克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
綠地開啟新一輪的投資布局，從種種動作可以看出綠地布局的用意和轉型的決心。
自2018年下半年，房地產市場步入調整期，房企在市場端和融資端均面臨考驗，單純追求規模增長已然行不通。為適應市場調整，防范市場風險，提升內力、實現有質量的增長成為行業共識。綠地作為具備國資背景的規模房企，充分發揮自身優勢，加快投資布局，提速推進轉型發展，率先搶占房地產市場后半場競爭的主動權。
綠地在產業協同模式下 業務結構優勢突出
近年，為應對房地產行業變局，尋求新的利潤增長點，越來越多的房企走上多元化轉型的道路，但大多收效甚微。綠地作為開展多元化業務較早的房企，一直致力于多元化經營格局轉型，但不同的是，綠地的轉型并不是尋求“去地產化”，而是基于整合綜合需求，在產業協同模式下，依托房地產開發，不斷向外拓展業務版圖，兼顧主業與其他產業并進。
在“地產+”多元化戰略下，綠地現已涉足大基建、大金融、大消費、科創、康養等多產業，形成綜合經營格局，且發展成效也有所顯現。特別是大基建板塊，發展已有一定規模，2019年上半年，建筑及相關產業收入達1077億元，在總營業收入中占比達49.7%，已經超過主業。當前，綠地的業務結構有著相當的競爭力，一方面以大基建板塊為代表的多元業務逐步成長起來，成為業績增長新引擎，有助于平衡周期波動，實現穩定增長；另一方面，“地產+產業”的發展路徑，將城市功能項目與公司業務相結合，增強了企業的綜合能力，有助于企業尋求更優質的資源和機會。
收購及戰略投資動作不斷 提速“地產+產業”布局
今年，市場調整態勢延續，房企去化回款、融資承壓，資金鏈面臨考驗。在此形勢下，綠地并未放緩轉型布局節奏，反而在不同業務板塊的收購及戰略投資動作不斷，一方面通過收購中民外灘、上海愷泰房地產公司的股權，獲取優勢項目，繼續強化房地產開發主業地位，另一方面兼顧大基建、大消費、科創等產業協同發展，積極擴充多元板塊實力。上半年成功受讓河南省公路工程局集團70%股權，繼續擴張基建業務；還通過“股權收購+增資擴股”相結合的方式實現對貴州藥材控股，豐富醫康養產業資源。
此外，今年綠地還將科創產業作為重點發力板塊，一方面積極尋求與政府部門、研究院、科創公司達成戰略協議合作；另一方面，大舉投資入股優勢科創公司。自2018年綠地以3億元入股深蘭科技開始布局人工智能以來，綠地與科技公司的合作模式打開，先后引進華為、阿里巴巴等頭部科技公司。特別是今年6月份，綠地再次相繼入股城云國際、涂鴉智能、佰才邦、瑞為四家科創企業，進一步完善科創產業的布局，為科技轉型保駕護航。通過與科創公司合作，綠地可以借助科創公司的技術更快推動智能化應用與落地，減少中間的研發投入與試錯，特別是投資入股，這種股權合作形式更有利于掌握核心技術，真正實現風險共擔、利益共享，效率也會更高。
打造各條產業鏈閉環 搶占存量資產運營優勢
在市場不確定性積聚的局面下，綠地則開啟新一輪的投資布局，從種種動作可以看出綠地布局的用意和轉型的決心。
通過股權收購與參與混改，完善產業鏈條。從以上收購案例我們發現，今年綠地不僅僅進行股權收購與投資，還參與了包括河南省公路工程局集團、上海航空國際旅游（集團）有限公司、貴州省藥材有限責任公司的混改，涉足領域不限于大基建板塊，還拓展到大消費、大健康等板塊。這對于綠地來說可以迅速實現相關產業規模的擴充和效益的提升。此外，當前綠地布局的產業和項目與城市功能結合度高，且在參與混改路徑下，更有利于尋求與政府的共同合作與發展 ，從而通過結合標的企業、政府以及自身產業平臺，打通上下游產業鏈，形成全產業鏈布局。例如，對于上航國旅的收購與混改的參與，綠地旅游業務可以將航國旅的航旅、行業資質、門店網絡等資源整合，最終目標構筑起涵蓋旅游目的地、渠道導流、游客拓展、數據開發等上下游環節的產業生態閉環；而貴州藥材的納入，可與綠地旗下綜合性醫療機構、中高端養老社區協同發展，完善綠地醫康養產業鏈條。
加碼科創板塊投資合作，強化產業協同效應。科技是綠地近兩年來的關鍵詞，科創板塊的加碼布局有助于推進產業融合發展，強化協同效應。當前科技賦能成為了產業創新的重要方向，科創產業的發展對于房地產主業、大基建、大健康等板塊的轉型發展和業務鏈條的延伸起到重要的推動作用。從房地產業來說，新興技術的發展支撐和推動智慧城市、智慧社區、智能家居的發展和壯大，從而作用到企業住宅、商業、酒店、租賃、園區小鎮等項目上。而房地產行業也為物聯網等技術的發展提供了豐富的應用場景，推動了相關產品的落地，為其規模化應用提供強大的平臺。
自2018年下半年，房地產行業步入調整期，整個行業也高喊存量市場的到來，房企的發展方向將轉向資產運營，綠地也不例外，向城市運營商轉型也是趨勢所向。基于綠地資產規模和產業平臺優勢，無論是房地產開發主業，還是科創產業、建筑產業、金融業等，不同鏈條都能各自形成一些閉環。打造多個產業鏈閉環，這也是房地產后半場房企在資產運營中占據優勢地位的籌碼。
總結：新一輪投資轉型期機遇與挑戰并存
作為具備國資背景的規模房企，綠地在產業整合、收并購、戰略投資、合作等方面資源和成本優勢明顯，標的企業和項目的選擇空間也更大，相信以綠地的資產規模和平臺優勢，投資的質量和收并購資產的估值都有保障。且有從長期來看，通過收購、戰略合作打造產業鏈閉環，其效益在未來可以得到有效釋放。但從當前局面來看，綠地也面臨了一定的挑戰。
加碼多元化投資布局資金鏈承壓。多元化轉型是一項長期、系統性工程，需要進行大量專項資金、人才等資源投入。當前，在市場去化低迷、融資收緊的背景下，房企普遍面臨資金緊張的局面，綠地繼續加碼多元化業務投資布局，資金鏈資可能會承壓，從而影響企業流動性安全，多元化業務發展將面臨較高的風險成本。
主營業務擴張進程放緩。加碼多元化產業投資布局確實在一定程度牽制了房地產主業規模擴張進程。2018年綠地房地產業銷售3815億元，未能達成4000億目標。進入2019年，綠地銷售增長仍然承壓，第二、三季度均出現負增長。營收上，房地產業收入增速也處于低位，2017、2018年增速均在10%以下，2019年上半年實現900.9億，收入占比連續下滑至41.6%，低于建筑及相關產業。可以說，新一輪投資轉型期，綠地機遇與挑戰并存，轉型之路也充滿考驗。
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