丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年剛過去，在這一年中，我們經歷了新冠疫情“黑天鵝”，整體市場也因此一度跌入冰點，隨后行業走出“V型”反轉，全國各地市場都在此過程中涌現出不同的亮點。
對上海來說，2020年豪宅市場上海占了半壁江山。據CRIC數據顯示，2020年160城成交總價及成交均價最高的項目都在上海，且無論是單套成交總價還是成交均價都比第二名高出一大截。
表：單價10萬元/平方米以上豪宅成交套數情況
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
從總價來看，5000萬元以上豪宅，上海2020年共成交256套，高于排名第二的北京100多套，總價3000-5000萬元豪宅成交上海約為其他所有成交的2倍，其他總價1000-3000萬的豪宅成交來看，上海也在全國保持遙遙領先。
表：總價1000萬元以上豪宅成交套數情況
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
2020年北外灘豪宅銷售火熱
2020年的樓市雖在開年之初遭受重創，但得益于政策的扶持及疫情后市場需求的有序釋放，諸多一線城市的行業銷售規模率先實現增長。上海作為核心一線城市，在進入二季度后，供應便開始開閘放量，從而推動商品住宅成交金額自5月開始實現回彈。
具體來看，CRIC數據顯示，2020年度上海核心區域銷售金額排行中，以北外灘為核心的板塊成交總金額在上海核心區域名列前三，約142.72億元，同比增長超100%，近年來發展迅猛。
從歷史均價來看，北外灘區域的銷售均價從2016年起就已超過10萬元/平方米，而從2017年至今，成交均價在10萬元/平方米以上以及總價段在1000萬元以上的高端項目成交金額都呈連年上漲之勢。據了解，在2020年12月同批次取證過會的項目中，中糧瑞虹·海景壹號目前為虹口區該板塊周邊取證價格最高的項目。
北外灘自《北外灘地區控制性詳細規劃》的一紙批文公示以來便開始“硝煙彌漫”，成為開發商們爭奪的“戰略要塞”，無論是土拍市場還是整體銷售熱度都高于上海其他區域板塊。
2020年6月21日，虹口舉行北外灘全球宣介會，規劃中明確，在新的時代背景下，北外灘與外灘、陸家嘴共同構成“黃金三角”核心商務區，是上?！拔鍌€中心”建設中重要的功能服務聚集區，其發展理念、建設水平和管理模式，將成為長三角區域城市發展及全球城市建設的標桿。
從發展條件來看，北外灘具備三個方面的優勢：地理區位、歷史底蘊和濱水資源。市委、市政府要求：北外灘地區規劃建設要體現“最高標準、最好水平”、“突出亮點、打造精品”。
7月，市政府批復同意《北外灘地區控制性詳細規劃》，并堅持高標準定位，將北外灘地區建設成為與外灘、陸家嘴錯位聯動、居職相融、孵化創新思維的新時代頂級中央活動區、匯聚現代化國際大都市核心發展要素的世界級會客廳、全球超大城市精細化管理的典型示范區。
在政府規劃的推動下，各大開發商紛紛入駐搶奪北外灘戰略核心。
2020年7月3日，招商蛇口以44.04億元的總價，經過與其他6家品牌房企187輪的角逐，最終以8.1萬元/平方米的樓板價竟得虹口區嘉興路街道地塊，該地塊與北外灘核心區僅一路之隔，以28%溢價率刷新上海北外灘的宅地記錄。
9月17日，經過38輪競價，恒大以總價22.95億元成功競得虹口區北外灘街道歷史風貌保護項目地塊，該地塊為商辦地塊與商住辦混合地塊相結合地塊，所以整體樓板價相對較低，折合樓板價51000元/平方米。
據不完全統計，北外灘區域目前已有瑞安、恒大、融創、保利、中糧、招商、仁恒等房企進入，已初步形成品牌房企競爭角逐的戰場，從其2020年的項目銷售情況來看，該區域已然成為上海中心區域最受歡迎的豪宅區之一。
中糧瑞虹·海景壹號將加推第二批房源
如果說2020年上海占據了全國豪宅市場的半壁江山，北外灘點燃上海豪宅市場的硝煙，那么2021年，中糧瑞虹·海景壹號（備案名：瑞虹新城天悅耀庭）則以自身品牌賦能定調北外灘。
2020年12月29日-2021年1月2日，中糧瑞虹·海景壹號公園大宅開啟全城認籌，現場人潮涌動、摩肩擦踵，高凈值人群紛紛到訪預定房源。2020年1月9日開盤，首開即售罄，售樓處開放至今，項目累計超5000組客戶到訪。
中糧瑞虹·海景壹號作為瑞虹新城第九期項目，是中糧集團旗下大悅城控股與香港老牌房企瑞安房地產的合作項目。據了解，中糧集團已連續第26年入圍財富世界500強，而瑞安房地產則是香港老牌房企其在虹口多年打造的瑞虹新城口碑與業績俱佳，在這兩大品牌加持下，雙方攜手推出的中糧瑞虹·海景壹號是集中糧壹號系與瑞虹新城之長的扛鼎之作。
中糧壹號系產品無一不選取城市核心優質地塊，精工細作，以超前規劃與發展眼光詮釋城市發展與高端人居生活體驗。從中糧·海景壹號、中糧·天悅壹號、中糧·前灘海景壹號到如今的中糧瑞虹·海景壹號，中糧的“壹號系”產品一直以來都是上海各區域的明星產品。
此次與瑞安攜手，中糧瑞虹·海景壹號在成熟的瑞虹板塊帶來的區域價值基礎上，更以自身品牌賦能超越以往，開盤當日，首批推出的房源受到了購房者們的強烈追捧，不少客戶在現場為沒買到理想房源而懊惱，所幸的是，據我們向大悅城控股方面了解，今年上半年中糧瑞虹·海景壹號或將加推第二批房源致謝時代鑒賞者。
中高端改善更愛大戶型
從我們的調研中發現，很多購房者選擇中糧瑞虹·海景壹號的理由，除了其區域價值，品牌影響力，整體配套規劃之外，是其擁有該板塊長期以來較為少有的大戶型設計。
據112個重點監測城市的調查數據顯示，2020年，普通住宅戶型成交方面三房仍是成交主力，成交占比進一步提升至59.24%，較2019年凈增長2.31個百分點；與此同時，四房成交占比穩中有升，較2019年凈增長0.85個百分點至20.2%，高于一房和二房戶型之和，這一數據顯示改善型住房需求依舊堅挺，且從其上升趨勢來看，有較強購買力及市場支撐。
表：112個重點監測城市普通住宅分戶型成交套數占比
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
分城市來看，很多人都以為三四線城市由于單價比較低，因此大戶型套均面積可能會大一些，但是成交數據表明，一線城市的四房套均面積反而更大，其中北京和上海兩地近三年的四房戶型平均套均面積分別達到了167.3平方米和169.5平方米，明顯超出平均水平。這說明，對于一線城市，尤其是上海，對于大戶型的需求正在不斷的上升，主要還是因為，隨著二胎開放及人們居住生活水平的提升，人們對居住空間的需求變得更大，在這其中“賣一換一”的改善型剛需尤為普遍。
表：各能級城市四房戶型近三年套均面積情況
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
不僅如此，如果說以往的購房者在選擇大面積戶型的時候更多是從需求角度考慮，那對如今的購房者來說其中有一部分，從一開始就沒考慮過小戶型。據我們對z世代的最新調研數據顯示，95后到00后分成四類人，有房的52%，無房的48%。其中有房且10年內準備買房的“房二族”約占整個調研人群的1/4，對于這些直接有能力改善的準購房者來說，三房已成入門產品，他們不僅喜歡大戶型，還愿意為產品付溢價，同時停車位的配比要求為1：2。
因此，對于目前正在買房的以及未來即將買房的中高端改善人群來說，中糧瑞虹·海景壹號建面約168-250平方米的戶型一經推出，就已成為了他們心目中的不容錯過的項目之一。
尤其是對于上海北外灘板塊而言。一直以來，該區域內可選的大戶型相對較少，很多項目主要還是以緊湊三房為主，即使是瑞虹新城前幾期，戶型也是從小面積段開始，再加上部分大面積戶型設計。
中糧瑞虹·海景壹號首開起步便是建面約168平方米的舒適三房，更有最大建面約250平方米正公園大宅，無論是從設計規劃、空間尺度還是社群維護上，都極大程度滿足了真正向往大宅生活的高端客戶需求，彌補了北外灘區域長期以來的空白。因此也成為了該區域購房者不容錯過的項目，這也促成了其首開即售罄的熱銷佳績。
回顧2020年，雖然市場周期受疫情影響后移，整體相比往年少了兩個月，但部分區域的樓市情況依然可以用“火爆”兩個字來形容。在這其中，上海樓市全年共計兩百余個項目入市，誕生了26個“千人搖”項目。
2021年的樓市比拼，在北外灘打響。中糧瑞虹·海景壹號以其優秀的首開業績給整個板塊，乃至整個上海做出了表率作用，也以強強聯合、至尊配置的約168-250平方米硬核大戶型，博得了中高端購房者的搶購與好評。
我們認為，隨著未來北外灘與外灘、陸家嘴共同構成“黃金三角”核心商務區的進一步確立和發展，未來北外灘或將成為與外灘和陸家嘴同等的城市增長極，對于北外灘而言，期待一個能夠真正承載其未來區域發展價值的高端產品也已經很久了。
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