先看看廣州新政的原文：

為進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地出讓管控，完善房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制， 按照2021年5月27日市政府常務(wù)會(huì)議議定事項(xiàng)，請(qǐng)?jiān)谖沂凶≌玫丶谐鲎尮ぷ髦新鋵?shí)以下意見：

一、在我市第2、3批住宅用地集中出讓中，所有住宅地塊成交樓面地價(jià)（包括溢價(jià)和配建后的折算）均不高于該區(qū)域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價(jià)。

二、第2批住宅用地出讓中黃埔、南沙區(qū)地塊全部采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式出讓，限制房屋銷售價(jià)格原則上不超過地塊所在區(qū)域2021年一季度一手住宅成交均價(jià)上浮5%（詳見附件）。

三、在第2、3批海珠、天河、黃埔、南沙區(qū)住宅用地出讓公告及土地出讓合同中注明：相關(guān)地塊完成開發(fā)對(duì)外銷售時(shí)，無房家庭或個(gè)人購房套數(shù)與新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的占比不低于50%，在房屋銷售時(shí)須提交落實(shí)無房家庭或個(gè)人購房占比的銷售方案和承諾書，對(duì)未能按要求履約的開發(fā)企業(yè)母公司、子公司1年內(nèi)在廣州取消拿地資格。同時(shí)，實(shí)行房屋銷售方案?jìng)浒赋兄Z制，并加強(qiáng)事后監(jiān)管。

企業(yè)在房屋銷售時(shí)提交落實(shí)無房家庭或個(gè)人購房占比的銷售方案。對(duì)于單期開發(fā)、多期開發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目按照項(xiàng)目概況（預(yù)售證）落實(shí)管理，在制定銷售方案時(shí)，每次納入預(yù)售管理的房屋均要求企業(yè)提交滿足無房家庭或個(gè)人購買套數(shù)占比達(dá)到50%的承諾；規(guī)劃自然資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門通過采取聯(lián)合檢查方式督導(dǎo)落實(shí)情況。

……

除上述以外，廣州已確定要限制房企的馬甲參與土地競(jìng)拍，而廣州也是繼無錫、蘇州、南京、上海、南昌、東莞之后又一個(gè)打擊房企通過馬甲拍地的城市。

廣州第一次的集中土拍中，20宗地塊底價(jià)成交（主要為定向出讓用地），22宗地塊有溢價(jià)成交，其中溢價(jià)率超40%的地塊有9宗，溢價(jià)率在20%-40%的有6宗，溢價(jià)率在10%-20%的有3宗，溢價(jià)率低于10%的有4宗。整體而言，今年第一批出讓地塊20%以上的平均溢價(jià)率，相比去年全年10.47%的平均溢價(jià)率有明顯抬升。廣州第一次集中土拍中最終轉(zhuǎn)入搖號(hào)確定競(jìng)得方的地塊是該次土拍最受市場(chǎng)關(guān)注的地塊，具體包括番禺一宗和黃埔三宗土地，其中備受追捧的黃埔黃陂地塊在4月23日下午17時(shí)進(jìn)入報(bào)價(jià)階段僅30秒就直接封頂并保送搖號(hào)（未進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)），而這個(gè)地塊有萬科、中海、平安等34家房企報(bào)名參與競(jìng)拍，其中各個(gè)房企背后的馬甲就有幾百組，另外光房企繳納的競(jìng)拍保證金就超過了1000億，而這些安排N個(gè)馬甲參與土地競(jìng)拍的房企無疑都是為了提高搖號(hào)中獎(jiǎng)的概率。

廣州的供地新政到底好在哪里，以下三點(diǎn)就是最好的證明：

1. 集中供地新規(guī)實(shí)施后的土拍成交溢價(jià)率居高不下，越來越多的房企面臨“拿地虧死，不拿地等死”的困境，廣州新政要求第二、三批住宅用地集中出讓中所有住宅地塊成交樓面地價(jià)均不高于該區(qū)域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價(jià)，這對(duì)開發(fā)商來說可以更好地解決被動(dòng)式地高價(jià)搶地帶來的行業(yè)內(nèi)卷問題，也即按合理價(jià)格拿地能更好地保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和健康發(fā)展，也讓市場(chǎng)減少對(duì)房企高價(jià)搶地必將犧牲工程質(zhì)量的擔(dān)憂情緒。

2. 受房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”監(jiān)管要求以及銀行貸款集中度“兩道紅線”監(jiān)管要求的影響，銀行、信托、私募等主流地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)的授信全部都已向國央企以及其他頭部房企傾斜，這些實(shí)力雄厚的企業(yè)在同時(shí)有融資優(yōu)勢(shì)加持的情況下，在土拍中肯定更勝一籌，另外通過資金優(yōu)勢(shì)安排馬甲公司參與同一地塊或不同地塊的競(jìng)拍又能很大程度上提高拿地概率或搖號(hào)中的中獎(jiǎng)概率，這種通過馬甲實(shí)現(xiàn)的馬太效應(yīng)實(shí)際上會(huì)造成市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的缺失，結(jié)果就是實(shí)力較弱的房企（或中小房企）更加難以在重點(diǎn)城市的土拍中獲得拿地機(jī)會(huì)，而土地持續(xù)被國央企和頭部房企蠶食最終又將快速形成市場(chǎng)層面的壟斷，最終對(duì)地產(chǎn)行業(yè)造成的影響將很難預(yù)計(jì)。廣州在無錫、蘇州、南京、上海、南昌、東莞之后繼續(xù)打擊房企通過馬甲拍地，很可能引起以后其他城市的跟進(jìn)，而打擊房企的馬甲拿地?zé)o疑增加了其他房企的競(jìng)拍、出價(jià)、中標(biāo)等概率，也更符合公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則。

3. 廣州此次強(qiáng)調(diào)的限房?jī)r(jià)和限銷售對(duì)象措施對(duì)保護(hù)剛需來說意義重大，其中關(guān)于“無房家庭或個(gè)人購房套數(shù)對(duì)總套數(shù)的占比不低于50%”的要求雖然會(huì)給開發(fā)商帶來一定的銷售壓力，但結(jié)合控制地價(jià)和打擊馬甲的雙重要求來看，廣州在給廣大房企增加拿地機(jī)會(huì)的同時(shí)也通過銷售端的限制性要求增加了房企拿地的審慎性考慮，并更加靈活地考慮了政策性需求，也即此次新政的出臺(tái)具有很多積極意義。

住宅用地集中供應(yīng)的新規(guī)施行以來，各個(gè)重點(diǎn)城市的首批集中供地引起了開發(fā)商的恐慌性拿地，廣州的土拍成交溢價(jià)率有到40%的，重慶土拍成交溢價(jià)率更是有到130%的，核心區(qū)域或熱點(diǎn)地塊被追高的情況層出不窮。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)在其5月14日的網(wǎng)上業(yè)績(jī)說明會(huì)中提到，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。在集中供地的背景下，土拍的高溢價(jià)導(dǎo)致類似濱江類的具有較強(qiáng)融資能力與管理能力的優(yōu)質(zhì)房企，在具備本土優(yōu)勢(shì)的情況下也只能保持微薄的項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)期，如果是外地房企同等價(jià)格搶下上述地塊，則大概率要面對(duì)虧損的結(jié)局。

事實(shí)上，對(duì)于不少開發(fā)商來說，今年開年之后各重點(diǎn)城市的首批供地中，如果拿不到地則意味著現(xiàn)金流將面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)商拿到新項(xiàng)目（拍到地）才能獲得新資金（融資款），從而補(bǔ)充現(xiàn)金流以完成存量和新增項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)（其中很多存量項(xiàng)目都只能靠這種方式補(bǔ)充現(xiàn)金流），另外企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的持續(xù)性和團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性只能通過不斷拿地來保持（尤其是房企的規(guī)模和評(píng)級(jí)以及背后的融資成本），再加上很多房企上半年在很多城市都有很強(qiáng)的補(bǔ)倉需求，最終導(dǎo)致開發(fā)商只有想盡辦法拿到地并進(jìn)行融資、開發(fā)和繼續(xù)拿地的循環(huán)才能保證自身的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，也即在集中供地形勢(shì)下的搶地邏輯主要還是基于企業(yè)和團(tuán)隊(duì)的生存考慮。

需說明的是，房企在集中供地中的搶地情況已明顯地引起房企的內(nèi)卷，也就是現(xiàn)在經(jīng)常提到的房企高價(jià)搶地后引起的“拿地虧死、不拿地等死”的問題。集中供地加速了房企的集中度，目前主要是國央企以及其他優(yōu)質(zhì)百強(qiáng)房企在重點(diǎn)城市拿地，而地價(jià)高企引起的毛利下滑又倒逼房企壓縮融資成本，前融機(jī)構(gòu)在交易對(duì)手有限且項(xiàng)目有限的情況下又不得不進(jìn)行融資成本的競(jìng)爭(zhēng)，最終又造成了前融機(jī)構(gòu)的內(nèi)卷。

廣州的供地新政通過控制成交地價(jià)的方式確保了房企的盈利空間，又通過限制房企的馬甲參與競(jìng)拍的方式讓更多的房企有拿地的機(jī)會(huì)，從本質(zhì)上來說，廣州的新政算是集中供地新政中比較值得參考和推崇的補(bǔ)丁性措施（至少就目前階段而言是很有意義的措施）。而對(duì)于前融機(jī)構(gòu)來說，百花爭(zhēng)放和百鳥爭(zhēng)鳴的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境才能有更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，畢竟地產(chǎn)這個(gè)關(guān)系國計(jì)民生的行業(yè)若是快速出現(xiàn)壟斷現(xiàn)象，那一大幫上下游企業(yè)包括前融機(jī)構(gòu)都得跟著遭殃。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們目前對(duì)前50強(qiáng)房企的前融放款中，綜合成本一般都在9.5%-12.5%之間，但開發(fā)商卻還是在拼命壓價(jià)，很多前融同行也在拼命降低融資成本以爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)，在拿地市場(chǎng)不夠公平、開放的情況下，前融機(jī)構(gòu)之間為了有限的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)不斷地進(jìn)行慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，最終破壞的還是市場(chǎng)本身的長(zhǎng)足發(fā)展。