作者：編輯部、CRIC研究

2022年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場(chǎng)整體表現(xiàn)保持低迷，疊加部分城市受疫情封控影響，4月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模大降。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企4月單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額僅有4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，且降幅創(chuàng)下近年來(lái)單月業(yè)績(jī)同比降幅的最高水平。

受此影響，1-4月累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售規(guī)模和權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅均已“腰斬”。

疫情，仍然是房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。

4月，受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%；26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)愈加慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至60%。

長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)近乎全面熄火。

受疫情影響，上海樓市進(jìn)入停擺狀態(tài)，封控時(shí)間過(guò)長(zhǎng)勢(shì)必將降低居民收入及消費(fèi)預(yù)期。杭州、寧波、合肥、南京等市場(chǎng)走弱。以南京為例，案場(chǎng)客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤(pán)平均去化率低至33%，熱點(diǎn)板塊出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)流搖現(xiàn)象，邊緣板塊折扣力度加大，最低9折。蘇北地區(qū)市場(chǎng)全面承壓，徐州、鹽城、淮安等特價(jià)房、工抵房等屢見(jiàn)不鮮，渠道傭金點(diǎn)位持續(xù)提升，但實(shí)際轉(zhuǎn)化效果較差。

京津冀地區(qū)僅限于北京市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖。北京新盤(pán)平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價(jià)比樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，但遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)，不少項(xiàng)目去化率仍低于10%。天津、河北市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重。

大灣區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度弱于預(yù)期。

3月以來(lái)，廣州、深圳均因?yàn)橐咔橥灰u而出現(xiàn)下滑。4月廣州市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，新盤(pán)平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對(duì)堅(jiān)挺，但剛需觀望情緒濃重，部分外圍區(qū)域庫(kù)存積壓，成交未見(jiàn)起色。深圳仍然沒(méi)有扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，新盤(pán)平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關(guān)外區(qū)域去化普遍承壓。

中西部地區(qū)市場(chǎng)褪色，武漢、成都、重慶等市場(chǎng)羸弱，西安、鄭州等區(qū)域分化加劇。以武漢為例，受累于庫(kù)存高位積壓，房企供貨信心嚴(yán)重缺失，不少項(xiàng)目不拿預(yù)售證、暫緩開(kāi)盤(pán)，新盤(pán)平均去化率低至20%，不同板塊、不同項(xiàng)目分化加劇，遠(yuǎn)郊板塊營(yíng)銷(xiāo)力度不斷加大，部分項(xiàng)目渠道傭金點(diǎn)位上漲至10萬(wàn)元/套。

房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)側(cè)面反映出行業(yè)仍處于深度調(diào)整周期，市場(chǎng)持續(xù)低迷，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清。

2022年以來(lái)，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購(gòu)貸、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)層面釋放積極信號(hào)，但政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時(shí)間。

短期內(nèi)企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月，房企整體融資規(guī)模仍然維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。多數(shù)房企流動(dòng)性壓力持續(xù)。 

目前來(lái)看，抓銷(xiāo)售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)保持財(cái)務(wù)定力及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)也意味著短期內(nèi)企業(yè)盈利水平仍將繼續(xù)承壓。

2021年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，營(yíng)收增速放緩、利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)。企業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下行探底，各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至歷史較低水平。近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。

行業(yè)盤(pán)整期下高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式無(wú)法持續(xù)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯正在加速轉(zhuǎn)變。

邏輯轉(zhuǎn)變牽一發(fā)而動(dòng)全身，穩(wěn)利潤(rùn)的關(guān)鍵是需要房企多維度思考。比如，審慎拿地、優(yōu)選項(xiàng)目，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平；降本增效、戰(zhàn)略精簡(jiǎn)，向管理要效益；堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，在多元業(yè)務(wù)板塊擇優(yōu)發(fā)展、提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性及產(chǎn)品溢價(jià)等。

圖：2015-2021年行業(yè)典型上市房企整體利潤(rùn)率水平及變動(dòng)

注：為與H股上市房企統(tǒng)一口徑，A股上市房企毛利潤(rùn)計(jì)算中扣除稅金及附加

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

4月29日，政治局會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)表述釋放積極信號(hào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。僅4月，就有40個(gè)省市落地救市政策，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松限購(gòu)，南寧、長(zhǎng)沙等弱二線及三四線城市財(cái)稅刺激托市，但由于需求及購(gòu)買(mǎi)力透支、市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)等原因，難以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)回穩(wěn)？從目前形勢(shì)來(lái)看，只有激活相對(duì)充裕的改善性購(gòu)房消費(fèi)，才能真正快速實(shí)現(xiàn)回穩(wěn)，因此，政策的刺激力度非常關(guān)鍵，尤其是下調(diào)核心城市二套房首付比例等措施。目前來(lái)看，行業(yè)回穩(wěn)預(yù)期并不樂(lè)觀，核心城市預(yù)計(jì)在三季度有望觸底回穩(wěn)，三四線城市將面臨更長(zhǎng)的調(diào)整周期。

附：2022年4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP50銷(xiāo)售排行榜

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 變局2022丨4月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)傺鼣兀袠I(yè)調(diào)整周期或拉長(zhǎng)