觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
養(yǎng)老產業(yè)的這座“金礦”，未來不會缺少競爭者。
觀點地產網 養(yǎng)老江湖不僅有開發(fā)商，還有很早便介入的眾多險資方。而對于養(yǎng)老行業(yè)，大多數人對它的看法是“等待開發(fā)的金礦”。
“十四五”時期我國將進入中度老齡化階段，老年人口將突破3億人，預示著養(yǎng)老市場還有待進一步挖掘的空間。細心的投資者還發(fā)現，“十四五”規(guī)劃第一次將“養(yǎng)老”放進了規(guī)劃中，全文共提及46次，養(yǎng)老行業(yè)的重要性不言而喻。
除了號稱“最年輕”的城市深圳以外，四個一線城市里上海的老齡化程度是最高的。統計局數據顯示，僅2019年的人口構成看，廣州、北京、上海60歲以上人口占總人口的比例為18.4%、17.2%及35%。
正因此，上海的養(yǎng)老產業(yè)也在最近幾年得到很大的扶持。老齡人口占比超過三成，對于這座一線城市而言，上海的養(yǎng)老“金礦”看似更大。
然而，上實集團在上海崇明東灘養(yǎng)老項目開發(fā)周期較長，經歷了20多年的調整規(guī)劃和開工建設，目前仍有部分土地尚待開發(fā)。
勝利的果實還未完全到來，近期，上實選擇掛牌轉讓部分養(yǎng)老項目資產。該項目從拿地至今已接近6年時間，此番掛牌也留下了很多疑問，值得深思和觀察。
據上海聯合交易所披露，于3月15日，上海實業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司擬轉讓旗下上海梵昆房地產開發(fā)有限公司100%股權及1.4387億債權，轉讓價格約為3.22億元。
梵昆房地產旗下擁有崇明東灘啟動區(qū)養(yǎng)老社區(qū)項目地塊，該地塊曾委托險資負責開發(fā)運營，此次轉讓頗有一絲將地塊套現的意味在里面。只是掛牌轉讓的底價較低，不排除合作方接盤的可能性。
另一方面，或許是尚未達到上市公司信披的要求，上實發(fā)展并未就此事發(fā)布公告。
“捂地”六年
曾經被譽為上海在建規(guī)模最大的養(yǎng)老社區(qū)——崇明東灘長者社區(qū)，占地面積達到85平方公里，占崇明島總面積的15%。上世紀末，該項目被授權予上實集團經營，如今已開發(fā)有東灘長者社區(qū)一期項目上實瑞慈花園等。
因擁有崇明東灘長者社區(qū)項目，上實集團也被稱為上海崇明島的“地主”。
然而，在本世紀頭十年，這一大型養(yǎng)老項目經歷了“大起大落”的發(fā)展階段，陷入用地指標擱置、負責人離職、合作方撤出、上實系內部對項目歸屬存在爭議等傳聞，曾一度陷入停滯狀態(tài)。
到2014年初，上實發(fā)展的一紙公告，基本上確定了該公司加入崇明東灘養(yǎng)老項目的開發(fā)。上海發(fā)展全資子公司上實城投與上實東灘投資共同出資成立上海實業(yè)養(yǎng)老投資有限公司。
彼時公告顯示，將由該平臺公司與其他合作伙伴共同成立合資項目公司開發(fā)建設養(yǎng)老社區(qū)項目。股權比例為，上實東灘投資出資1240萬，占62%股權，上實發(fā)展透過上實城投出資760萬，占38%股權。
如今，這一大體量項目部分資產的發(fā)展再起波瀾，梵昆房地產便是合資項目公司的其中之一。
最新掛牌公告顯示，梵昆房地產擁有位于20035街道0003街坊崇明東灘啟動區(qū)CMS15-051單元D07-01、D08-01地塊，并與太平洋保險養(yǎng)老產業(yè)投資管理有限責任公司簽訂了《項目委托開發(fā)運營管理合同》。
據此，梵昆房地產委托太保養(yǎng)老投資公司開發(fā)運營上述地塊，打造為養(yǎng)老社區(qū)項目，該項目估計總投資15億元。
本次掛牌轉讓梵昆房地產100%股權的價格為3.22億元，其中100%股權對應的掛牌價格為1.78億元，另有1.44億元的債權，此番掛牌系今年2月預掛牌以來的新進展，確定了轉讓底價，披露期滿于?今年4月12日止。
這宗地塊早在2015年便在上海土地交易市場掛牌出讓，彼時信息顯示，崇明東灘啟動區(qū)CMS15-0501單元D07-01、D08-01地塊占地面積為7.78萬平方米，容積率為2，以此計算該地塊總建筑面積為15.57萬平方米，起拍價僅2.22億元。
另據某土拍網站顯示，上海實業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司以底價獲得該地塊，約定交地時間為2015年12月8日，約定開工日期為2016年11月8日，約定竣工日期為2019年11月8日。這一等，便等了5年。
直到2020年6月29日，上海市建設工程中標結果公告顯示，梵昆房地產作為招標人，通過公開招標的方式尋找“合作伙伴”。最終，上海建工一建集團中標上述地塊，中標價為6.84億元。
換言之，六年前，該地塊的起始樓面價僅為1426元/平方米，這在上海目前“水漲船高”的土地市場來看，簡直不敢想象。
這次梵昆房地產100%股權的掛牌價格3.22億元，折合每平方米樓面的成本約為2100元/平方米，較當初拿地樓面價增加47%，但看起來仍是一筆不錯的買賣。
財務數據顯示，梵昆房地產尚未形成營業(yè)收入和利潤，更別說穩(wěn)定的現金流。截至2020年底，梵昆房地產的利潤總額為-1.9萬元，凈利潤-2.7萬元，資產總計4.31億元，負債總計3.31億元，所有者權益為9996萬元。
正如前文所述，崇明東灘啟動區(qū)D07-01、D08-01地塊項目還拉來了中國太保入局，“主角”似乎已經集結完畢。隨后，這一項目終于在去年迎來了最新的實質性進展——動工建設。
2020年8月，中國太保消息稱，在滬首個大型頤養(yǎng)社區(qū)項目正式動工開建，中國太保集團、上實集團、建工集團等單位負責人共同揮鍬培土。該項目是中國太保繼杭州之后第二個動工開建的長三角養(yǎng)老項目。
目前尚未確定此次掛牌轉讓梵昆房地產100%股權的最終接盤方會是誰，但外界認為，中國太保接盤的可能性會比較大。
中國太保與上實發(fā)展的合作淵源頗深。2011年，太保養(yǎng)老投資公司與上實集團合作打造崇明東灘100萬平方米的幸福長者社區(qū)，項目占地2500畝，總建筑面積90萬平方米，可容納7700戶，居住老人超過1萬名。
據悉，上述二者合作的項目建設內容包括長者公寓、協助護理生活區(qū)、失憶老人生活區(qū)、醫(yī)療協助護理區(qū)，彼時仍在前期審批及土地收儲工作中，計劃2014年開工建造。
上述消息，隨著中國太保在2014宣布正式啟動養(yǎng)老產業(yè)布局后逐漸得到印證，而養(yǎng)老產業(yè)也成為中國太保壽險的第二增長曲線，即將完成全國化布局。
時任太保養(yǎng)老投資總經理鄭韞瑜在接受媒體采訪時曾表示，與搶占養(yǎng)老產業(yè)“第一梯隊”的中國人壽、中國平安、中國太平、新華保險、泰康人壽、合眾人壽等相比，太保養(yǎng)老投資是“起個大早，趕個晚集”。
對于養(yǎng)老產業(yè)的盈利期待，鄭韞瑜介紹道，預計入住率達75%以上能實現當年盈利，投資七年左右即可進入盈利穩(wěn)定期。
一份市場統計的數據顯示，目前，中國太保在建養(yǎng)老社區(qū)項目共3個，待建項目共5個，目前，中國太保在杭州、成都、大理等已落地養(yǎng)老社區(qū)項目，同時積極推進上海、武漢、海南、廈門、南京等地項目。
與上實集團合作的上海崇明東灘養(yǎng)老項目，中國太保稱之為太保家園·上海東灘國際頤養(yǎng)中心項目，總建筑面積11.7萬平方米，一期計劃于2021年結構封頂。
崇明東灘養(yǎng)老項目將采用CCRC（Continuing Care Retirement Community 持續(xù)照料退休社區(qū)）模式，建成后將提供自理型、旅居型、專業(yè)護理型養(yǎng)老公寓超過800套，并與普陀國際康養(yǎng)社區(qū)項目實現“同城連鎖1+1”。
中國太保表示，未來三年內，滬、寧、杭三地太保家園將陸續(xù)落成，提供更多樣化的一站式高品質老年生活解決方案。
過去，太保養(yǎng)老投資多偏向于“輕資產”的投資模式，畢竟，輕資產模式可以減少資金的沉淀，更容易在各個城市復制推廣落地。但去年以來，中國太保也開始在市場上有拿地的舉動。
而在2019年媒體見面會上，中國太保還提出未來3-5年養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
在這份最新的計劃里，中國太保稱，將開發(fā)建設6個城郊型和度假型高端養(yǎng)老社區(qū)項目，同時拓展若干個城市型高端養(yǎng)老社區(qū)項目，累計拓展8000-10000套高端養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，累計逐步儲備和運營床位數10000-12000張。
今年2月27日，中國太保旗下太保壽險以2.7億摘得廈門集美區(qū)環(huán)東海域一地塊，將在華南區(qū)域布局養(yǎng)老社區(qū)項目。
可以明確，養(yǎng)老產業(yè)的這座“金礦”，未來不會缺少競爭者。而此次上實掛牌轉讓的崇明東灘養(yǎng)老社區(qū)地塊項目，或會成為市場的“香餑餑”。
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