作者：克而瑞租售

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

01 “租購(gòu)并舉”仍是基本面

22城集中供地?cái)U(kuò)大租賃用地規(guī)模

自十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”后，從中央到各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的政策，使得租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展更加規(guī)范化，同時(shí)也在一定程度上解決了人才的安居問(wèn)題。

2021年，作為“十四五”發(fā)展元年，從黨中央國(guó)務(wù)院到各個(gè)地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房作為工作重點(diǎn)。

其中，“22城集中供地”政策極大地?cái)U(kuò)大了供應(yīng)租賃用地的規(guī)模，多主體多元供給的方式完成發(fā)展保障性租賃住房的任務(wù)。北京通過(guò)集體用地建設(shè)大型租賃社區(qū)；上海供應(yīng)大量純租賃住房建設(shè)大型租賃社區(qū)；深圳通過(guò)城中村改造；杭州通過(guò)大量的配建和自持用地建設(shè)租賃住房；成都競(jìng)銷售型人才公寓。

圖：分批次集中供地供應(yīng)情況（平方米、宗）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城市租售系統(tǒng)

據(jù)克而瑞租售對(duì)2021年全國(guó)已推出22城涉租賃用地的跟蹤統(tǒng)計(jì)，截止至11月30日全國(guó)22城2021年總計(jì)推出545塊涉租賃用地，規(guī)劃涉宅建筑面積約1096萬(wàn)方。

分批次來(lái)看，主要以第一和第二批次為，其中第一批次競(jìng)自持租賃用地占比最高，第二批次拿地建配租賃用地最多。

這主要是因?yàn)檎鶕?jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)“兩集中”供地中的土拍規(guī)則進(jìn)行優(yōu)化修改，在三次涉租賃用地供應(yīng)的中，供應(yīng)模式都有所變化，從“競(jìng)自持”到“拿地配建”再到“純租賃供 地”。各地對(duì)市場(chǎng)的反饋和實(shí)時(shí)情況作出相應(yīng)的變動(dòng)，未來(lái)租賃用地的供應(yīng)方式也將擇優(yōu)選擇。

目前來(lái)看，主要的拿地方式分三種，純租賃用地、自持租賃用地供應(yīng)和配建租賃用地，其中以配建租賃用地為主，共324宗，約454.66平方米。隨著競(jìng)自持租賃住房逐漸退出歷史舞臺(tái)，未來(lái)集中供地租賃用地也將以拿地配建租賃用地和純租賃用地兩種供應(yīng)方式為主。

圖：2021年涉租賃用地整體情況對(duì)比

注：全國(guó)22城截至11月30日數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息、CRIC城市租售系統(tǒng)

02 產(chǎn)品更加多元  運(yùn)營(yíng)“空間”逐漸走向運(yùn)營(yíng)“人”

隨著租客對(duì)于租房品質(zhì)要求的不斷提升，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的集中式房源逐漸受到青睞，接受度開(kāi)始提高。

由于租住需求的轉(zhuǎn)變，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的租賃產(chǎn)品也契合租住理念的轉(zhuǎn)變開(kāi)始向場(chǎng)景化的租賃社區(qū)迭代。

大型租賃社區(qū)是租賃產(chǎn)品中的新生力量，隨著大項(xiàng)目的源源不斷地入市，數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)不斷積累，理解與研究更加深入，大型租賃社區(qū)不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗(yàn)，引導(dǎo)租賃市場(chǎng)向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展，而且還能讓更多跟租賃相關(guān)的土地增量或者存量發(fā)揮更大的潛力，成為城市發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

圖：租賃產(chǎn)品多元化轉(zhuǎn)變邏輯

來(lái)源：《2022年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》

作為細(xì)分賽道的企業(yè)員工宿舍，運(yùn)營(yíng)商也不僅僅為企業(yè)提供住宿產(chǎn)品，從開(kāi)始的運(yùn)營(yíng)“空間”逐漸走向運(yùn)營(yíng)“人”，為新時(shí)代城市基層奮斗者帶來(lái)全新的租住體驗(yàn)。在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)下，其潛力巨大，藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)也有望迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

這些產(chǎn)品的興起也將提升租賃住房行業(yè)整體的產(chǎn)品水平，讓運(yùn)營(yíng)商回歸產(chǎn)品本身的打造，注重運(yùn)營(yíng)能力，真正為城市新青年、新市民規(guī)劃好的產(chǎn)品，切實(shí)解決其居住問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住有所居。

03 股權(quán)融資總額驟  逐漸由“多筆小額”向“單筆大額”轉(zhuǎn)變

從2012-2021年住房租賃市場(chǎng)公開(kāi)股權(quán)融資事件及金額變化趨勢(shì)來(lái)看，從2017年開(kāi)始，住房租賃市場(chǎng)融資事件數(shù)量持續(xù)下降，但融資總額持續(xù)走高。

2015年住房租賃市場(chǎng)受到廣泛關(guān)注，融資熱度較高，融資事件達(dá)到17起；2016年融資數(shù)量持平，但金額走高到接近30億；2017年資本逐漸趨于理性，融資總額跌至上年三分之一；2018年自如、魔方、城家等幾大巨頭都進(jìn)行了大額融資，導(dǎo)致市場(chǎng)融資總額超過(guò)上年數(shù)倍；2019年，融資事件減少至10起，但融資總額達(dá)到120億人民幣，融資總額較 2018 年增長(zhǎng)近30%，2020年融資事件僅2起，但融資金額創(chuàng)下往年新高，2021年融資事件僅1起，安歆集團(tuán)獲前海母基金Pre-D輪數(shù)億元融資。

圖：2012-2021年住房租賃企業(yè)股權(quán)融資事件數(shù)量及金融變化趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC城市租售系統(tǒng)

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年至今，國(guó)內(nèi)住房租賃企業(yè)公開(kāi)股權(quán)融資事件97起，融資總額合計(jì)超過(guò)574億人民幣。從融資總額來(lái)看，自如、魔方、安歆、城家、V 領(lǐng)地、青客等幾大知名巨頭企業(yè)總計(jì)獲得約346億人民幣股權(quán)融資，占40 +家公寓股權(quán)融資總額的六成以上。

頭部企業(yè)由于已具備一定的規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)，更受投資人的青睞，同時(shí)，資本的助推，也導(dǎo)致頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化，行業(yè)馬太效應(yīng)顯著，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

值得注意地是，自2016年6月國(guó)務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》起，就已拉開(kāi)我國(guó)全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的序幕。此后在政策的推動(dòng)下，房企紛紛布局住房租賃領(lǐng)域，住房租賃專項(xiàng)債券開(kāi)始登入房企融資舞臺(tái)。

2021年政策頻繁強(qiáng)調(diào)加大金融支持住房租賃業(yè)務(wù)，2021年以來(lái)共發(fā)行9只、合計(jì)123.67億元，平均利率4.01%。同比利率下降12%，企業(yè)融資成本進(jìn)一步降低。

圖：2018-2021住房租賃專項(xiàng)債發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：上交所、深交所、CRIC整理

04 各城市租賃市場(chǎng)差異顯著 租金有所上升但仍未恢復(fù)疫前水平

2021年從城市發(fā)展來(lái)看，租金相較往年有所上升，但仍未恢復(fù)到疫前水平。各城市租賃住宅市場(chǎng)租金及新增供應(yīng)差異化顯著，各城市用工需求恢復(fù)也存在明顯差異。究其原因是城市管理水平、城市自身經(jīng)濟(jì)活力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、外來(lái)人口占比的差異。

從城市租賃市場(chǎng)發(fā)展格局來(lái)看，租賃一梯隊(duì)城市的租賃價(jià)值仍然最高，經(jīng)濟(jì)處于高增長(zhǎng)，發(fā)展質(zhì)量處于提升階段，未來(lái)租賃市場(chǎng)仍有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，支撐租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，提升租賃資產(chǎn)的回報(bào)率。

核心一線城市對(duì)人才仍具備強(qiáng)大的吸引力，但隨著新一線城市的快速崛起，城市間的差距在逐漸縮小。未來(lái)，職住平衡在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中作用將逐漸凸顯，吸引人才、留住人才，讓人才在城市發(fā)展中實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值、安居樂(lè)業(yè)，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展互為雙向動(dòng)力。

成熟的租賃市場(chǎng)，將成為平衡城市和個(gè)人發(fā)展兩者間的橋梁，也將成為彰顯城市價(jià)值和魅力的一種新體現(xiàn)。非一線及二線核心城市依托租金及人才政策優(yōu)勢(shì)，加快人才用地開(kāi)發(fā)利用，吸引及留住人才。

第一梯隊(duì)核心城市和第二梯隊(duì)城市代表了中國(guó)租賃住房發(fā)展的城市布局。其余城市租賃市場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的空間不大。

表：城市租賃市場(chǎng)發(fā)展格局

來(lái)源：《2022年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》

事實(shí)上，疫情的反復(fù)，對(duì)各城市租賃住宅市場(chǎng)均造成了一定的沖擊。中國(guó)絕大部分城市住房租賃產(chǎn)業(yè)尚處于初級(jí)階段，發(fā)展不平衡、不充分。但隨著國(guó)家政策的大力扶持、新增租賃用地的不斷入市，租金的管控、市場(chǎng)需求的不斷釋放等因素的影響，行業(yè)品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化正在形成過(guò)程中，行業(yè)前景美好、未來(lái)可期。

目前住房租賃行業(yè)的發(fā)展受到了國(guó)家空前的關(guān)注。地方租賃住房“國(guó)家隊(duì)”作為政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)發(fā)展的重要力量，將充分發(fā)揮國(guó)有資本的穩(wěn)定器和壓艙石作用；多家銀行也在積極落實(shí)國(guó)家“房住不炒”的政策配合政府、聯(lián)動(dòng)企業(yè)助力住房租賃行業(yè)的發(fā)展。

同時(shí)房企系從被動(dòng)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)到主動(dòng)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，創(chuàng)業(yè)系積極擴(kuò)大規(guī)模以期待獲得更多資本的青睞實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。經(jīng)過(guò)前些年的發(fā)展，不同派系的住房租賃企業(yè)都走在合適的道路上，助力住房租賃行業(yè)的提升，也是“十四五”國(guó)家及各個(gè)地方政府完成保障性租賃住房目標(biāo)的主力軍。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 白皮書(shū)丨備受矚目的租賃行業(yè)，這些城市租賃價(jià)值仍待挖掘