觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產網：近期，政府對于樓市調控的力度有增無減，對房產的供需均出臺了若干措施。而在地產開發(fā)商一端，為“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，繼集中供地制度實行后，對于土地出讓制度又有進一步的細節(jié)補充。
7月30日凌晨，杭州公布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，共31宗，總出讓建筑面積466.02萬平方米，總起拍價633.78億元，計劃于9月7日-8日出讓。
一并公布的還有傳聞已久的出讓規(guī)則調整，包括取消自持、取消勾地政策、下調封頂溢價率等。
其中，開展“競品質”試點備受關注。所謂“競品質”，具體操作流程即在出讓過程中，采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式。在“競品質”階段，建設品質模塊得分最高的建設品質標準表，將作為“競地價”階段的報價依據及土地競得后的項目建設標準。
此外，試點地塊全部實行現房銷售，通過竣工備案等驗收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗后方可銷售。這對于開發(fā)商來說，約束范圍擴大到了拿地以后的規(guī)劃和建設。
但土拍規(guī)則并不是從一早便有如此嚴厲的約束，經歷了從鼓勵拿地、調動城市活力，到持續(xù)降溫的數年調整。
深圳通過學習香港的土拍制度在1987年就曾試行協(xié)議、招標、掛牌、拍賣等多種方式出讓土地。盡管深圳是“先行者”，但杭州卻是全國推廣招拍掛的關鍵節(jié)點。
杭州1997年就在全國最早實行了土地儲備制度，并從1999年最早實行經營性土地公開招拍掛后，共出讓了441宗經營性土地，出讓面積超過1600萬平方米。
1999年的一天，杭州的一號地塊位于下城區(qū)體育場路原杭州絲織總廠，以3700萬元起拍。在經10輪叫價后，被時任杭州市市政房產綜合開發(fā)公司經理一職的魯強以4100萬元奪得該地塊使用權。由此，杭州第一次以拍賣的方式成功完成土地出讓。兩年后，云裳公寓在此拔地而起。
據統(tǒng)計，1999年杭州市共出讓住宅用地2061畝，其中進行公開招標、拍賣出讓的485.7畝；招標、拍賣的土地價格，比基準地價高出8.44億元，平均單價比基準地價高2606元。杭州的社會經濟發(fā)展、城市基礎設施建設、環(huán)境治理、城市品位提升等工作也因此穩(wěn)步發(fā)展。
杭州的這次土拍，也是全國推廣“招拍掛”模式的起點。
在1999年全國土地集約利用市長研討班上，杭州的探索成果和經驗，引起了強烈反響。1999年6月，當時的國土資源部以內部通報的形式，向全國推廣杭州土地儲備的經驗。彼時，上海、天津等城市依然實行土地“協(xié)議出讓”政策時，而杭州已陸續(xù)多次舉行土地拍賣活動，均取得成效。
1999年10月18日，按照“當場揭標、當場開標、當場評標、當場中標”的模式，舉行了吳山地區(qū)四宜路地塊的招標出讓，每平方米地價達10515元，這在當時幾乎是“天價”，創(chuàng)全市國有土地使用權出讓價新高。
與此同時，杭州出臺一則通知，今后除政策性拆遷安置等以外的房產開發(fā)的土地，一律實行土地招標或拍賣。從此，杭州的土地交易體制，告別 “劃撥”和“招拍掛”雙軌制制度，實行“招拍掛”。
2011年在“新國八條”實施細則中對土地出讓的限制包括，商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設或配建保障性住房。部分地塊推出“10%保障房”配建新規(guī)。土地出讓規(guī)則補充配建新規(guī)。
2010年，雅戈爾競得杭州申花地塊，彼時其樓面地價分別達到17751元/平米和18114元/平米，創(chuàng)申花板塊新高。2013年6月20日，雅戈爾宣布退地，損失了已繳付土地款中作為履行合同定金的4.84億元，創(chuàng)下了杭州土拍最高違約金紀錄。
而后的數年，杭州土地出讓金亦居高不下。2017年，杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年再創(chuàng)新高，達到2501億元，在全國各城市中領跑。至2020年，杭州以2574億元的土地出讓金位列全國第二。
調控措施抑制房市泡沫，試圖回調虛假的供需關系，房企按調控措施配建且高價收地，在夾縫中求生。
對于這一規(guī)則，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛于專欄稿件中表示，自持部分對房企來說幾乎是無解的。由于絕大多數房企都缺乏物業(yè)運營經驗，只能想盡辦法運用以租代售的方式處理，甚至暫時把這一塊資產擱置。
其次，大量的自持面積只能用于租賃，不能成為商品房供應，并不能真正緩解購房需求。
據統(tǒng)計，該規(guī)則實施一年多期間，杭州市區(qū)共有92宗地塊出現了競拍自持比例的情況，合計自持面積達191萬平方米，但絕大多數地塊均未上市。
2019年，杭州再次升級土拍規(guī)則。當年2月，杭州掛出了九宗土地，明確了最高土地單價，同時規(guī)定了開發(fā)商品房的均價和最高單價，在達到最高土地限價后，還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續(xù)競拍。
2021年2月，網傳22城住宅供地“兩集中”新政得到官方證實。所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發(fā)布時序安排。第二個是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續(xù)集中完成拍賣活動。
這一新規(guī)，“打亂”了各大房企的拿地節(jié)奏，但也為房企整合上下游資源、優(yōu)化內部資源配置提供了一次重要的契機。
杭州亦在集中供地名單之內，并于5月初完成首批集中供地的出讓，57宗地總成交1178.53億、最高自持40%。之后，第二批集中供地何時出讓，競拍規(guī)則是否調整一直備受關注。
最終，姍姍來遲的第二批集中供地，競拍競價規(guī)則進行了適當調整。其中之一為達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”
同時，首次在十區(qū)推出“競品質”試點地塊，采取線下“競品質”、線上“競地價”的操作方式。房企在取得《競買報名資格確認書》后，方可提交競買申請進入競地價程序。根據掛牌公告，“競品質”地塊需現房且經過驗收之后，方可進行銷售。
“競品質”新規(guī)，對房企的約束跨度從價格、配建拓寬到了房屋質量，并以拿地資格作為前期規(guī)劃方案未兌現的代價，如果對于房企來說有較大的房地價差，有一定的利潤空間，那么地價限制的同時亦穩(wěn)定了房價、保證了產品質量。
杭州的發(fā)展離不開房地產市場的發(fā)展，而房地產快速發(fā)展，更需要市場機制的健全，以及一系列符合實際的市場經濟調控手段。嚴厲緊密的調控措施在指向一個更規(guī)范的土地市場。
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