表1 國內(nèi)11支上市REIT發(fā)行情況

在全部11支REIT中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REIT共4支，占比36%，成為國內(nèi)REITs市場的主要構成部分，4支產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REIT上市以來股價年度漲幅均在17%以上，其中，建信中關村REIT年度漲幅最高，達到了37.81%。

那么，投資者為何偏好建信中關村REIT？

資料顯示，建信中關村REIT于2021年12月3日正式成立，成立規(guī)模28.8億元?；鸪跏纪顿Y于建信中關村產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券，取得北京中發(fā)展壹號科技服務有限責任公司全部股權，原權益人為北京中關村軟件園發(fā)展有限責任公司，標的基礎設施項目包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目，均位于北京市海淀區(qū)中關村軟件園內(nèi)。

表2 建信中關村REIT產(chǎn)品情況

具體來看，建信中關村REIT的交易結構共有兩層主要架構，分別為專項計劃及基礎設施基金。基金管理人（代表基礎設施基金）持有專項計劃的全部份額，計劃管理人（代表專項計劃）持有項目公司100%的股權以及相應債權。

圖1 建信中關村REIT產(chǎn)品結構圖

交易完成后，建信中關村REIT通過“股權+債權”的形式獲得基礎設施資產(chǎn)，其中股權投資金額約為9.67億元，債權投資金額約為16.45億元。

表3  建信中關村REIT募集資金流向

此外，項目公司向交通銀行申請4.61億元固定資產(chǎn)貸款，加上專項計劃給項目公司發(fā)放的貸款，共計20.02億元，用于償還項目公司對中關村發(fā)展集團股份有限公司（以下簡稱“中發(fā)展集團”）原負有的債務。項目公司（基礎設施資產(chǎn)）的原始權益人為中關村軟件園公司，控股股東為中發(fā)展集團。

表4 中關村軟件園公司股權結構

建信中關村REIT基礎設施資產(chǎn)中的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓和孵化加速器項目，均位于北京市海淀區(qū)中關村軟件園內(nèi)。

圖2 中關村軟件園區(qū)位交通示意圖

中關村軟件園創(chuàng)建于2000年，總占地面積2.6平方公里，園區(qū)一期規(guī)劃總占地面積約1.39平方公里，總建筑面積62萬平方米；園區(qū)二期規(guī)劃總占地面積約1.21平方公里，總建筑規(guī)模133萬平方米。

表5 建信中關村REIT標的基礎設施項目情況

根據(jù)戴德梁行出具的估值報告，于2021年6月30日，標的基礎設施項目中互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓及孵化加速器估值分別為15.48億元、7.12億元及8.13億元。

表6 建信中關村REIT標的基礎設施項目估值及收益

收入方面，2018年、2019年、2020年和2021年1-6月，標的基礎設施項目分別取得租金收入17,568.13萬元、21,441.09萬元、20,240.91萬元和11,269.11萬元，其中物業(yè)租金收入占比分別為98.86%、98.72%、98.52%和98.54%，停車場租金收入占比分別為1.14%、1.28%、1.48%和1.46%。

成本方面，基礎設施項目主要包括折舊及攤銷、稅金及附加、運營成本等三類，2021年1-6月占比收入比大約為13%、13.6%、13%。

表7 建信中關村REIT標的基礎設施項目財務數(shù)據(jù)

此外，上市之前標的基礎設施項目還需要支付一定規(guī)模財務費用，2018年、2019年、2020年和2021年1-6月，財務費用占比分別為24.69% 、19.88%、18.35%、14.32%。

建信中關村 REIT 初始投資的基礎設施項目位于北京市海淀區(qū)上地區(qū)域，該區(qū)域以上地信息產(chǎn)業(yè)基地為中心，是我國第一個以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導，集科研開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、培訓、服務為一體的綜合高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域。經(jīng)過多年發(fā)展，上地區(qū)域匯集中關村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，逐步成為高新技術產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部和企業(yè)研發(fā)總部聚集區(qū)。其中，中關村軟件園歷經(jīng)20多年發(fā)展，如今已經(jīng)成為全國軟件園區(qū)中最具特色的專業(yè)園區(qū)。

根據(jù)基金可供分配金額測算報告，2022年EBITDA為14,664.62萬元，略高于2020年的14,323.14萬元。2021年9月30日至2021年12月31日及2022年度，預測的建信中關村REIT投資人凈現(xiàn)金流分派率（年化）分別為4.62%及4.78%。此前，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT三支園區(qū)基礎設施REIT項目預期派息率分別為4.5%、4.16%、4.74%。

表8  建信中關村REIT標的基礎設施項目財務預測

其中，標的基礎設施項目的收入主要包括物業(yè)的租金收入及車位的租金收入兩部分，2022年測算收入22,190.13 萬元，相比于2020年的20,240.91萬元，上漲9.6%。

表9  建信中關村REIT標的基礎設施項目收入情況

對于產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)來說，租金收入取決于出租率和單位租金水平。

出租率方面，根據(jù)戴德梁行參照租賃合同中約定的簽約金額及遞增條款進行測算，目前項目出租率已達到最高水平，未來很難有可提升空間。

表10 建信中關村REIT標的基礎設施項目出租率預測

租金水平方面，2020年，北京市全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場平均租金水平在160.9元/平方米/月。其中，上地區(qū)域租金達到207.2 元/平方米/月（含物業(yè)管理費）。2016年到2020年，上地區(qū)域平均租金復合增長率約為5.8%。戴德梁行預測期后至收益期屆滿的長期年度增長率為2.50%。

上市后，標的基礎設施項目委托中關村軟件園公司運營管理，項目運營成本費用主要包括運營服務費用、園區(qū)物業(yè)服務費用、停車管理費用、資本性支出、稅金及附加、管理人報酬等。

表11建信中關村REIT標的基礎設施項目運營成本預測

其中，運營管理服務費，包括運營服務費用及核定的物業(yè)費和停車場委托管理費。

此外，相較于上市前，標的基礎設施項目需要支付的新費用包括：

2022年預測的EBITDA率約為66.09%，而2018年、2019年、2020年和2021年1-6月EBITDA率為69.26%、74.47%、70.76%、75.54%，有較大幅度的下降。

除了已有資產(chǎn)的分紅回報率，REIT的投資價值還取決于未來的成長空間。

根據(jù)建信中關村REIT提出的基金擴募收購策略，基金將積極而有選擇地收購符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度的優(yōu)質(zhì)園區(qū)類基礎設施項目資產(chǎn)。在選擇擴募收購園區(qū)類基礎設施項目資產(chǎn)時，將重點關注京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，優(yōu)先選擇本基金的原始權益人（或其同一控制下的關聯(lián)方）持有、管理的項目及資產(chǎn)。

目前我國產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)規(guī)模龐大、種類多元，已上市的產(chǎn)業(yè)園基礎設施公募REITs項目擴募預期強烈。據(jù)統(tǒng)計，我國國家級開發(fā)區(qū)已超過500個，省級開發(fā)區(qū)近2000個，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量近兩萬個，資產(chǎn)規(guī)模體量巨大。

對于建信中關村REIT來說，原始權益人中關村軟件園公司還持有多個園區(qū)內(nèi)資產(chǎn)，未來有潛在并購的可能。

表12 中關村軟件園公司持有園區(qū)資產(chǎn)情況

此外，建信中關村REIT的控制方中發(fā)展集團還負責管理中關村生命園、中關村集成電路設計園、中關村醫(yī)療器械園等，所轄園區(qū)資產(chǎn)的想象空間較大。

圖3 中發(fā)展集團主要科技園區(qū)板塊