作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

在樓市下行趨勢(shì)不減、消費(fèi)復(fù)蘇乏力的背景下，商業(yè)地產(chǎn)快速迭代。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸成熟，多數(shù)企業(yè)從持有運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)模式向以輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

輕資產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要趨勢(shì)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)大部分頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)房企基本涉足輕資產(chǎn)品牌管理輸出。

原因有兩點(diǎn)：

一方面，國(guó)內(nèi)仍存在不少小型物購(gòu)中心運(yùn)營(yíng)管理能力有限，無(wú)法提供全業(yè)態(tài)的服務(wù)且無(wú)法吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)，同時(shí)疫情加速了部分中小購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)危機(jī)，品牌輸出市場(chǎng)較大。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，多數(shù)品牌開(kāi)業(yè)迎來(lái)了爆發(fā)期，加之地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，需要沉淀大量資金的重資產(chǎn)模式不再合適大舉發(fā)展，發(fā)展輕資產(chǎn)也是一條擴(kuò)大規(guī)模、增強(qiáng)影響力和謀求新增長(zhǎng)的路徑。

當(dāng)前大部分頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商正迎來(lái)規(guī)模爆發(fā)階段，得益于此前產(chǎn)品線(xiàn)的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)化，疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建完善，商管運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的成熟等原因，越來(lái)越多企業(yè)也把輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰(zhàn)略劃歸到未來(lái)商業(yè)擴(kuò)張的重要籌碼。

表：部分房企的輕資產(chǎn)品牌管理輸出戰(zhàn)略

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

從企業(yè)實(shí)行輕資產(chǎn)品牌管理輸出的情況來(lái)看，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)領(lǐng)跑。

早在2015年，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，擬建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)。2021年10月21日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商管向香港聯(lián)交所正式遞交了招股說(shuō)明書(shū)，截止2021年末萬(wàn)達(dá)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心418個(gè)，其中輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到113個(gè)，占比達(dá)到27%，較2018年約8%的水平上升19個(gè)百分點(diǎn)，輕資產(chǎn)管理計(jì)劃在萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心規(guī)模擴(kuò)張中占據(jù)著重要的地位。

此外，大悅城控股在2021年也走到了全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)路線(xiàn)的節(jié)點(diǎn)，且曾預(yù)計(jì)下半年商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入爆發(fā)拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過(guò)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)3個(gè)大悅城項(xiàng)目，獲取尚未開(kāi)業(yè)的輕資產(chǎn)大悅城2個(gè)。下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目確保簽約6個(gè)，全年目標(biāo)10個(gè)，未來(lái)大悅城或?qū)⒊掷m(xù)推動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的輸出，助力規(guī)模擴(kuò)張，到2024年末，該公司預(yù)計(jì)輕資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)該不低于40個(gè)項(xiàng)目。

不過(guò)，當(dāng)前部分房企仍以重資產(chǎn)戰(zhàn)略、合作為主，輕資產(chǎn)品牌輸出仍只是作為輔助手段進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。比如，龍湖當(dāng)前已經(jīng)開(kāi)業(yè)60家天街項(xiàng)目，僅有一家是輕資產(chǎn)管理輸出，新城控股2021年中期開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)到105個(gè)，僅有4個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)管理輸出實(shí)現(xiàn)。

表：部分房企的持有購(gòu)物中心及輕資產(chǎn)品牌管理輸出情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

在資產(chǎn)寒冬以及競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的今天，探索輕資產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略，對(duì)商業(yè)增強(qiáng)品牌影響力，推動(dòng)企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張具有重要意義。

比如以重資產(chǎn)布局為主的龍湖商業(yè)，也曾去年宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，向購(gòu)物中心提供涵蓋定位和設(shè)計(jì)咨詢(xún)、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶(hù)管理、品牌輸出和消費(fèi)者服務(wù)等全流程的支持。

從龍湖的商業(yè)發(fā)展來(lái)看，近幾年龍湖進(jìn)入了商業(yè)快速擴(kuò)張期，2019年起龍湖購(gòu)物中心的年均開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到10個(gè)及以上，是此前年份開(kāi)業(yè)數(shù)量的2倍，到2021年末龍湖開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心達(dá)到60個(gè)，建面約為581萬(wàn)平方米。儲(chǔ)備項(xiàng)目方面，根據(jù)龍湖智創(chuàng)數(shù)據(jù)，截止2021年底龍湖開(kāi)業(yè)及儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到128個(gè)，建面達(dá)到1220萬(wàn)平方米，一年內(nèi)拓展28個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)前已經(jīng)儲(chǔ)備的8個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目建面占比僅為2%。

圖：龍湖2017-2021年購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)情況

資料來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

由此來(lái)看，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略主要是龍湖商業(yè)擴(kuò)張中的一種方式之一，當(dāng)前龍湖仍是以重資產(chǎn)布局為主。

早在2020年龍湖集團(tuán)旗下的龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)就已經(jīng)在試水“商業(yè)輕資產(chǎn)”管理輸出業(yè)務(wù)，簽約珠海融德廣場(chǎng)和南寧昭陽(yáng)廣場(chǎng)，兩個(gè)項(xiàng)目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”，但當(dāng)前龍湖進(jìn)行輕資產(chǎn)簽約仍較為謹(jǐn)慎。

根據(jù)龍湖智創(chuàng)生活的招股書(shū)顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)儲(chǔ)備的68個(gè)項(xiàng)目中包含8個(gè)第三方項(xiàng)目，為龍湖輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，分布在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產(chǎn)簽約了成都兩個(gè)項(xiàng)目，至此龍湖商業(yè)自2021年3月啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來(lái)，簽約項(xiàng)目至少已達(dá)10個(gè)。

圖：龍湖近期簽約輕資產(chǎn)項(xiàng)目情況

資料來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂，房企紛紛將商業(yè)作為跨越周期的第二曲線(xiàn)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵時(shí)期。

隨著頭部企業(yè)商管業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模化增長(zhǎng)，搶占市場(chǎng)份額，輕資產(chǎn)品牌輸出不斷被房企采用，同時(shí)這也意味著，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的核心在于運(yùn)營(yíng)效率。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 資產(chǎn)“寒冬”來(lái)臨，房企加快商管輸出