丁祖昱評樓市 作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls)
受疫情影響，2020年各大城市商辦市場遭受重創，隨著國內疫情長期的穩定受控以及各行業的復蘇和發展，2021年經濟大環境較去年將明顯改善，辦公需求大幅提升成為推動全國整體市場增長的核心因素。
受益于辦公資產在大宗市場的活躍表現，2021年一季度大陸地區單筆成交額超1億元人民幣的商業地產共成交27筆，交易總額達到457億元，同比上漲25.7%，環比上漲28.6%。延續了前兩個季度的增長態勢。
此外，投資邏輯并未發生改變，一線城市核心地段的優質類商辦資產和綜合體仍然備受關注，2021年一季度大宗物業成交仍然聚焦于一線城市。其中北京和上海成交總額占比超八成。
成交總額同環比上漲，辦公和綜合體為主力
受3月大宗物業成交拉升，一季度全國大宗物業成交單數和成交金額均大幅增加。
克而瑞CAIC AI監測數據顯示，一季度中國內地大宗物業共成交27筆，同比增長17.4%；成交總金額達到457.1億元，同比增長25.7%。交易頻率提高，平均成交額同比略微下降 6.1% 至 16.9 億元/筆。一季度前2個月的數據來看，大宗物業僅成交12筆，成交總金額僅67億元。
圖：20Q1-21Q1內地大宗物業市場成交總額變化
由于內地率先復蘇，外資較為看好內地投資市場，在一季度持續加碼，凈投資額同比大幅上升74%。從具體項目來看，外資的主要流入來自于鐵獅門和黑石集團的收購，其標的資產類型為公寓和物流園。
以黑石集團為例，1月29日，黑石集團收購富力地產旗下廣州國際機場綜合物流園，這是粵港澳大灣區內最大的城市物流園區，該筆交易總金額超40億元，黑石房地產機會型基金將持有該物流園區70%的股權，富力集團的全資子公司富力地產將持有剩余的30%股權。該筆交易完成后，黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一。
目前，全國大宗成交業態的主力依然為辦公和綜合體。而上述兩筆外資收購案例，體現了外資對內地不動產多元化的布局以及未來發展潛力的看好。
圖：2020年1月-2021年3月外資凈投資額變化趨勢
大宗成交聚焦一線，北京領跑全國
從重點城市成交情況來看，京滬繼續為全國大宗交易絕對主力城市，兩個城市交易總額占比超80%，其中北京總成交額約213.6億元，占比46%領跑全國；上海總成交額第二175.7億元，占比近37%。
從城市群來看，前2個月長三角城市群成交總額遠超其他城市群，而3月，京津冀城市群成交總額快速拉升。
圖：2020年1月-2021年3月內地大宗成交物業城市群分布（按金額）
重點城市中北京大宗成交在3月迅速升溫，環比增長67.9%，綜合體成為貢獻第一的業態。
其中，僅佳兆業收購北京輝耀國際城（長安8號）項目單筆成交金額達到130億元。，成為京津冀成交主力項目。據3月25日佳兆業公告披露，其分別從高捷投資、升晴投資及北京誠義豪泰投資手中收購北京耀輝置業合計96.8%股權；此次收購也符合佳兆業的投資發展戰略，繼上海陸家嘴、廣州天河區、深圳中心區等核心城市核心地段后，北京CBD的綜合體也被納入麾下。
此外，3月5日中國金茂、首開股份以及高和資本共同收購位于中關村的啟迪科技大廈，通過改造升級來實現股權價值及資產增值的目標，值得一提的是，“國家隊”首開、金茂的進入或許標志核心城市的商辦更新進入新時期。
圖：2121年一季度內地大宗成交城市分布占比（按金額）
金融業和房地產業為最大買方
地產行業進入后開發時代，一線城市的核心土地資源日益稀缺，越來越多行業和企業希望通過城市更新盤活存量資產，其中金融業和房地產業兩大行業最為突出。
從成交數據來看，2021年一季度，全國大宗逾80%的成交金額共來自于金融和房地產兩個行業，其中金融業以42%占比繼續第一。2020年金融企業集中收購總部大樓發展總部經濟的趨勢仍在延續，中泰證券、平安信托、百年人壽紛紛在一季度里完成了對優質辦公物業的買入交易。
此外，房地產企業在大宗交易市場也較為活躍，黑石集團，遠洋集團和佳兆業集團均通過股權收購的方式完成其對標的資產的交易。
圖：2021年一季度全國大宗買方企業類型占比（按成交金額）
數據來源：CAIC
從投資業態偏好來看，數據中心和工業/物流成為新興熱點，2021年一季度共成交2筆工業/物流業態的大宗交易，分別為黑石集團從富力地產收購廣州國際機場綜合物流園，百潤股份從美邦服飾收購旗下子公司模共實業100%股權。
從成交總金額占比來看，工業/物流仍處于低位，辦公/研發辦公和綜合體仍為本季度大宗交易的主力業態類型，在總成交額中占比77.2%。
圖：2020.01-2021.03大宗市場投資者業態偏好（按成交金額）
2021年經濟大環境較去年將明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續成為推動全國整體市場的核心因素，預計2021年中旬的總交易額同比2020年將有較大幅度的提升。同時，伴隨預計供應疊加延遲入市項目的體量，多數重點城市仍面臨較大的去化壓力，去化周期位于近年高位。
大宗交易在一季度同環比上漲，一方面現金流充足的企業看準市場的窗口期以較合理的價格購入優質資產，能夠實現投資長期的保值增值。近年來，通過持有的優質資產發行資產證券化產品融資已經成為企業重要的融資手段。另一方面在總部經濟的熱點效應下，企業應對新形勢調整發展戰略，重塑企業架構，整合性遷址或擴租。
備注：大宗物業交易：指大陸地區單筆成交額超1億元人民幣的商業地產交易，含在建項目交易，但不含純土地/住宅交易。
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