市場，上海或將延續此輪相對寬松的土拍規則，并落實延期或分期繳納土地價款、降低商辦自持占比等細則。另一方面，上海的集中供地利潤空間維持充裕，由此也將吸引更多有意向補倉的房企將資金投入上海土拍。得益于此，上海次輪土拍熱度將繼續穩定回溫。
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