作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 一家企業(yè)的風(fēng)格總是不會(huì)輕易改變，貼上穩(wěn)健標(biāo)簽多年的中海，應(yīng)該是喜歡這樣的腳步，無關(guān)外界保守質(zhì)疑。

3月29日，中海發(fā)展舉行2020年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，副主席、執(zhí)行副總裁、運(yùn)營總監(jiān)兼總建筑師羅亮，行政總裁張智超，副總裁郭光輝等管理層在深圳出席會(huì)議，財(cái)務(wù)總監(jiān)呂世杰則在香港出席此次會(huì)議。

顏建國罕見地缺席本次業(yè)績會(huì)，只是以視頻形式短暫露面，仍繼續(xù)強(qiáng)調(diào)中海的穩(wěn)健表現(xiàn)，并稱未來“繼續(xù)堅(jiān)守穩(wěn)中求進(jìn)的長期主義，致力于確定的增長”。

可預(yù)見接下來很長一段時(shí)間里，中海的規(guī)模水平、盈利表現(xiàn)、財(cái)務(wù)管理等多維度的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)，依舊會(huì)保持一貫的風(fēng)格。

先以2020年報(bào)數(shù)據(jù)一窺究竟。

2020年，中海實(shí)現(xiàn)收入1857.9億元，同比上升13.53%；經(jīng)營溢利為652.3億元，同比上升4.6%；公司股東應(yīng)占溢利為439.0億元，同比上升5.5%；扣除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)58.7億元后的股東應(yīng)占溢利為380.3億元，同比上升10.9%。

從盈利指標(biāo)看來，這份年報(bào)其實(shí)沒有給投資者帶來太多驚喜成分，盡管營業(yè)收入、扣估股東應(yīng)占凈利潤都實(shí)現(xiàn)了雙位數(shù)增長，但增幅相較往年略顯乏力。

“去年無論是從銷售額、營收還是凈利潤、利潤總額、利潤率方面，中海都如期地完成了原來設(shè)定的‘十三五’規(guī)劃目標(biāo)。”羅亮于業(yè)績會(huì)上披露。

或是顏建國不在場的緣故，整場業(yè)績會(huì)對于中海未來的發(fā)展目標(biāo)未述及過多，羅亮回應(yīng)關(guān)于“十四五”規(guī)劃目標(biāo)的問題時(shí)，也僅僅表示：“未來5年，銷售規(guī)模肯定會(huì)按年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長，商業(yè)收入、物業(yè)出租的租金也應(yīng)該會(huì)按照兩位數(shù)增長。”

同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“有堅(jiān)定的信心，能夠?qū)崿F(xiàn)‘十四五’規(guī)劃的目標(biāo)。”

上述提及的營收、凈利增速放緩，歸因于中海合約銷售增速放緩。

根據(jù)顏建國在2017年定下的目標(biāo)指引，中海要在2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售4000億港元規(guī)模。

郭光輝介紹，十三五期間，中海合約銷售增長了1.5倍，年復(fù)合增長率達(dá)到20.4%。根據(jù)數(shù)據(jù)，中海去年實(shí)現(xiàn)合約銷售額3607.2億元，同比增長12.5%，對應(yīng)銷售樓面面積1917萬平方米，同比上升6.8%，超額完成年度目標(biāo)。

據(jù)披露，中海在主流城市銷售份額持續(xù)提升，“2020年一線城市北上廣深、香港的銷售額達(dá)1126億元。”

龍頭房企之中，中海的規(guī)模增長表現(xiàn)不算突出。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)全口徑銷售榜單，2018年、2019年中海銷售排名都是第七名，2020年超越綠地成為第六名，但與第五名保利相比，中海還相差約1359億元。

中海為人所稱道的是利潤調(diào)節(jié)之術(shù)，在多數(shù)公開場合，中海都強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益之間的平衡，核心目標(biāo)并非規(guī)模做到第幾位，而是利潤持續(xù)穩(wěn)定增長。

早前顏建國曾對外界表示，中海對利潤的要求是毛利率不低于30%。

2020年，中海利潤率則保持著基本水平，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利率30.05%，恰好在目標(biāo)邊界，且該指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)兩年下降；凈利潤率則為23.6%，雖保持著行業(yè)內(nèi)的較高水平，但同樣呈下降趨勢。

顏建國此前公開提及，在政府限價(jià)的條件下，中海凈利潤率在“十四五”期間大概率還是會(huì)有所下降，這種情況下規(guī)模必須保持適度增長。

在會(huì)上，郭光輝亦表示，中海并不是通過高杠桿、高融資、高負(fù)債去推動(dòng)銷售，靠的是精準(zhǔn)投資、精益建造、精細(xì)管理、精誠服務(wù)、精確營銷等，“這對于中海融資的增信幫助相當(dāng)大。”

另一方面，中海秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)資金管理理念，目前未觸及三條紅線中的任何一條，為綠檔房企。截至2020年末，中海資產(chǎn)負(fù)債率60.1%，凈借貸比率32.6%，而且近五年來資產(chǎn)負(fù)債率水平基本都是60%左右。

中海具備低融資成本優(yōu)勢，去年還率先提出了綠色金融的框架安排。據(jù)悉，其中發(fā)行的67億元CMBS當(dāng)中，37億元是規(guī)模最大、國內(nèi)首單綠色CMBS，底層資源全部獲得LEED認(rèn)證。

年報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至2020年12月31日止，中海銀行及其他借貸為1368.1億元，應(yīng)付票據(jù)為761.7億元，有息負(fù)債合共為2129.8億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為438.0億元，占有息負(fù)債總額的20.6%。有息負(fù)債總額當(dāng)中，港幣占25.9%、美元占19.8%、人民幣占53.5%、英鎊占0.8%，定息債項(xiàng)占整體有息負(fù)債總額39.1%，其余為浮息債項(xiàng)。

同期，流動(dòng)資產(chǎn)凈值為3322.9億元，流動(dòng)比率為2.1倍，而利息倍數(shù)比率為7.8倍，加權(quán)平均借貸成本為3.8%。

在資金流入與支出之間，中海依舊試圖保持平衡。

年內(nèi)，中海境內(nèi)外債務(wù)資金流入共達(dá)640.9億元，歸還到期債務(wù)373.3億元。另外，銷售回款上升13.6%至2273.8億元。

資本支出則為1972.6億元（其中用于支付地價(jià)為1348.2億元，建安相關(guān)支出為624.4億元），稅務(wù)費(fèi)用、分銷費(fèi)用、行政費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用為424.9億元。于12月底，中海未付土地費(fèi)用為281.7億元。

通過資金輪回，中海保證了一定量的資金在手。截至2020年12月31日止，銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1104.7億元，加上未動(dòng)用銀行授信額度633.8億元，可動(dòng)用資金達(dá)1738.5億元。

值得一提的是，2020年中海分銷及行政費(fèi)用僅占收入3.3%，保持行業(yè)低位。

事物都有其兩面性，不可能做到面面俱到。中海的發(fā)展也是如此，即便盈利能力、費(fèi)用管控、融資成本等各方面均保持一貫優(yōu)勢，但不足之處亦有所顯現(xiàn)。

比如去年在土地竣工、土地投資等上面，目標(biāo)完成率一般。

年內(nèi)，中海系列公司（但不含中海宏洋）在中國內(nèi)地28個(gè)城市及香港項(xiàng)目竣工的總面積達(dá)1786萬平方米。結(jié)轉(zhuǎn)交樓面積低于市場預(yù)期，原本中海設(shè)定了16%的增長目標(biāo)，2020年要達(dá)到目標(biāo)竣工面積1900萬平方米。

另外，中海去年新增64幅土地，新增總樓面面積為1349萬平方米，實(shí)際權(quán)益面積1328萬平方米，總地價(jià)1357.9億元，權(quán)益地價(jià)1318.4億元，同比增長16.3%。按照權(quán)益目標(biāo)地價(jià)1400億元計(jì)算，完成進(jìn)度94%。

不過按照郭光輝在會(huì)上披露，中海系列公司于2020年新增權(quán)益購地金額達(dá)1705億元，除了權(quán)益購地金額1318億元，還加上已支付部分金額的落地項(xiàng)目，包括上海建國東路項(xiàng)目、北京中信城項(xiàng)目、蘇州太湖項(xiàng)目，新增權(quán)益購地金額共1447億元，超額完成全年投資預(yù)算。

雖說近幾年加大了土地投資力度，但隨著土地逐漸轉(zhuǎn)化銷售，實(shí)際上土儲(chǔ)增加幅度不明顯。2017年至2019年，中海實(shí)際權(quán)益土地儲(chǔ)備分別為5378萬平方米、5697萬平方米以及5317萬平方米。

截至2020年12月31日止，中海系列公司（但不含中海宏洋）土地儲(chǔ)備為6179萬平方米，實(shí)際權(quán)益為5236萬平方米，為近四年最低水平。

主要聯(lián)營公司中海宏洋年內(nèi)新增土地儲(chǔ)備1157萬平方米，截至2020年12月31日止，中海宏洋土地儲(chǔ)備為3011萬平方米（實(shí)際權(quán)益為2662萬平方米）。以此計(jì)算，中海系列公司合計(jì)土地儲(chǔ)備達(dá)9190萬平方米。

可見，中海的土儲(chǔ)焦慮一直存在，或是其目前最為頭疼的問題。

自開啟顏建國時(shí)代以來，中海便不斷加大土地投資力度，于2019年還成立投資拓展及產(chǎn)業(yè)合作部，采取多種渠道進(jìn)行土地獲取。2019年中海拿地權(quán)益地價(jià)里，非公開市場獲取部分大約僅占15%。

及至2020年，中海推進(jìn)藍(lán)海戰(zhàn)略，在大市場找大業(yè)主、造大項(xiàng)目。2020年多元化渠道拿地購地金額達(dá)327億元，占權(quán)益購地總金額的24.8%，包括大型城市更新項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)資源整合項(xiàng)目和大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

具體包括上海紅旗村項(xiàng)目、武漢漢陽建橋項(xiàng)目、太原綜改區(qū)項(xiàng)目、上海建國東路項(xiàng)目等一批超大型項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建筑面積均超百萬平方米，貨值均達(dá)數(shù)百億元。

2020年下半年，中海不斷搶收土地，拿了不少高溢價(jià)、高總價(jià)地塊，包括北京2020年內(nèi)總價(jià)最高的地塊，所拿地塊溢價(jià)率普遍在10%-30%，個(gè)別甚至達(dá)到70%。

至于當(dāng)前土地市場實(shí)施供地“兩集中”政策，張智超認(rèn)為對中海而言是面臨著更多的機(jī)會(huì)和機(jī)遇，“對于一二線相對聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些”。

因?yàn)橹泻Ｍ恋赝顿Y策略為“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”。年內(nèi)，中海新增土地投資59.6%位于三大都市圈，一線城市（含香港）權(quán)益購地金額達(dá)435億元，占比33%。

2020年雖未定下營收目標(biāo)，但中海唯獨(dú)透露了具體的土地投資目標(biāo)：“將繼續(xù)保持主動(dòng)進(jìn)取，全年新增土地權(quán)益投資額預(yù)算1650億元，同比增長25.2%。”

張智超稱，將充分利用財(cái)務(wù)穩(wěn)健和保障力，充分地把握住市場的機(jī)會(huì)，無論是在投資空間上，還是在收并購上面，都會(huì)積極關(guān)注市場、行業(yè)機(jī)會(huì)。

業(yè)績會(huì)上也有意著重提及香港市場：中海于2019年及2020年先后購入香港兩宗地，截止2021年3月21日港澳在手項(xiàng)目7個(gè)，貨值達(dá)1321億元。

“我們對香港市場還是充滿信心，也會(huì)尋找合適的機(jī)會(huì)投資。”呂世杰最后稱。

以下為中國海外發(fā)展有限公司2020年度業(yè)績會(huì)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：近期房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼，包括針對房地產(chǎn)企業(yè)的三條紅線、針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的三道紅線、22個(gè)城市試點(diǎn)集中供地等，請問管理層如何看待這些調(diào)控政策？如何應(yīng)對？

張智超：這是近期關(guān)注度比較高的熱點(diǎn)問題。

應(yīng)該說國家這幾年的調(diào)控政策總體都趨于穩(wěn)定，都是緊密圍繞房住不炒和三穩(wěn)（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期）目標(biāo)，在這種情況下，公司去年也作為國家房企三道紅線的試點(diǎn)房企，參加住建部相關(guān)會(huì)議。

包括近期又出臺(tái)了兩集中的政策，上周國家也對房地產(chǎn)經(jīng)營貸方面進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范化管理，都屬于圍繞住房長期政策的系統(tǒng)性安排，這些政策的安排體現(xiàn)出國家對于房住不炒政策的全面性和系統(tǒng)性。

就政策影響面來說，更利于房地產(chǎn)行業(yè)長期、穩(wěn)健發(fā)展，從現(xiàn)在的過程來看，特別是房企和金融企業(yè)相關(guān)紅線政策，對于高杠桿發(fā)展模式進(jìn)行抑制和規(guī)范，若干年前可能有一些發(fā)展是依賴于高杠桿的模式，到了目前新的階段，這種模式蘊(yùn)涵一定風(fēng)險(xiǎn)，為了規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展，在這個(gè)背景下出臺(tái)了相應(yīng)的政策。

這個(gè)政策也是在資金面、投資機(jī)會(huì)、企業(yè)資源和能力等上面出現(xiàn)了顯著分化，現(xiàn)有政策對于財(cái)務(wù)健康、穩(wěn)健、經(jīng)營質(zhì)量比較高，以及管理比較精細(xì)化的企業(yè)是具有顯著優(yōu)勢，特別是兩集中的政策，對于一二線相對聚焦的企業(yè)更關(guān)鍵一些。現(xiàn)在公布22個(gè)城市里面有4個(gè)是一線城市，還有18個(gè)是重點(diǎn)二線城市，在這里面中海可能面臨著更多的機(jī)會(huì)和機(jī)遇。

圍繞未來的發(fā)展，中海現(xiàn)在的凈資產(chǎn)負(fù)債率僅是60%左右的水平，凈借貸比也僅32.6%，將充分利用財(cái)務(wù)穩(wěn)健和保障力，充分地把握住市場的機(jī)會(huì)，無論是在投資空間上，還是收并購上，都會(huì)積極關(guān)注市場和行業(yè)的機(jī)會(huì)。

去年中海就實(shí)施了土地藍(lán)海戰(zhàn)略，也取得了比較好的效果，近期在國內(nèi)的核心城市積極地在參加舊改、棚改和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的資源型投資，也收獲了幾個(gè)重點(diǎn)糧倉型的特大型項(xiàng)目，包括繼續(xù)投資的上海建國東路項(xiàng)目，總投資額要達(dá)到590億元，在北京中信城項(xiàng)目總投資額超過250億元，這些都充分地發(fā)揮了中海資源的優(yōu)勢，把財(cái)務(wù)優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。

在地產(chǎn)的下半場，中海另一個(gè)突出優(yōu)勢就是專業(yè)化和精細(xì)化管控，從成果來看，在盈利能力上面是在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先的水平，在無論是費(fèi)用管控、融資成本，還是全數(shù)字化管控，都在行業(yè)前列，所以就這個(gè)趨勢來看，中海將積極地用好財(cái)務(wù)優(yōu)勢，另一方面也要把精細(xì)化、專業(yè)化管理發(fā)揮到最大，在這個(gè)過程里繼續(xù)面向未來，圍繞主業(yè)做好相關(guān)的多元化發(fā)展，包括在商業(yè)地產(chǎn)、供應(yīng)鏈管理，以及物流園、產(chǎn)業(yè)園等方向都做好充分布局和提前介入。

現(xiàn)場提問：今年是十四五規(guī)劃的第一年，請問中海十四五規(guī)劃目標(biāo)是怎樣的？

羅亮：去年是中海十三五的收官之年，無論是從銷售額、營收還是凈利潤、利潤總額、利潤率方面，都如期地完成了公司設(shè)定的十三五的目標(biāo)。

今年是十四五的開局之年，有一條原則，既要速度又要質(zhì)量，就是一貫確定的又好又快的目標(biāo)。

如果要具體來說一些數(shù)據(jù)，未來5年，銷售規(guī)模肯定會(huì)按年兩位數(shù)增長。商業(yè)的收入、物業(yè)出租的租金，也應(yīng)該會(huì)按照比較好的兩位數(shù)增長。當(dāng)然，這是需要克服各種困難的，但是有堅(jiān)定的信心，能夠?qū)崿F(xiàn)十四五的目標(biāo)。

現(xiàn)場提問：中海常年保持行業(yè)最低的融資成本，中海是如何做到的？中海是否會(huì)利用資金優(yōu)勢實(shí)施同業(yè)并購？

郭光輝：中海的融資成本一直保持在最低區(qū)間，想從這么幾個(gè)方面跟大家分享一下。

第一，中海一直以來是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司。在這個(gè)過程當(dāng)中，經(jīng)營發(fā)展的高質(zhì)量和融資的水平是高度相關(guān)、相互促進(jìn)而又相互增信。過去5年的發(fā)展，中海銷售合約額按年增長20.4%，去年達(dá)到了12.5%的增長。但這5年來，資產(chǎn)負(fù)債率的水平基本上是在60%左右。換句話說，中海并不是通過高杠桿、高融資、高負(fù)債去推動(dòng)銷售發(fā)展，靠的是精準(zhǔn)投資、精益建造、精細(xì)管理、精誠服務(wù)、精確營銷等。所以它對整個(gè)融資的增信幫助相當(dāng)大。

第二，由此公司也是受到了資本市場評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的青睞，擁有國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)A-的最高評(píng)級(jí)，國內(nèi)各家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也給AAA的評(píng)級(jí)，這樣的評(píng)級(jí)使得合作伙伴以及金融機(jī)構(gòu)對公司是高度認(rèn)可的。在三道紅線出臺(tái)之前，中海有比較強(qiáng)的自律性，也沒有觸碰任何一條紅線，隨著金融調(diào)控收緊，三道紅線出爐，金融機(jī)構(gòu)和合作伙伴會(huì)更加高度地認(rèn)可和向戰(zhàn)略級(jí)的客戶進(jìn)行傾斜，無論是動(dòng)公的公司債、票據(jù)、開發(fā)貸，還是業(yè)主客戶的按揭，都會(huì)實(shí)施傾斜。

第三個(gè)方面靈活地運(yùn)用了境內(nèi)境外雙平臺(tái)的融資，比如說規(guī)模與期限的動(dòng)態(tài)管理、窗口與機(jī)會(huì)的動(dòng)態(tài)管理、動(dòng)態(tài)與模式的動(dòng)態(tài)，境內(nèi)境外資產(chǎn)配置與流動(dòng)性的動(dòng)態(tài)管理，這些是貫穿在融資過程中的重要工作。

最后一點(diǎn)，公司是利用一些微創(chuàng)新引領(lǐng)整個(gè)行業(yè)，在2020年率先提出了綠色金融的框架安排，也踐行了綠色融資，去年67億元CMBS有37億元是規(guī)模最大的、國內(nèi)首單綠色CMBS融資，底層資源全部是獲得了LEED認(rèn)證的，這樣使得在不動(dòng)產(chǎn)峰會(huì)上獲得了前沿獎(jiǎng)，也助力了整個(gè)融資成本進(jìn)一步降低。

另外還提到公司在未來的發(fā)展中會(huì)不會(huì)進(jìn)行并購，或者用并購來進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)。當(dāng)然，這也是中海一直以來的一個(gè)重要決策，曾經(jīng)在過去已有不少成功的收購案例，市場上也都耳熟能詳，要說是有經(jīng)驗(yàn)、有能力、有資源，在未來通過并購助力發(fā)展的。

現(xiàn)場提問：請介紹集團(tuán)在香港發(fā)展的部署，包括在香港的可銷售貨值，會(huì)否繼續(xù)在港投地等。

呂世杰：在未來繼續(xù)要做好港澳地產(chǎn)這個(gè)市場的投資和發(fā)展，因?yàn)橄愀凼枪镜陌l(fā)源地，而且是具備國際影響力的市場，如果有合適的投資機(jī)會(huì)，公司會(huì)繼續(xù)積極地參與。

分析香港市場的情況，香港的經(jīng)濟(jì)有機(jī)會(huì)在2020年下半年陸續(xù)從疫情中恢復(fù)，而且在全球資金充裕的情況下，可以支持市場的發(fā)展。

香港一直存在一個(gè)問題，就是土地供應(yīng)不充足，土地資源非常稀有。過去半年，各個(gè)發(fā)展商在疫情下抓緊生產(chǎn)，而且銷售情況是非常好的，中海目前的項(xiàng)目銷售情況也非常理想，到2021年2月底的時(shí)候，銷售已經(jīng)超過1569個(gè)單位，手頭上在香港現(xiàn)在的土儲(chǔ)有20.84萬平方米，土地的總貨值1342億港幣，權(quán)益貨值有505億港幣，公司對這個(gè)市場還是充滿信心，也會(huì)尋找合適的機(jī)會(huì)來投資香港市場。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊|中海的“十四五”：未來5年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長（實(shí)錄）