來源:中證鵬元評級（ID:cspengyuan）

主要內容

2022年3月1日，為促進房地產良性循環和健康發展，鄭州市人民政府發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（簡稱《通知》）。本文將通過《通知》分析鄭州市面臨的實質性問題，以及探討其政策的推廣性。

《通知》內容簡評：第一，支持合理住房。這里的合理住房需求，包括大學生、外來務工人員、養老和改善性住房需求，主要延續多年的人才引進政策，首提來鄭投親養老購房需求，體現了加快樓市去化的決心。第二，改善住房市場供給。主要包括對供給節奏和住房價格的調控，以及對商品房配套設施和住宅品質的調控。供給方面，根據去化周期確定新增住宅用地供應量，下調土地競拍保證金最低比例從50%下調至掛牌價的20％，且允許在1年內分期付清，執行“限房價、競地價”土地出讓政策完善配套方面，要求住宅和公共配套、基礎設施的相匹配，尤其是產業發展區域。同時要增加高品質住宅供應量。上述政策，在一定程度上可以促進各片區樓市規模的平衡，完善產業發展地區配套，通過限價政策和預售政策也將影響土地出讓收入以及對開發商綜合實力要求提升，但同時增加的配套設施將增加政府投資支出。第三，加大信貸融資支持。一方面，引導金融資源流向地產企業，一方面方式“認房又認貸”政策。雖然引導金融資源想地產企業傾斜，旨在化解存量風險，但金融機構受當地房地產蕭條影響，不良率上升，僅大型全國性商業銀行存在相應的空間，本地銀行或因業務風險集中度高，參與能力有限。第四，推進安置房建設和轉化，重提“鼓勵選擇貨幣化安置”，同時繼續盤活存量住房。第五，優化房地產市場環境。包括加強聯合執法力度、房價調控和優化相關政務服務。

《通知》出臺背景：第一，人口增加，就業環境有待提升。受城鎮化、人才引進戰略推動以及城市定位的提升，鄭州人口保持增長，但工資水平和就業環境相對一般。第二，地產行業帶動第三產業發展，正在發展高科技產業，政策成效待檢驗。鄭州長期以第二產業為主，2015年后第三產業增加值占比上升至50%以上，2018年后相對穩定，與當地房地產發展進程和推進產業轉型相關。鄭州在多年的發展中，通過規劃設立不同的產業聚集區，推動產業升級，逐步形成“一廊兩翼四區多點”的空間格局。在不斷修改的規劃中可以看到“科創”逐步成為發展重點，并在多個區域規劃中有所體現。鄭州在2020年進入第二批國家產融合作試點城市名單，從單純依靠房地產開發，到現在努力發展“產融結合”“產城融合”，政策有效性待時間檢驗。第三，財政收支、信貸對土地出讓收入高度依賴。鄭州的財政收支對土地出讓收入依賴度較高，2020年受新冠疫情影響，土地出讓收入大幅下降，財政支出也出現大幅下降。政府狹義債務率94%，在新一線城市中居中，專項債券余額占比較低。本地金融機構信貸資產房地產相關貸款占比較高，既有風險有待化解。第四，鄭州地產的“黃金十年”結束。城鎮化進程疊加地產周期，鄭州依靠“土地財政”從2011年開始激進擴張，隨著地產大周期的結束，政策地產和城投政策持續收緊，鄭州經濟增長動力停滯。

政策有效性：第一，地產只是當下病癥的切入點。從《通知》看出，政策在“人-金融-地產”三個方面發力，致力于平衡短期地產風險和長期發展。但同時也存在著幾個難題：第一，“限房價，竟地價”、預售制度和“兩集中”政策，對房企后續發展提出更高的要求，對于當前鄭州內眾多困難房企來說，化解“爛尾項目”是當前主要的目標。第二，居民收入難以帶動購房消費。第三，當地銀行的支持能力或相對有限。第四，地方政府財力不足。第五，此次“貨幣化安置”，與前兩輪存在差異。第二，留住人，是最終的政策方向。在土地財政的怪圈里，“土地-房地產-金融 -城鎮化”短期內可以快速提高經濟總量，但長期并不支持高房價下的高增長。一個城市的發展，最終需要依靠產業自身。留住人才的關鍵需要兩方面因素，一是產業發展，二是公共服務完善。對于鄭州，當前尤其要提高教育、創業就業方面的支持力度。

在各個城市搶人大戰的背后，是人口老齡化的加速，而誰能擁有較多的年輕人，就擁有了未來的發展空間。“搶人”，既是短期有效手段，也是長期發展需要。為快速拯救樓市，為盡可能的實現“保交房”，重新獲得消費者信心，放松政策是當下的非常手段，防范地產風險繼續擴大，尤其是對土地財政依賴較高、“保交房”壓力加大的地區，但沒有產業支撐，政策效果或有限。新一輪的地產調控已經開始，多地宣布降低首付比例、下調房貸利率，主要是針對剛需人群，部分城市下調了二手房首付比例。此外，多地放松預售資金監管，降低房企資金壓力，維持項目正常進行。此輪調控的效果仍有待觀察，2022年 “穩中求進”的基調下，“因城施策”依然會疊加“精準調控”，圍繞“控新增風險、化存量風險”的原則進行，解決既有存在的風險和停滯項目仍是重點工作之一。針對確實有困難的地區，上級政府可以給予一定的支持，加大轉移支付和資金管理，或者通過政策性資金定向投放。

一、《通知》主要內容簡評                                

2022年3月1日，為促進房地產良性循環和健康發展，鄭州市人民政府發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（簡稱《通知》）。本文將通過《通知》分析鄭州市面臨的實質性問題，以及探討其政策的推廣性。

《通知》共五章十八條：

第一，支持合理住房需求。這里的合理住房需求，包括大學生、外來務工人員、養老和改善性住房需求。其中，對大學生、外來務工人員給予了購房支持，例如，購房補貼，保障性租賃住房以及公積金貸款便利等。其中，對在鄭創業就業大學生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補貼，優惠期限為3年。根據3月4日頒布的《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》，保障性租賃住房主要面向本市無房新市民、青年人供應，原則上不設戶籍和收入限制。此部分與鄭州近年來的人才引進政策相銜接。此外，《通知》新增“鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房”。上述支持，都傳達出鄭州對進一步加快樓市去化的決心，同時，也在一定程度上增加當地人口。

第二，改善住房市場供給。主要包括對供給節奏和住房價格的調控，以及對商品房配套設施和住宅品質的調控。（1）供給方面，分環節調控 。根據去化周期確定新增住宅用地供應量，下調土地競拍保證金最低比例從50%下調至掛牌價的20％，且允許在1年內分期付清，由此控制樓市供地規模并降低開發商前期資金壓力。此外，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產企業“正負零”預售的相關政策，嚴格按規定的“二、三、五”預售形象進度要求辦理預售許可，并精簡建設項目審批流程，加快項目開工和銷售節奏，來降低新增爛尾樓風險。（2）價格方面，執行“限房價、競地價”土地出讓政策。房屋銷售時，不得超出確定的銷售價格辦理商品住房銷售價格備案。（3）完善配套，提升住宅品質和便利。要求住宅和公共配套、基礎設施的相匹配，尤其是產業發展區域。同時要增加高品質住宅供應量，給予銷售限價一定上浮空間。上述政策，在一定程度上可以促進各片區樓市規模的平衡，完善產業發展地區配套，通過限價政策和預售政策也將影響土地出讓收入以及對開發商綜合實力要求提升，但同時增加的配套設施將增加政府投資支出。

第三，加大信貸融資支持。一方面，鼓勵金融機構增加對受困企業以及房地產企業并購貸款的資金支持；另一方面，引導金融機構下調住房貸款利率，其中對已結清房貸的一房家庭，再次購買時執行首套房貸政策，鄭州因此成為本輪因城施策中首個在按揭貸款層面放松“認房又認貸”的城市。此外，政府將優先選擇相關金融機構存放財政資金，作為激勵措施。從操作性看，雖然引導金融資源向地產企業傾斜，旨在化解存量風險，但金融機構受當地房地產蕭條影響，不良率上升，僅大型全國性商業銀行存在相應的空間，本地銀行或因業務風險集中度高，參與能力有限。

第四，推進安置房建設和轉化。一方面，實施安置房建設工作三年行動，鼓勵選擇貨幣化安置，另一方面，對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。可以看出，在堅持“住房不炒”“發展保障性住房”的政策基調下，盤活存量房成為化解樓市困局的唯一路徑，但也相應的可能增加政府支出。如何保障房主合理利益，平衡財政壓力是需要思考的問題。關于“鼓勵貨幣化安置”，2016年3月住建部副部長曾表示，此方式可以提高安置效率、增加棚戶區居民購房靈活度，同時，打破棚改項目時間局限性，更快地推動區域內去庫存。此次重提，也是為解決當下的房地產困局。

第五，優化房地產市場環境。主要包括加強聯合執法力度、房價調控和優化相關政務服務，堅持“消存量、控增量、防變量”原則。尤其，要嚴肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預售資金、變相規避調控政策等違法違規行為。

二、《通知》出臺的背景

鄭州，作為河南省城市，其房地產行業近年來經歷了明顯的起落波動，對當地金融機構和購房者帶來明顯負面影響。本節從人口、產業結構、金融資源、地產行業來分析背后的深層原因。

（一）宏觀數據

鄭州是河南省省會，位于河南省中部偏北，位于黃河中下游和伏牛山脈東北翼向黃淮平原過渡的交接地帶，是國家重要的綜合交通樞紐之一。2017年，鄭州市正式成為國家戰略“中原經濟區”的中心城市，為九個國家中心城市之一。鄭州下轄金水區、二七區、惠濟區、管城區、中原區、上街區6個市轄區，新鄭市、登封市、新密市、鞏義市和滎陽市5個縣級市以及中牟縣，擁有鄭州經濟技術開發區、鄭州高新技術產業開發區、鄭州空港經濟綜合實驗區和鄭東新區。

1、人口：來鄭人數大幅增加，就業環境有待提升

根據第七次人口普查數據，鄭州常住人口達到1,260.06萬人，位列全國第十大城市，較2010年增長46%，由2010年的全省第三躍升至全省第一，城鎮化率提升至78%，較2010年增長約15個百分點。外地流入人口成為鄭州常住人口大量增加的主要原因，尤其是省內其他地區。這與鄭州作為國家中心城市和中原城市群的核心城市有密切關系，同時，近年來實施的人才引進制度也在一定程度上提高了城市吸引力。鄭州作為全省和中原地區的核心城市，正逐步顯現出對周圍城市的虹吸效應和帶動效應。從人口結構看，目前鄭州含大專及以上人口占比29%，較2010年增長10個百分點。但隨著城市擴張，城鎮人均可支配收入增速卻在下滑，城鎮失業率呈現出波動，產業水平一般、高校不足和人才扶持制度缺乏仍然是制約其人才發展的軟肋。

與14個其他新一線城市相比，近十年來鄭州的人口增速位于第三位，大專及以上人口占比位于第三，城鎮化率位于第十二位，人均可支配收入位于第十三位。鄭州快速擴張的城市規模，吸引了更多的年輕人到鄭州，但工資水平和就業環境長期相對一般。雖然，較低城鎮化率給予了再發展空間，“如何留住人”是關鍵，包括農民轉移就業人口和大學畢業生等高等人才。

2、產業結構：地產行業帶動第三產業發展，正在發展高科技產業，政策成效待檢驗

鄭州的GDP增速2010年后呈現明顯下行，尤其是2018年后。與新一線其他城市相比，2018-2020年鄭州GDP增速分別位列第2、第10、第11。由于疫情和洪水影響，2021年鄭州GDP增速有所恢復，仍低于2018和2019年，位列第第14，與西安情況類似。從產業結構看，鄭州長期以第二產業為主，2015年后第三產業增加值占比上升至50%以上，2018年后相對穩定，與當地房地產發展進程和推進產業轉型相關。

近年，鄭州正積極推進產業升級，以降低對房地產行業的過度依賴，成立產業引導基金支持主導產業發展，同時推動高新技術產業，增加科技創新投入。目前，鄭州已經形成電子信息、汽車、裝備制造、現代食品制造、鋁加工制品、新型材料六大千億級主導產業集群。2021年10月發布的《國家中心城市建設報告（2021）》中指出，鄭州、天津、武漢處于第三梯隊，鄭州科技創新功能成長性指數雖然靠后，但逐步大幅提升，建設指數排名提前，其中，2020年鄭州科技創新功能成長性位居國家中心城市第2位。

從2017年規劃版圖看，鄭州近年致力于構建“一主一城三區四組團”的城鎮布局結構，2019年12月發布《鄭州市“十四五”規劃編制工作方案》（簡稱《規劃》），“東強、南動、西美、北靜、中優、外聯”將成為下一個五年的發展方向，其中東部要努力打造全省對外開放窗口、產城融合發展示范區和全國重要的先進制造業、現代服務業基地。具體看：（1）2016年在主城區西北部成立鄭州高新區（雙湖科技城），聚焦智慧產業，堅持智能傳感、網絡空間安全、大數據、北斗導航等主導產業定位。根據《規劃》，未來將致力于國內智能傳感產業。（2）2012年開始規劃并于2016年加速建設常西湖新區，位于主城區西部，定位鄭州生態、智能的中央文化區，已建成博物館、音樂廳等多個文化基礎設施。2020年7月，該片區北部重新定位，重點發展科技服務與智慧應用產業，彌補區域產業空缺；（3）2013年鄭州航空港經濟綜合實驗區成立，位于主城區南部，定位與鄭州主城區形成“雙城”格局，重點發展具有臨空指向性和關聯性的高端產業，包括航空物流業、高端制造業和現代服務業。《規劃》明確北部空港新城、中部空鐵新城與南部雙鶴湖科技城三大產城融合功能分區。（4）2003年位于市區東部的鄭東新區開始建設，定位金融集聚核心功能區，全省推進城鎮化建設的先行區。2020年在鄭東新區北部重拳打造中原科技園，重新規劃鄭東新區優質地塊，聚合龍湖北部、智慧島、科學谷三大片區，組成包括“中原科技城、龍子湖人才中心、白沙科學谷”的中原科技帶。中原科技城產業布局圍繞五大核心產業——數字文創、信息技術、前沿科技、生命科學、人才教育。根據《規劃》，將高質量發展中原科技城、高水準推進五大核心板塊建設。（5）鄭州經濟技術開發區于1993年成立，2000年2月獲批為河南省首個國家級經濟技術開發區。2022年2月，商務部公布“2021年國家級經濟技術開發區綜合發展水平考核評價”結果，鄭州經開區排名第22位。《規劃》明確經開區圍繞先進制造、現代物流、生物醫藥及健康等方向推進園區建設，推動主導產業發展集聚。

鄭州在多年的發展中，通過規劃設立不同的產業聚集區，推動產業升級，逐步形成“一廊兩翼四區多點”的空間格局。在不斷修改的規劃中可以看到“科創”逐步成為發展重點，并在多個區域規劃中有所體現。鄭州在2020年進入第二批國家產融合作試點城市名單，從單純依靠房地產開發，到現在努力發展“產融結合”“產城融合”，政策有效性待時間檢驗。

3、財政、金融資源：財政收支、信貸對土地出讓收入高度依賴

2011年鄭州市財政預算收入增速下滑明顯，2017年以來隨著減稅降費的推進，收入增速持續下降。而財政支出增速多年高于收入增速，財政自給率下降。政府性基金收入增速波動較大，基金收入與一般公共預算收入的比重持續上升，政府對土地出讓收入依賴度較高。2020年受新冠疫情影響，土地出讓收入大幅下降，財政支出也出現大幅下降。從市本級口徑看，政府性基金收入與財政支出增速的走勢吻合度更高。政府債務方面，鄭州市以一般地方政府債券為主，截至2020年末，政府債務余額2,173.80億元，其中，專項債余額907.50億元，狹義債務率為94%。截至2022年3月5日，鄭州存量城投債210只，規模1,949.16億元。整體看，鄭州政府對土地出讓收入依賴度較高。 

與其他14個新一線城市相比，鄭州的狹義債務率位于第八位，從債務結構看，鄭州專項債余額占比較低，2020年為42%，武漢、成都和西安均在65%以上。

金融機構存款余額增速2013年后波動下降，貸款增速呈現先升后降，其中2013年和2014年中長期貸款占比明顯提升，與當時購房潮相關。2017年后存貸款余額增速相對穩定，2020年來增速再次明顯下降。不良貸款率方面，本地銀行中鄭州銀行和中原銀行2018年來不良率高于2%。其中，截至2020年末，鄭州銀行房地產相關貸款合計占比34.21%，不良貸款占比18.15%；中原銀行房地產相關貸款占比32.63%，其中個人住房按揭貸款占比 23.92%，超過監管限額要求。

（二）鄭州地產的“黃金十年”結束

2011年開始，鄭州供應土地面積大幅提升，伴隨著棚戶區改造（2015-2017年三年棚改計劃）、城市擴張的開始，土地成交面積占比在2015年達到96%，房地產開發投資完成額呈現明顯增長，商品房銷售面積在2015年后大幅增長，2016年同比增長超過50%。當年，鄭州各開發商為爭取客戶，推出“零首付”等優惠政策，大力推進房屋銷售業務，且以期房為主，銷售面積占比約90%，高于當時40大城市平均水平10個百分點。隨后，2017年，中央陸續下發了50號文、87號文等，開始金融去杠桿，鄭州政府也逐步出臺相關政策調控本地房地產行業，2018年后房價出現下行，貨幣化安置退出，鄭州土地成交面積增速出現下滑，房地產開發投資和商品房銷售也出現明顯下降。同時，2017年后，嬰兒潮2代（25-35歲）的婚育置業剛性需求逐步飽和，全國房地產大周期基本結束。2018年為鄭州地產行業的拐點，當年末房地產開發經營和中介服務企業較2013年分別增長137%和477%，營業收入較2013年分別增長232%和50.6%。

2020年新冠疫情又帶來新的沖擊下，鄭州土地成交面積增速降至約-50%，房地產開發投資完成額和銷售面積增速降至0%附近，房價大幅下跌。2021年鄭州相繼遭遇水災、疫情影響，房地產企業受到重創，銷售額繼續下降，現金流壓力大幅攀升，在建項目工程進度放緩甚至停工，新增預售面積明顯下降，待售面積持續增長，去化周期攀升，地區分化明顯。截至2021年9月，待售商品房面積719.14萬平方米。拿地方面，三次集中供地89宗，成交74宗，平均溢價率分別為10.8%、2.5%和0.6%，受競拍規則趨嚴影響，2021年拿地呈現出“國進民退”。

在新格局下，鄭州大力發展住房租賃市場，2017年鄭州成為全國住房租賃市場試點的十二個城市之一以及開展集體建設用地建設租賃住房的十三個試點之一。2019年7月，鄭州成為十六個住房租賃市場發展試點城市之一，有效期三年。2019年和2020年，鄭州已著手開展將閑置公租房和安置房盤活為租賃住房的工作。

整體看，鄭州地產行業在《通知》頒布前存在以下問題，第一，“有房住不進去”。房地產企業出現資金困難，項目出現停工，已購房者不能按期拿到房子，且房屋貶值帶來資產縮水。同時，受經濟下行影響，購房者收入下滑，卻承擔了高額的貸款壓力。此類項目部分伴隨前期棚改進程、房地產亂象，開發商無證銷售或資金實力較弱而變成爛尾樓，停工多年，土地閑置。另受政策管控趨嚴影響，2018年來部分大型房企資金鏈也出現一定壓力，項目出現停工。部分項目多次易主，卻依舊難免爛尾。第二，“有房賣不出去”。購房需求和意愿改變。和2015年較為寬松的購房環境不同，為控制杠桿風險，限房限貸以及首付比例要求，限制了剛需客戶的購房意愿，同時，受房企信用風險影響，購房者觀望態度增強。第三，住房需求結構變化。婚育首套房需求下降，改善性住房需求提升，對房屋和周邊配套要求提升。來鄭年輕人增加，租房需求提升。從市場觀察看，部分爛尾項目或銷售難的項目，地理位置較差，購房者中以剛需客戶為主，舉全家之力購買住房。鄭州地產出現的問題，是城鎮化進程中的一個現象，疊加了房地產周期。

三、此次政策，是否對癥下藥

《通知》在地產行業大幅下行、風險頻發的時候出臺，跟隨市場寬松節奏，并根據鄭州情況設定具體措施。在前期人才引進、產業發展政策基礎上，加大地產行業支持力度。

（一）地產只是當下病癥的切入點 

鄭州近十年的發展，是典型的土地財政，房地產周期疊加城鎮化進程，城市規模快速擴展。隨著鄭州在國家發展中定位的提升，人口虹吸效應增強。此輪增長的重心為房地產，隨著地產行業發展放緩，鄭州正面臨著財政收入下滑，未來投資支出減弱，爛尾項目擠占空間資源的情況。從《通知》看出，政策在“人-金融-地產”三個方面發力，致力于平衡短期地產風險和長期發展。第一，通過人才安居政策，保障人才引進政策的順利實施，旨在“留住人才”。其中，保障性安居工程，應該是當前重點，即通過提高居住條件，留住更多的人，這里應該包括非認定的流入人口、而對于大學生購房，應對其還款能力進行合理評估。第二，通過購房優惠政策和降低地產企業前期土拍資金壓力和再融資難度，緩解當前“保交房”壓力。截至2021年末，鄭州尚未交付問題項目總建筑面積271萬平方米，在24個重點監測城市中位列第四，位列長沙、重慶和武漢之后。

但同時也存在著幾個難題：第一，“限房價，竟地價”、預售制度和“兩集中”政策，對房企后續發展提出更高的要求，對于當前鄭州眾多困難房企來說，化解“爛尾項目”是當前主要的目標。部分項目規模較大，幾次易主均未能完工。部分項目引入央企，正在推進項目復工。第二，居民收入難以帶動購房消費。從房價收入比的平均值看，2020年鄭州位列15個新一線城市里第5位，十年漲幅位列第四位，如果從主城區來，上述比例或高出很多。第三，當地銀行的支持能力或相對有限。由于地產存續項目仍然較多，風險敞口較大。同時，受地產行業風險影響，新增貸款仍較為謹慎。第四，地方政府財力不足。受疫情和地產企業風險影響，疊加減稅降費，鄭州財政收入增速持續下滑，財政支出也大幅下滑。短期內，財政收入與土地出讓收入無法脫離，而面對各項激勵措施和基礎設施建設，資金缺口依然很大。第五，此次“貨幣化安置”，與前兩輪存在差異。2015年第一個三年棚改計劃開始，貨幣化安置被作為去庫存的手段大力推行，隨著棚改目標計劃的完成以及棚改亂象的出現，2018年來貨幣化安置逐步退出，但并未禁止，而是要求“因地制宜”。2022年3月兩會期間的政府工作報告指出，“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，從而給予各省調控房地產的空間，貨幣化安置或在多地推行，但與之前存在不同：一方面，雖然地產政策有所放松，但購房條件依然嚴于2015年；另一方面，目前消費者對購房相對謹慎，“擇優選擇”仍然是第一選擇，對房子的區位、周邊配套等都會有所要求。此外，貨幣化安置或繼續結合去化周期去安排，以及可規定購買時間和區域。

（二）留住人，是最終的政策方向

在土地財政的怪圈里，“土地-房地產-金融 -城鎮化”短期內可以快速提高經濟總量，但長期并不支持高房價下的高增長。一個城市的發展，最終需要依靠產業自身。鄭州的發展因地產而起，產業鏈并未完全跟上，而留住人才的關鍵需要兩方面因素，一是產業發展，二是公共服務完善。鄭州大力布局科創產業，需要人才支持，為此提高對高層次人才的扶持力度。同時也需要提高公共服務，包括教育、就業、醫療和創業等。不僅為高層次人才提供良好的就業環境，同時為到鄭工作的務工人員提供良好的就業環境，由此才能帶動相關服務業的發展。

為此，地方政府需要同時推進房地產、產業鏈布局、基礎設施建設、教育、醫療、社保、創業等方面的工作。否則，沒有產業支撐，就沒有收入支撐房貸，尤其當前經濟環境尚不穩定的情況下，地產行業的風險依然會存在，此外，沒有良好的居住和工作環境，人口依然存在流失的可能。對于鄭州，當前尤其要提高教育、創業就業方面的支持力度。在房地產方面，根據《通知》，政府需要加快完善住宅和公共配套、基礎設施的匹配，尤其是產業發展地區，對新增樓盤要做好合理規劃，降低爛尾樓風險，提高高品質住房數量。

在各個城市搶人大戰的背后，是人口老齡化的加速，而誰能擁有較多的年輕人，就擁有了未來的發展空間。“搶人”，既是短期有效手段，也是長期發展需要。為快速拯救樓市，為盡可能的實現“保交房”，重新獲得消費者信心，放松政策是當下的非常手段，防范地產風險繼續擴大，尤其是對土地財政依賴較高、“保交房”壓力加大的地區，但沒有產業支撐，政策效果或有限。新一輪的地產調控已經開始，多地宣布降低商貸或公積金貸首付比例、下調貸款利率，主要是對剛需人群，部分城市下調了二套房首付比例，例如，晉中宣布二套改善型住房公積金貸款首付下調20%同時提高貸款額度，廣州首套房優惠審批利率從此5.6%下調至5.4%，二套房優惠審批利率從此前的5.8%下調至5.6%。鄭州今年部分銀行新房貸款利率下調至5.39%，二手房貸款利率回到基準利率線4.9%。此外，多地放松預售資金監管，降低房企資金壓力，已維持項目正常進行。此輪調控的效果仍有待觀察，2022年 “穩中求進”的基調下，“因城施策”依然會疊加“精準調控”，圍繞“控新增風險、化存量風險”的原則進行，解決既有存在的風險和停滯項目仍是重點工作之一。針對確實有困難的地區，上級政府可以給予一定的支持，加大轉移支付和資金管理，或者通過政策性資金定向投放。