丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中如是提到。
這是繼2016年底，中央經濟工作會議提出“房住不炒”以來，中央首次將“房住不炒”寫入五年規劃。毫無疑問，下一個五年，“房住不炒”仍是樓市調控的主基調。
隨后，浙江臺州、麗水、海鹽等多個三四線城市發布樓市調控政策，掀起了新一輪三四線城市調控新周期。自7月熱點二線城市紛紛加碼調控至今，地方因城施策，調控正逐漸深入至三四線城市，未來調控大概率將繼續維穩，以更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期目標。
從各能級城市房地產市場表現來看，各城市之間分化日益加劇，克而瑞研究中心監測數據顯示，10月30個重點城市整體成交2695萬平方米，環比下跌7%，同比增長13%。其中一線城市成交同比增長34%，熱點二三線城市成交雖同比增長11%，但6成以上二三線城市成交環比下降20%以內。分化背景下，房價仍是紅線，市場熱度過高的城市或將進一步升級，而壓力二三線城市有望從保市場主體出發為市場減壓。
未來五年樓市主基調“房住不炒”
11月3日，新華社正式發布《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“建議”），建議兩次提及房地產。雙循環、新型城鎮化以及再次強調的“房住不炒”將會在某種程度上對未來中國的房地產市場帶來重大影響。
在“暢通國內大循環”中明確表示，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下游、產供銷有效銜接，促進農業、制造業、服務業、能源資源等產業門類關系協調。
這意味著，房地產的制造業屬性越來越強。尤其自2016年“房住不炒”之后，房地產與制造業之間的關系更加密切，從頂層思路、地方政策與房地產行業基本面來看，房子的商品屬性日益增強。對于制造業來說，更高的要求是“降本提質”，房地產開發業務將回歸本源，行業將進入產品和品質發展的新階段。
在“推進以人為核心的新型城鎮化”板塊中明確強調：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。十九大以來，“房住不炒”在中央多次會議中被反復強調，這顯示出政府在發展經濟中努力擺脫對房地產市場的依賴的決心。
實際上，今年7月份以來多個房地產座談會召開、十余個熱點城市升級樓市調控、央行“三條紅線”等政策多管齊下，以促進房地產市場平穩健康發展，政策從今年上半年的“穩中有松”過渡到“穩中趨緊”，房住不炒仍為未來樓市調控主基調。
樓市調控已蔓延至三線城市
值得注意的是，三季度以來，多個熱點城市出臺樓市調控背景下，樓市整體平穩運行，但三四線城市打補丁政策趨勢依然持續，“房住不炒”全面升級。
“十四五”規劃建議發布的同一天，浙江臺州升級了樓市調控，規定在臺州市區新購買的住房(含新建商品住房和二手住房)，自取得不動產權證書滿3年后方可轉讓。麗水緊跟其后明確“四個加強”調控措施。
實際上，從7月熱點二線城市，到自10月徐州、紹興打響了四季度以來調控第一槍之后，三四線城市調控正在逐漸深入，進一步體現了穩定樓市的導向，具有非常好的穩定預期、引導市場的效應，再次彰顯了中央和地方層面“房住不炒”的底線。
近期出臺樓市調控政策的三四線城市有一個共同的特征，那就是市場局部過熱，尤其是樓市和地市均出現火爆情況，市場一過熱，調控政策就緊隨其后。這與房地產市場的周期性漲落密切相關。
各城市之間分化日益嚴重
疫情以來，各大城市之間的分化日益明顯。一線城市整體呈現出供需兩旺，上廣深保持著較高的成交熱度。二線城市分化加劇，熱點長三角城市迎來需求集中釋放，而中西部二線城市樓市下行壓力較大，行情相對冷淡。三四線城市2020年成交表現顯著超過預期，市場恢復程度在不同能級中居于首位。
從房價情況來看，“房住不炒”下整體市場一二線房價同比增速均有所收窄，國家統計局發布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示，各能級城市房價走勢分化明顯。一線城市同、環比齊升，表現突出，二線及強三線城市同、環比漲幅持續收窄，部分弱三四線城市以后復蘇緩慢，城市房價同環比增速仍呈現出下行趨勢。
圖：2018年8月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數環比走勢
數據來源：國家統計局
具體到10月成交情況來看，30個重點城市整體成交2695萬平方米，環比下跌7%，同比增長13%。一線城市總成交面積305萬平方米，環比下降21%，同比增長34%，整體成交量仍處相對高位。以上海、廣州、深圳的表現最為突出，而北京略顯遜色，同環比齊跌。
二三線城市成交面積2390萬平方米，環比下降7%，同比增長13%。從絕對量看，武漢、重慶等整體成交依舊處于二線城市前列，10月成交量均超200萬平方米。從同、環比變化看，不同城市行情相對獨立：一方面，武漢、重慶、長沙、東莞、南京、大連、廈門等城市成交穩步回升，同、環比齊增；另一方面，青島、徐州、天津、西安、長春、蘇州、無錫、福州等城市成交熱度穩步回落，市場表現不及預期。
目前來看，熱點城市調控加碼政策正在逐步引導購房者預期轉變，隨著政策逐步發酵，成交上行動力略顯不足，我們認為，整體成交或將延續當前低迷走勢，同比漲幅仍有進一步收窄的可能。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
房地產作為中國經濟的壓艙石，包括土地出讓、房地產交易都對經濟發展起到至關重要的作用，因此平穩健康發展是第一前提。
受限于房地產信貸政策適度收緊，疊加調控政策持續加碼，預計年底房地產市場仍不容樂觀，各城市市場或將進一步分化。具體來看，核心一、二線城市市場需求依舊堅挺，隨著供應持續放量，成交大概率將有所回升，部分城市更將出現年末的“翹尾”行情。三、四線城市仍是樓市的穩定劑，市場前景主要取決于市場需求及購買力，強三、四線城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩中有升，弱三、四線城市市場需求增長乏力，疊加購買力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。
對于房企而言，分化也日益明顯。十四五期間政府對房地產市場的監管仍將從嚴，以往的高杠桿高周轉高增長的模式將難以為繼，轉而向穩定均衡高質量的增長轉變，因而更加考驗房企的抗風險能力及精細化管理能力，另外，對于中小型房企來說，未來發展進一步發展的難度增加，因此行業加速整合是大勢所趨。
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