丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
“三道紅線”出臺之后，房地產(chǎn)融資監(jiān)管對象由融資渠道轉(zhuǎn)向?qū)θ谫Y主體的監(jiān)管，從而精準監(jiān)測及規(guī)范房企融資行為，倒逼房企降杠桿。
12月末，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度進一步強化了對房企融資供給端的限制，房地產(chǎn)融資難度進一步提升。
受此影響，房企拿地的積極性受到較大影響。但仍有部分城市依舊成為房企關(guān)注的重點，從2021年開年土拍市場來看，多個城市土地市場熱鬧依舊。杭州開年9場土拍，宅地出讓收入近400億元，多宗地塊觸及上限價格，進入到競爭自持階段；廣州黃埔居住地塊出讓，吸引了15家房企爭搶，在經(jīng)過近2小時88輪報價后，該地塊最終進入搖號階段。
從1月上旬整體土拍市場來看，市場熱度延續(xù)2020年四季度低位運行，但在優(yōu)質(zhì)土地成交帶動下，市場熱度較12月小幅回升，優(yōu)質(zhì)土地尤其是主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地依然是“硬通貨”。
1月上旬土地市場熱度延續(xù)低位
“三道紅線”壓頂，房企融資渠道明顯收緊，四季度土地市場成交溢價率明顯下滑，降至12.0%，幾乎瀕臨一季度的“冰點值”。
加之人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了房地產(chǎn)貸款新規(guī)，限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比上限，房企融資遭遇了供需雙向更加嚴格的監(jiān)管，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊。
2021年首周恰逢房地產(chǎn)金融新政落地的首次拍地，從市場熱度上來看，市場并未出現(xiàn)明顯走冷的現(xiàn)象。在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，反而出現(xiàn)一波土拍小高峰，杭州、徐州、寧波、金華均有超高溢價地塊成交，最高限價成交的地塊也不在少數(shù)。
具體城市而言，杭州成交量表現(xiàn)突出，一周成交金額高達289億元占2020年全年的12%；徐州市場熱度再次拉升，溢價率達130%。此外，嘉興、寧波、南寧、金華等市場熱度也保持較高水平，溢價率均在20%以上。房企競拍的主戰(zhàn)場依然集中在長三角區(qū)域。
整體來看，土地市場熱度整體延續(xù)了四季度的低位運行，1月上半月，克而瑞研究中心重點監(jiān)測的300城成交土地整體溢價率約為12.3%，與四季度平均水平基本持平。
圖：2020年1月起至今全國300城成交土地溢價率變動情況
注：2021年1月數(shù)據(jù)截止1月15日。
三類城市土地市場熱度分化
西安、銀川熱度上漲
以“三道紅線”分水嶺，典型一二線城市土地市場熱度發(fā)生明顯變化，根據(jù)溢價率變動幅度指標，各大城市整體呈現(xiàn)出三種情況。
溢價率明顯上升的城市，典型如西安、銀川兩個城市，“三道紅線”出臺之后溢價率的增幅均在30個百分點以上。實際上，高溢價背后很大程度上受供地質(zhì)量和供地節(jié)奏的影響。其中西安較為典型，“三條紅線”出臺后，西安高新區(qū)CID板塊迎來多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，由于規(guī)劃定位高、配套完善，吸引碧桂園、招商蛇口、重慶華宇均以50%以上的溢價率在該板塊拿地；此外，西咸新區(qū)也因規(guī)劃利好，溢價率居高不下。銀川與之類似，在優(yōu)質(zhì)土地供應大增的影響下，四季度溢價率明顯提升。
市場熱度變化不大的城市，包含福州、杭州、深圳、武漢、寧波等，溢價率變動幅度在±2個百分點以內(nèi)，“三道紅線”融資新規(guī)對其土地市場的影響并不明顯，其中杭州和福州兩城的溢價率還有小幅上漲，溢價率還保持在20%以上。
溢價率明顯下調(diào)的城市，比如北京、南寧、沈陽、成都、廈門、貴陽和合肥等城市，溢價率跌幅多在10個百分點以上。究其原因，主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊供地節(jié)奏以及出讓底價的不斷攀升造成的；以廈門為例，2020年全年島內(nèi)共成交了4宗宅地，“三條紅線”出臺之前后，分別成交了2宗，但首宗成交地塊建面超后面三宗總和，此外，在限價不變的情況之下，出讓底價樓板價也在不斷的提升，因而造成了溢價率的下滑。
圖：典型一二線城市“820三條紅線“新政之后溢價率變化
注：為了研究對象更有針對性，城市選取標準:“三條紅線”出臺之前溢價率超過10%的城市。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
值得注意的是，杭州、成都、南京、寧波等城市均受限價、競自持和搖號政策的影響，溢價率一定程度上被低估。以土地市場熱度較高的杭州為例，1月上半月，“最高限價+競自持”已成為杭州土拍市場的常態(tài)，在不計入自持成本的情況下，這半個月杭州溢價率已經(jīng)升至25%，較“三道紅線”之前的溢價率上升了4個百分點。
圖：杭州土地市場熱度變化
注：2021年之后數(shù)據(jù)截止1月15日。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
越貴的地、競拍熱度越高
主城區(qū)涉宅地塊是焦點
1月上旬土地市場熱度較12月有一定程度的上漲。究其原因，主要是杭州、寧波、成都等城市近期集中出讓了大量優(yōu)質(zhì)宅地，在金融盡管層層升級的大背景之下，依然有部分地塊是房企競相追逐的“香餑餑”。
針對已出讓地塊的分布信息、區(qū)位和地塊屬性、建筑體量、配建情況以及地價水平等多個方面，我們總結(jié)出這些備受追捧的高溢價地塊的主要特點，共涉及5大方面。
從城市分布來看，高溢價地塊仍然主要集中在長三角區(qū)域，其中斷供較久的杭州高溢價地塊數(shù)量尤其多。一二線城市中，高溢價或觸及最高限價成交的土地有26宗，其中杭州多達六成，數(shù)量達到17宗，有14宗地塊以“最高限價+競自持”競得，市場表現(xiàn)亮眼，最高限價成交已然成為常態(tài)。三四線城市中，湖州、徐州、金華、南通、衢州、紹興等城市也均有多宗高溢價地塊成交，最高限價成交的地塊也不在少數(shù)。
從區(qū)域和地塊屬性上來看，大部分地塊均位于主城區(qū)的涉宅地塊。對于部分市場熱度較高、前景較佳的城市，郊縣以及商辦地塊也保持較高熱度。同樣是杭州，其商辦地塊熱度也處于高位，最熱的地塊是江干區(qū)景芳三堡單元商業(yè)地塊，最終由濱江集團以122.3%高溢價奪得，同位于江干區(qū)的彭埠單元商業(yè)地塊溢價率也達到了60.2%，整體市場熱度維持在較高位。
從建筑體量上來看，建面多在5-10萬平方米之間，規(guī)模適中。這類地塊優(yōu)勢在于，既可以成片開發(fā)，又能夠緩解成本過高給企業(yè)造成較大的資金壓力，大部分地塊的總價都在20億元以下。
從配建情況來看，一二線熱點城市多需要配建或者自持一定的比重，三四線城市一般不涉及配建。比如杭州，無論是濱江、拱墅和江干等主城區(qū)，還是蕭山、富陽、臨安等郊縣，14宗宅地均需要一定比例的自持。
從價格水平來看，高溢價地塊通常是地價水平較高的地塊，呈現(xiàn)出“越貴越買”的趨勢。反之，地價越便宜反而鮮有被看好，通常是底價成交。
表：金融監(jiān)管再度升級之后典型城市高溢價地塊特點分析
數(shù)據(jù)來源：CRIC
盡管房地產(chǎn)金融新政對房企的融資環(huán)境造成一定的壓力，但由于處在2021年開端，受資金回籠、結(jié)算周期等影響，房企資金相對較為充裕，拍地積極性有了明顯提升，尤其是“斷供”一月有余的杭州，土地市場熱度明顯提升，“最高限價+競自持”已成為常態(tài)。
從1月上半月市場表現(xiàn)來看，市場并未明顯走冷，在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，市場熱度反而較12月還有小幅回升。
考慮到中央多次強調(diào)“房住不炒”，“三道紅線”還將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，企業(yè)拿地態(tài)度將會更加謹慎，全年土地市場熱度大概率難再上漲。
熱點城市區(qū)位好、配套佳、規(guī)模適中的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，仍然會是房企關(guān)注的重點，尤其是規(guī)劃利好的城市，典型如杭州、寧波、南通、紹興、徐州等城市，地價水平相對較高的稀缺宅地，競拍熱度還會延續(xù)高位。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
