杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
今天的股市地產(chǎn)行情又狂歡了一把?，F(xiàn)在的地產(chǎn)股頗有點(diǎn)“渣男”的感覺(jué)：極少時(shí)候來(lái)一顆糖讓你嘗點(diǎn)甜頭，更多時(shí)候是漫長(zhǎng)的“虐心”，讓你在走與留之間掙扎。
自從進(jìn)入下半年，杠桿地產(chǎn)明顯的感覺(jué)是，越來(lái)越多人擔(dān)心自己買(mǎi)的期房爛尾，大開(kāi)發(fā)商的安全感也沒(méi)那么足了，畢竟前車(chē)之鑒擺在那。
今天有朋友想讓我研究下融創(chuàng)，因?yàn)樗罱瓷狭巳趧?chuàng)的一套房子，但交房時(shí)間較久——2年多，他怕?tīng)€尾，我說(shuō)不至于。
不過(guò)融創(chuàng)中國(guó)最近的一系列動(dòng)靜，在外人看來(lái)，確實(shí)有些微妙。
01孫宏斌無(wú)息“輸血”融創(chuàng)背后
之于融創(chuàng)中國(guó)，最有爭(zhēng)議的一個(gè)舉動(dòng)是前幾天老板孫宏斌的“自掏腰包”。
11月14日，融創(chuàng)中國(guó)公告披露：融創(chuàng)的董事會(huì)主席孫宏斌先生，將自有資金4.5億美元無(wú)息提供給集團(tuán)，以支持融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。
與該內(nèi)容一起披露的還有融創(chuàng)中國(guó)的配售行動(dòng)：配售3.35億股配售股份，價(jià)格為每股15.18港元，占融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)有已發(fā)行股本的約7.19%，占認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)擴(kuò)大后融創(chuàng)中國(guó)已發(fā)行股本的約6.70%，所得款項(xiàng)總額約為50.85億港元，折合約6.53億美元。
另外，融創(chuàng)中國(guó)還配售現(xiàn)有融創(chuàng)服務(wù)股份。每股價(jià)格為14.75港元，配售1.58億股，所得款項(xiàng)總額約為23.31億港元，折合約2.99億美元。
上述一系列動(dòng)作，杠桿地產(chǎn)大致算了下，給融創(chuàng)中國(guó)“輸血”約14.02億美元，折合人民幣大概90億左右。
融創(chuàng)的“輸血”動(dòng)作還不止于此，更早的10月底，融創(chuàng)中國(guó)公告披露，于今年6月1日（紐約時(shí)間）至10月28日（紐約時(shí)間）期間，累計(jì)出售約1863.9萬(wàn)股貝殼美國(guó)存托股票(ADS)，相當(dāng)于約5591.7萬(wàn)股貝殼A類(lèi)普通股，總代價(jià)約為5.54億美元，折合人民幣約為35.4億元。
貝殼的股價(jià)今年下半年一路走跌，融創(chuàng)中國(guó)在相對(duì)高點(diǎn)減持套現(xiàn)其實(shí)并無(wú)不妥，只不過(guò)如此大手筆，再結(jié)合其他的動(dòng)作，難免給人造成聯(lián)想。
還有個(gè)事兒是，融創(chuàng)中國(guó)和萬(wàn)達(dá)的合作似乎也不太舒暢。此前萬(wàn)達(dá)發(fā)布公告，稱(chēng)收到來(lái)自融創(chuàng)中國(guó)的通知，受新冠疫情的影響及融創(chuàng)商業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，將終止與萬(wàn)達(dá)酒店簽署的酒店管理協(xié)議，融創(chuàng)中國(guó)將收回21家酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。融創(chuàng)中國(guó)將向萬(wàn)達(dá)支付1.33億元作為終止補(bǔ)償，以及向萬(wàn)達(dá)支付6859萬(wàn)元，結(jié)清應(yīng)付賬款。
一位接近萬(wàn)達(dá)酒店的信源向《財(cái)經(jīng)》透露，融創(chuàng)中國(guó)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)物業(yè)時(shí)還做了部分貸款，現(xiàn)在酒店的盈利還不夠還利息，同時(shí)，還要給萬(wàn)達(dá)交酒店管理費(fèi)，因此放棄萬(wàn)達(dá)的服務(wù)有一部分原因是想降低財(cái)務(wù)壓力。
種種動(dòng)作看似“錢(qián)緊”，不過(guò)另一邊，杠桿地產(chǎn)注意到，融創(chuàng)中國(guó)似乎也在給其他房企“救火”。比如當(dāng)代置業(yè)暴雷之后，融創(chuàng)服務(wù)以6.93億元有條件收購(gòu)其物業(yè)公司“第一服務(wù)”3.22億股。
融創(chuàng)中國(guó)到底缺錢(qián)否？還是要從其負(fù)債說(shuō)起。
先來(lái)看看流動(dòng)負(fù)債，如上圖，企業(yè)預(yù)警通統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2021年中期，融創(chuàng)中國(guó)的流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7549.6億元，比2020年末的6839.2億元增長(zhǎng)了約710.4億元，杠桿地產(chǎn)看到，主要是各種應(yīng)付款項(xiàng)的增加。
請(qǐng)注意，此前杠桿地產(chǎn)注意到，房企表外負(fù)債的操作里，表內(nèi)應(yīng)付款類(lèi)科目?jī)?nèi)的債務(wù)性資金就是常用模式之一。具體操作就是通過(guò)向關(guān)聯(lián)方借款的方式來(lái)用經(jīng)營(yíng)性負(fù)債代替金融負(fù)債，從而降低其有息負(fù)債規(guī)模。
此前瑞銀的研究報(bào)告稱(chēng)，按融創(chuàng)中國(guó)2014至2020年現(xiàn)金流往績(jī)估算，料融創(chuàng)中國(guó)表外債務(wù)約2000億元。如數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，請(qǐng)融創(chuàng)中國(guó)海涵。
順便杠桿地產(chǎn)也看了下恒大同期的流動(dòng)負(fù)債，2021中期約為1.57萬(wàn)億元，2020末期約為1.51萬(wàn)億元。
非流動(dòng)負(fù)債方面，融創(chuàng)中國(guó)的總額為2421.6億元，比2020年底的2466.6億元減少了大概45億。總負(fù)債來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)比2020年末增加了600多億。壓力還是不小。
從縱向可以看到，從2016年到2020年，融創(chuàng)中國(guó)的總負(fù)債增速較快，從一開(kāi)始的2577.7億元增加到2020年末的9305.7億元，翻了大概3.6倍，其中流動(dòng)負(fù)債增速更快，從2016年的1685.9億元增加到2020年末的6839.2億元，翻了大概4倍出頭。
這期間同步的是融創(chuàng)中國(guó)成倍增長(zhǎng)的銷(xiāo)售額。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年,融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售金額1553.1億元(其中,合同銷(xiāo)售金額為人民幣1506.3億元,預(yù)訂銷(xiāo)售金額為人民幣46.8億元)。2020年，融創(chuàng)中國(guó)的銷(xiāo)售總額5752.6億元 同比增長(zhǎng)3.42%。
現(xiàn)金流方面，今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比下滑較大，約為117.19億元，2020年中期這一數(shù)據(jù)為224.39億元，要知道2020年上半年，因?yàn)槭芎谔禊Z的影響，已經(jīng)是諸多房企的“至暗時(shí)刻”。沒(méi)想到2021上半年更慘。
更早之前，融創(chuàng)中國(guó)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額都要比這兩個(gè)數(shù)據(jù)高出很多，比如2019年中期的430.77億、2018年中期的373.79億……
2021年中期，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1010.99億元。
償債能力如何？從企業(yè)預(yù)警通的統(tǒng)計(jì)里，杠桿地產(chǎn)看到，2021年中期，融創(chuàng)中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率較去年末有所下降，但EBIT保障倍數(shù)、EBITDA保障倍數(shù)、有息債務(wù)/EBITDA均變動(dòng)比較嚴(yán)重。這幾項(xiàng)都是反映企業(yè)債務(wù)水平、償債能力等方面的指標(biāo)。
基于此，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也都有所行動(dòng)。11月10日，惠譽(yù)將融創(chuàng)中國(guó)的發(fā)行人評(píng)級(jí)展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，并確認(rèn)其長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償優(yōu)先票據(jù)評(píng)級(jí)為“BB”。
杰富瑞發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，將融創(chuàng)中國(guó)2021財(cái)年的銷(xiāo)售預(yù)測(cè)下調(diào)至6200億元人民幣，并將其2022年至2023財(cái)年的毛利率下調(diào)約1個(gè)百分點(diǎn)。
加上配售因素后，將融創(chuàng)中國(guó)2021年至2023財(cái)年的盈利預(yù)測(cè)降低3%至11%，目標(biāo)價(jià)相應(yīng)由37.16港元降至29.35港元。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 融創(chuàng)中國(guó)到底欠了多少錢(qián)
