作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示：

一線城市三房、四房占比持續(xù)提升。2021年上半年，一線城市三房戶型成交占比50.11%，較2020年再增0.8個(gè)PTS；四房成交占比12.44%，較2020年再增0.71個(gè)PTS。

二線城市改善性需求堅(jiān)挺，三房、四房成交比重仍保持較快增長(zhǎng)。2021年上半年，二線城市三房戶型成交占比升至57.88%，較2020年再增1.33個(gè)PTS，四房戶型成交占比達(dá)到20.26%，較2020年再增1.49個(gè)PTS。

表：157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅分戶型成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

值得一提的是，一線、二線城市三房成交占比增速明顯放緩，2021年上半年，一線城市三房占比較2020年僅上漲0.8個(gè)PTS，而2020年相較2019年增長(zhǎng)了9.4個(gè)PTS，二線城市三房占比增幅為1.13個(gè)PTS，相較于此前的3.57個(gè)PTS也有明顯退坡。

表：2019-2021上半年4個(gè)一線城市和29個(gè)二線城市普通住宅三房成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅分面積段成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

2021年上半年，三四線城市三房仍是成交主力，但成交占比階段性下行，較2020年減少0.47個(gè)PTS至55.75%。二房成交占比升至14.10%，較2020年增長(zhǎng)1.62個(gè)PTS，較2019年亦增長(zhǎng)0.69個(gè)PTS。直觀反映三四線城市購(gòu)房消費(fèi)適度降級(jí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、就業(yè)壓力加大、居民減收等多方面因素共同導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力疲軟。壓力二線城市購(gòu)房消費(fèi)降階，部分改善需求由四房降級(jí)為功能性三房。

表：157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅分戶型成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：部分二線城市普通住宅二房、三房、四房成交套數(shù)占比

回看2020年，不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)年成交占比增幅最大的是90-140平方米首改及剛改類產(chǎn)品，而進(jìn)入2021上半年，成交比重增長(zhǎng)明顯的則是80-120平方米首置及首改類產(chǎn)品，面積段增長(zhǎng)中樞有所下移，反映需求結(jié)構(gòu)更趨剛需化。

值得特別注意的是，80-90平方米戶型成交占比由跌轉(zhuǎn)升，且增幅為各面積段中最大，較2020年增長(zhǎng)1.12個(gè)PTS。

表：157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅分面積段成交套數(shù)占比

我們認(rèn)為，不同類別三四線城市購(gòu)房消費(fèi)降級(jí)的具體表現(xiàn)和內(nèi)在動(dòng)因有明顯差異。熱點(diǎn)三四線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大，小面積、低總價(jià)產(chǎn)品更受剛需和投資性客戶歡迎；壓力三四線城市居民購(gòu)買(mǎi)力瓶頸盡顯，購(gòu)房消費(fèi)被迫降級(jí)。

一方面，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力大，基于“先上車再改善”的理念，剛需購(gòu)房者更青睞小面積戶型。另一方面，鑒于小面積產(chǎn)品總價(jià)低、易變現(xiàn)的特征，投資性客戶也更為偏好小戶型房源。

同時(shí)壓力三四線城市疫后居民購(gòu)買(mǎi)力瓶頸盡顯，購(gòu)房消費(fèi)被迫降級(jí)，80-120平方米首置及剛改產(chǎn)品更為暢銷，120平方米以上改善產(chǎn)品銷售放緩。

表：重點(diǎn)三四線城市普通住宅

分面積段成交套數(shù)占比注：受篇幅限制略去部分三四線城市

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從別墅產(chǎn)品來(lái)看，2021年上半年，疊墅產(chǎn)品銷售“一枝獨(dú)秀”，市場(chǎng)占有率大幅擴(kuò)容，聯(lián)排別墅去化表現(xiàn)不佳，成交比重加速下滑。157城疊墅成交占比達(dá)到52.30%，較2020年躍升8.69個(gè)PTS，一舉取代聯(lián)排成為別墅市場(chǎng)成交主力。聯(lián)排別墅成交比重出現(xiàn)加速下滑的趨勢(shì)，占比跌至40.99%，較2020年驟降7.73個(gè)PTS，獨(dú)棟、雙拼市場(chǎng)占有率明顯偏低，占比較2020年分別減少0.69個(gè)PTS和0.26個(gè)PTS。

在這其中，一線城市疊加別墅最受市場(chǎng)歡迎，成交占比升至57.24%，較2020年增長(zhǎng)8.27個(gè)PTS。聯(lián)排別墅銷售遇冷，成交占比降至36.54%，較2020年銳減8.1個(gè)PTS。

表：157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市別墅分戶型成交套數(shù)占比

從具體面積來(lái)看，2021年上半年，100-160平方米中小戶型別墅重新走俏，總成交占比達(dá)到39.06%，較2020年增加2.47個(gè)PTS。其中，140-160平方米別墅成交比重增長(zhǎng)最為明顯，占比較2020年上升1.31個(gè)PTS。100-120平方米、120-140平方米別墅成交比重止跌回升，分別較2020年增長(zhǎng)0.41個(gè)PTS和0.75個(gè)PTS。

一線城市80-120平方米、140-160平方米緊湊型別墅成交最為活躍。二線城市90-160平方米別墅悄然流行，2021年上半年成交占比達(dá)到42.16%，而160-180平方米別墅去化表現(xiàn)不暢，成交占比跌至15.64%，較2020年減少3.32個(gè)PTS。三四線城市120-200平方米別墅去化表現(xiàn)搶眼，2021年上半年成交占比升至51.78%，較2020年增長(zhǎng)4.66個(gè)PTS。200平方米以上大戶型別墅銷售遇冷，成交占比由2019年的47.23%降至2021年上半年的41.63%，累計(jì)跌幅達(dá)5.6個(gè)PTS。

表：157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市別墅

分面積段成交套數(shù)占比

2021年上半年，豪宅市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，成交顯著放量，157個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅累計(jì)成交24451套，同比增長(zhǎng)71%，較2019年同期增長(zhǎng)97%。

2021年上半年，共計(jì)22個(gè)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)達(dá)到100套以上，較2020年上半年新增珠海、三亞、重慶、福州、濟(jì)南和紹興6城。其中，廣州、廈門(mén)和南京總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)歷史首次突破1000套，上海、北京、深圳和杭州更是突破2000套。尤其是上海，中環(huán)沿線泛豪宅化特征明顯，2021年上半年總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交6311套，穩(wěn)居全國(guó)首位，同比增長(zhǎng)34%，較2019年同期增長(zhǎng)56%。

數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)城市豪宅市場(chǎng)明顯升溫，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交好于去年同期，北京、廣州、廈門(mén)等多城成交放量，同比均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。僅限于昆明、沈陽(yáng)等部分城市豪宅市場(chǎng)遇冷，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)排名跌出TOP20。

表：2021年上半年總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)TOP20城市（單位：套）

上半年，頂豪市場(chǎng)同樣有所升溫，成交整體穩(wěn)中有升，157城總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪累計(jì)成交1250套，同比增長(zhǎng)32%，較2019年同期增長(zhǎng)31%。

上海、北京和深圳仍是頂豪聚集地，2021年上半年總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪成交套數(shù)皆超100套，明顯高于其他城市。其中，上海頂豪成交457套，依舊排名全國(guó)首位，同比下降16%，較2019年同期仍增長(zhǎng)17%。主要還是受限價(jià)、限簽政策影響，新房集中供應(yīng)后遠(yuǎn)郊區(qū)域的剛需盤(pán)供貨節(jié)奏明顯加快，核心區(qū)位的頂豪項(xiàng)目則較難拿到新的預(yù)售證，推售時(shí)間節(jié)點(diǎn)被迫向后延期，網(wǎng)簽備案也時(shí)有停滯。

廣州、杭州、南京等多城頂豪市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，2021年上半年總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪成交明顯放量，同比均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

表：2021年上半年總價(jià)3000萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)TOP20城市（單位：套）

從單價(jià)來(lái)看，157城單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅累計(jì)成交71658套，同比增長(zhǎng)90%，較2019年同期增長(zhǎng)109%。

受高房?jī)r(jià)因素影響，上海、深圳和北京豪宅成交異常活躍，2021年上半年單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交套數(shù)都在1.7萬(wàn)套附近，顯著高于其他城市。其中，上海豪宅成交套數(shù)達(dá)到17907套，暫居全國(guó)首位，同比增長(zhǎng)46%，較2019年同期增長(zhǎng)53%。

廣州、南京、廈門(mén)、珠海等熱點(diǎn)二、三線城市豪宅市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，2021年上半年單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交明顯放量，同比均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。典型如南京，2020年下半年限價(jià)政策適度松綁，以河西為首的核心區(qū)域豪宅預(yù)售證審批進(jìn)度顯著加快，致使豪宅成交持續(xù)放量。2021年上半年，南京單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交躍升至2624套，迭創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)7倍有余，較2019年同期更是增長(zhǎng)近20倍。

與此同時(shí)，蘇州、佛山和海口豪宅成交顯著放量，順利入圍TOP20城市。例如蘇州，2021年上半年單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交39套，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)，主要還是受姑蘇區(qū)的仁恒耦前熱銷影響，單盤(pán)便貢獻(xiàn)30套豪宅成交，其余項(xiàng)目豪宅成交套數(shù)均在個(gè)位數(shù)。

僅限于寧波、溫州、福州等部分城市豪宅市場(chǎng)有所降溫，成交再次步入下行通道，但并未明顯失速。主要還是受限價(jià)政策影響，豪宅預(yù)售證審批進(jìn)度趨勢(shì)性放緩，網(wǎng)簽備案延期常態(tài)化。例如寧波，基于提振市場(chǎng)熱度等多方面因素考量，2020年二季度房管局同步加快豪宅預(yù)售證審批及網(wǎng)簽備案，豪宅成交脈沖式放量。隨著樓市持續(xù)轉(zhuǎn)暖并出現(xiàn)過(guò)熱征兆，2020年四季度以來(lái)豪宅預(yù)售證審批及網(wǎng)簽備案趨勢(shì)性走緩，成交逐漸回落至穩(wěn)態(tài)。2021年上半年，寧波單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交91套，同比下降35%，較2019年同期仍增長(zhǎng)94%。

表：2021年上半年單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交套數(shù)TOP20城市（單位：套）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

157城單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上頂豪累計(jì)成交7051套，同比增長(zhǎng)81%，較2019年同期增長(zhǎng)175%。

頂豪成交主要集中在一線城市，上海仍高居榜首。2021年上半年，上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上頂豪成交3862套，同比增長(zhǎng)33%，較2019年同期增長(zhǎng)175%。主要還是受限價(jià)政策影響，中環(huán)沿線頂豪一、二手價(jià)格明顯倒掛，買(mǎi)到及賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

其次分別為深圳、北京和廣州，頂豪市場(chǎng)持續(xù)火爆，成交皆創(chuàng)同期新高。例如深圳，2021年上半年單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上頂豪月均成交套數(shù)都在300套以上，累計(jì)成交達(dá)到1912套，同比增長(zhǎng)135%，較2019年同期增長(zhǎng)152%。

二、三線城市中僅三亞、杭州和青島頂豪成交明顯放量，成交套數(shù)均達(dá)到兩位數(shù)以上。例如三亞，2021年上半年頂豪市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上頂豪成交52套，創(chuàng)2018年以來(lái)同期新高。反觀南京、成都、蘇州和重慶頂豪僅零星成交，成交套數(shù)皆不足5套。

表：2021年上半年單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交套數(shù)TOP20城市（單位：套）

展望未來(lái)，改善性需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，三房、四房成交占比仍將穩(wěn)中有升，但整體增幅或?qū)②厔?shì)性走緩。

受惠于改善性需求持續(xù)釋放，90-120平方米中檔產(chǎn)品或?qū)⒏苁袌?chǎng)歡迎，成交占比或?qū)⒎€(wěn)步提升。受高房?jī)r(jià)因素影響，一、二線城市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力增長(zhǎng)乏力，戶型小型化特征將愈加明顯，80-90平方米小戶型成交占比或?qū)⒊掷m(xù)提升。

與此同時(shí)，我們認(rèn)為，2021年豪宅市場(chǎng)有望迎來(lái)成交大年，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交或?qū)⒊掷m(xù)放量，全年成交有望創(chuàng)歷史新高。頂豪市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)轉(zhuǎn)暖，總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪成交或?qū)⒎€(wěn)步提升，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上頂豪更有望創(chuàng)歷史新高。主要還是受限價(jià)政策影響，多數(shù)豪宅項(xiàng)目一、二手價(jià)格明顯倒掛，買(mǎi)到及賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

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原標(biāo)題： 深度研究丨一線城市頂豪成交創(chuàng)新高，消費(fèi)降級(jí)兩極化