投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
怎樣拿低價地，這是很多公司一直在潛心研究的問題。在引入這個問題之前，我想先給大家發一張最近很火爆的圖片：
這簡直是很多人買房的真實寫照是不是？投射到拿地的角度，當初新區的低價土地不敢上，土地價格被炒作起來又研判認為市場高風險，后來樓面價一路高歌猛進，只能“望地興嘆”了。
隨著收入的提高和都市區交通環境的改善，居民有條件追求更好的生活環境。一般而言中心城市環境臟、噪聲大、交通擁擠、貧困人口多、問題家庭多、房子擁擠質量差、選擇房子限制多，因此，舒適的環境往往在中心城市之外。為追求舒適的生活環境，人們愿意舍棄中心城市而到較遠的郊區生活。大城市發展的攤大餅模式也就由此開始。
交通條件的改善是最主要的推動力。得益于快速干線，快速公交，地鐵、輕軌、有軌電車等交通方式的改進，居住在城市邊緣地帶變得更加便捷，每天上下班通勤的時間基本上都能得到保障。
據滴滴出行2018年發布的中國城市“出行半徑”排行榜，中國城市的極限通勤半徑在30公里左右，即開車一個小時能達到的范圍。
部分產業的郊區布局是郊區逐步成為獨立的城鎮的關鍵。郊區從最初的“臥城”過渡到相對獨立的社區，進一步發展成為完全獨立的區域單位——城鎮。在這個過程中，產業的遷移起到了關鍵性的穩定作用。在郊區，比較集中的產業主要包括：制造業、房地產業、批發、零售業以及一些與制造業相配套的產業。隨著產業遷移，就業機會在郊區出現。對許多人來說，容易取得就業機會是他們進行區位選擇的決定性因素。當然，很難判斷是人口遷移導致產業與就業機會的遷移，還是產業與就業機會的遷移造成人口的遷移，但相互影響的結論是肯定的。
隨著城市發展的攤大餅模式，瞅準城市發展方向在未來的潛在熱點區域提前布局拿地，能為不少房企帶來非比尋常的利潤。熟知香港房地產的人應該知道，以李嘉誠和鄭裕彤為代表的港資房企，在我國房地產市場化浪潮剛剛起步之初即在內地大城市的周邊大量置地，以極低的價格，分期付款的方式囤積了大量土地。
以成都為例，新世界集團在成都華陽2007年獲得了約3500畝的土地，彼時成都還未明確往南發展的戰略。2014年成都成立天府新區，城市發展整體向南轉向，華陽的地價成倍增長。該項目目前已轉手恒大，新世界集團借此套取大量溢價現金。
重要的事情說三遍！土地資源具有稀缺性，稀缺性，稀缺性。這是房地產開發不同于制造業生產最大的區別。不管是什么豪車，盡管價格再高，也是可以在生產線上批量生產的，但房地產不一樣。城市建設用地是稀缺的，特別是大城市的建設用地更為緊缺，土地成為了一次性的消費品，開發完了就沒有了，只能是通過城市的往外進一步擴張解決。瞅準這一點，在大城市的近郊邊緣，偏僻一點的地，只要是算的過賬，去化沒有太大問題，沒有硬傷的不利因素，是沒什么問題的。
內地排名靠前的大型房企，萬科、保利、恒大無不是先人一步提前布局潛在熱點區域的戰略高手，以極低的價格提前進入某個未成熟區域，待政策利好交通配套成熟以后，坐收超額利潤。
提前布局郊區拿地，有以下重點需要考慮：
1、城市能級很重要。省會及以上的城市，打造新區的能力是完全沒問題的。一個城市的發展，說到底還是靠地方政府的財政實力托底，特別是現在嚴查地方債的情況下，通過舉債開發新城，然后賣地還債的操作路徑已經越來越窄。也不是說其他所有的中小城市就不能成功打造一個新區，具體要視情況而定。中小城市新區比較健康的發展模式是，劃定一個較小的區域起步，坐實各種配套，穩扎穩打比較容易做成。那種全面突擊，一來就大畫藍圖，多個新區齊頭并進的中小城市基本上很難成功。
2、交通配套的完善。一個城市未來的發展區域，一定是政府在交通配套規劃上有實質性動作，或者說已經著手在做的。對大城市而言，城市放射狀快速路網能抵達的周邊，軌道交通能輻射的周邊，是理想的潛在熱點區域。特別是軌道交通的TOD開發模式，讓區域價值增色不少。關于TOD，作者在歷史發文中有專門的論述，歡迎前往查閱。至于學校，醫院，購物等大型配套，也是必不可缺的。
3、政策支持。這里所說的政策支持不僅僅是政府幾個紅頭文件，幾個會議紀要那么簡單。而是實實在的政策扶植，大項目引進，財政投入，基礎設施的規劃與興建。如果僅僅是停留在文件上面，這樣的新區域要謹慎進入。類似口頭上發展的新區和規劃很多，這是一個極大地拿地風險點。
4、在城市主要發展方向。舉個栗子，北京往南發展，成都往南發展，重慶往北發展，這都是在眾多偶然因素當中的必然。細心膽大的人在綜合地形，三通一平，拆遷成本，人口，可開發土地余量等方面，不難得出一個城市的發展方向未來會在哪里的結論。往往一些地方政府在文件里會四面突擊，給各個發展方向都給足支持，但是最終能發展起來的只能是符合城市發展實際的新區。因此要重點分析，去一個真正的新區域布局。
5、產業支撐。產業決定了一個區域的財政能力，決定了人群的購買能力，決定了新區的持續發展后勁。有產業和大項目的新區域，十有八九都能成氣候，如果沒什么產業，只有房地產，那最終很有可能是一座空城，鬼城。
6、有獨特環境資源、氣候資源的地區。一般來說每個城市都會有自己的近郊生態區，或者是開發強度較低又緊鄰主城的區域。這類地區離成熟的房地產開發區域往往只差一條完善的快速道路+多家地產開發商的入駐。
有幾種區域謹慎進入：
1、城市郊區的傳統工業集中區。這類區域污染往往很大，居住性較差，而且在當地購房群體心中形成的污染更是根深蒂固。這類區域需要謹慎，去化和項目銷售溢價往往較為困難，但如果有其他壓倒性的交易優厚條件除外。
2、城市遠郊外圍環裝快速道路邊緣。很多城市都有自己的外環路，大部分省會城市都有了自己的“四環”“五環”甚至是“六環路”。有部分房企容易被被地方政府忽悠，去環狀交通線附近圈地搞大型康旅，農旅項目，往往很難成功。城市主要的資源匯集和交換的通道是在城市放射狀道路上，環狀道路更多為了分攤市區交通壓力，分散大件物品運輸，加強各個郊縣的聯系等功能。
放射狀交通主干道則不同，進出城的交通便利，或成為城市對外擴展自然的發展方向，對周邊鄉鎮的吸附，讓周邊的購買力無論是基于進城還是回鄉的便利，都更易于接受和選擇周邊的房地產項目。
3、與主城區距離較遠且有自然分割界限的新區。有的地方新區規劃藍圖很美好，但是脫離了具體的實際。有一種遠離城市主城區的城市新區，由于山脈，河流的阻隔，發展是較為緩慢的，在購房者心理上的接受程度也比較低。例如鄭州市在黃河以北地區打造的平原新區，短期來看并沒有多大的起色。
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