觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點(ID:guandianweixin)
第四度沖擊港交所，這種韌性在過往的上市企業中并不常見。
10月22日，中國文旅再次遞交招股書。這已經是其第四次沖擊港交所主板上市，但仍是前途未卜。
2020年4月份，中國文旅第一次向港交所遞交招股說明書。當時，市場對文旅概念股過去幾年的表現尚算看好。疫情之后，人們也在期待報復性消費來帶的利好。
市場都在猜測，這家承載中國奧園集團旗下文旅資產包的企業，到底會以多快速度完成敲鐘，博得一個怎樣的估值？
但事與愿違，同年10月中國文旅第一次遞交的招股書已呈“失效”狀態。其隨即重新遞交新版本，但結果并沒有發生太大變化。今年4月23日，中國文旅第三次遞交招股書。如今則是第四次。
這次，中國文旅更將公司名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”。理由也很簡單，過往“中國”二字似乎太過于縹緲，大灣區文旅的名字則更具聚焦性。
截止目前，該公司所持有或運營的項目幾乎全部位于廣東省內，包括清遠、中山，特別是江門。同時，省外則只有一個發展中項目位于安徽歙縣。
但這似乎難以解決大灣區文旅的定位與現實錯位的難題。
大灣區文旅將自身定位為是一間位于具文化旅游體驗地點的度假物業的開發商，經營度假物業發展和文化旅游兩大業務。其中度假物業即為可銷售的住宅或公寓。
從長遠來看，要透過于文化旅游勝地從事文化旅游業務，令收益來源多元化的同時，亦可吸引訪客到訪鄰近度假物業，為文化旅游業務創造流量，以達到“協同效應”。
但在短時間，大灣區文旅從外界的觀感看，仍是一間披著文旅外殼的物業開發企業，并具有普通房企一樣的通病。
根據招股書，截至2021年8月31日，擁有18個度假物業發展項目組合，其中華僑公館、悅湖灣、悅泉灣、御山湖、悅公館、御瓏灣、山湖公館、御璽灣等11個項目已竣工、3個項目為發展中項目，及4個項目為持作未來發展，土地儲備總建筑面積約130萬平方米。
與之對比，文化旅游目的地只有清遠英德巧克力王國、中山泉林歡樂世界園區和江門恩平泉林黃金小鎮。但這些旅游項目內，同樣含有大量的住宅可以進行銷售。
它們一些由大灣區文旅以度假物業的名義進行售賣，如上述11個竣工的度假物業項目就均位于恩平泉林黃金小鎮大盤中。
而另一部分，就由大灣區文旅股東中國奧園集團，直接以住宅和公寓的名義推盤。如清遠英德巧克力王國項目中，就開發有不少洋房和別墅產品，它們由中國奧園并表。
從財務數據上看，2018-2020三年間，大灣區文旅實現營業收入約3.35億元、7.36億元、9.68億元，其中度假物業銷售收入就錄得2.67億元、5.94億元和8.48億元，貢獻占比79.8%、80.7%、87.7%，呈逐年攀升之勢。
按最新數據，大灣區文旅截至2021年5月31日收入3.19億元，度假物業銷售收入為2.78億元，占比達到87.1%。
相應地，近年來房地產企業物業銷售收入利潤下降已是行業通病。體現到大灣區文旅身上，其2018年-2021年前5個月整體毛利率呈下降趨勢，從44.8%、43.3%、37.9%一直到27.2%。具體到銷售度假物業毛利率，就從2018年的47.3%降到最新的26.7%。
到底是一間文旅企業，還是一間房地產開發商，外界對大灣區文旅的判斷或者已不言而喻。目前壓力下，資本市場對此前熱捧的物管股也難以支持，對其余房地產概念更在短時間內不太看好。
大灣區文旅是“奧園系”的企業。截至目前，中國奧園透過全資子公司悅景持有大灣區文旅28%的股份，為第二大股東及單一最大股東。
同時，阮永曦最新接替了林錦堂成為大灣區文旅董事會主席。而前者目前在中國奧園集團內部任總裁助理兼集團戰略投資中心總監。
另外，中國奧園亦是大灣區文旅的主要客戶和供應商之一。2018年至2020年5月31日，大灣區文旅從中國奧園處獲得的收入，就占總收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。
第四次遞表，大灣區文旅第四度沖擊港交所，這種韌性在過往的上市企業中并不常見。但最終能否如愿，則存在太多的未知數。
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