作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond)

曾經(jīng)“招保萬金”四大房企之一，近年來金地集團(tuán)掉隊(duì)后奮起直追，但伴隨銷售和規(guī)模的快速增長(zhǎng)，其債務(wù)攀升、業(yè)績(jī)下滑等問題顯露。

10月17日，金地集團(tuán)（600383.SH）發(fā)布三季報(bào)顯示，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入538.84億元，同比增加33.25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)33.09億元，同比減少33.72%。

三季報(bào)主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

公告顯示，金地集團(tuán)業(yè)績(jī)下滑的主要原因在于，受結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)、行業(yè)整體盈利空間收窄影響，其毛利率下降明顯。

《小債看市》注意到，自2019年以來金地集團(tuán)毛利率不斷走低，今年前三季度該指標(biāo)達(dá)到了18.13%，較2020年32.86%的水平大幅下滑。

銷售毛利率情況

2021年前三季度，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2287億元，同比上升34%，完成全年2800億銷售目標(biāo)的81.7%。

在土儲(chǔ)方面，今年金地集團(tuán)拿地毫不手軟，這也導(dǎo)致其前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài)。

前三季度，金地集團(tuán)獲取土地101宗，總投資額約1135億元，其中權(quán)益投資額460億元，新增土地儲(chǔ)備1492萬平方

米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約599萬平方米。

從區(qū)域分布來看，金地集團(tuán)新獲取土地儲(chǔ)備主要分布在華南、華東和東南區(qū)域，分別占比26%、25%和19%。

近年來，金地集團(tuán)加大拿地力度、高周轉(zhuǎn)銷盤，銷售規(guī)模極速擴(kuò)張，于2019年跨入“兩千億房企俱樂部”。

然而，極速狂奔之下，金地集團(tuán)負(fù)債攀升、財(cái)務(wù)杠桿高企，甚至維權(quán)等事件不斷暴露出來。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前金地集團(tuán)國(guó)內(nèi)存續(xù)債券33只，存續(xù)規(guī)模460.42億元，其中一年內(nèi)債券到期規(guī)模近百億，集中兌付壓力較大。

境內(nèi)存續(xù)債券期限分布

除此之外，金地集團(tuán)還存續(xù)3只境外債，總余額為9.3億美元，其中有兩只規(guī)模合計(jì)4.5億美元債將于明年6、7月份到期。

據(jù)官網(wǎng)介紹，金地集團(tuán)1988年初創(chuàng)于深圳，2001年在上交所上市，現(xiàn)已發(fā)展成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)、相關(guān)多元業(yè)務(wù)全面發(fā)展的綜合型上市公司。

金地集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、商用地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融、智慧服務(wù)、體育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、家裝產(chǎn)業(yè)、代建產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等。

金地集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，生命人壽和大家保險(xiǎn)分別為金地集團(tuán)的第一和第二大股東，公司無控股股東和實(shí)際控制人。

2017年，金地集團(tuán)提出了“三年內(nèi)沖擊2000億元銷售目標(biāo)”的口號(hào)，合約銷售額在2019年達(dá)到2106億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年金地集團(tuán)以1619.1億操盤金額位居房企第8名；以722萬平方米操盤面積排第13位，屬于TOP10大型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

截至2021年三季度末，金地集團(tuán)總資產(chǎn)為4621.86億元，總負(fù)債3618.84億元，凈資產(chǎn)1003.02億元，資產(chǎn)負(fù)債率78.3%。

近年來，隨著規(guī)模擴(kuò)張，金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)杠桿不斷攀升，今年以來資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到歷史最高值，其杠桿風(fēng)險(xiǎn)需警惕。

財(cái)務(wù)杠桿水平

在“三道紅線”方面，金地集團(tuán)扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%，凈負(fù)債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.44倍，雖歸為“綠檔”，但其扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率已趨近紅線。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金地集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為73%。

截至今年三季末，金地集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有2658.99億元，主要為應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有379.31億元。

而相較于短債規(guī)模，金地集團(tuán)流動(dòng)性尚可。其賬上貨幣資金有547.65億元，除去受限資產(chǎn)可以覆蓋短債。

在備用資金方面，截至2020年末，金地集團(tuán)銀行授信額度為2373億元，未使用授信額度還有1624億，可以看出其財(cái)務(wù)彈性良好。

銀行授信

在負(fù)債方面，金地集團(tuán)還有非流動(dòng)負(fù)債959.85億元，主要為長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)826.47億元。

整體來看，金地集團(tuán)剛性負(fù)債規(guī)模高達(dá)1207.18億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為33%。

隨著有息負(fù)債快速增長(zhǎng)，金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也相應(yīng)增加。2017-2019年利息支出分別為22.72億、36.51億以及48.71億元，對(duì)利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

從償債能力指標(biāo)上來分析，近年來金地集團(tuán)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)均在下滑，說明其償債能力均在惡化。

業(yè)績(jī)下滑，千億有息負(fù)債壓頂之下，金地集團(tuán)償債資金主要來源于外部融資。在融資渠道方面，除了借款和債券融資，金地集團(tuán)還通過應(yīng)收賬款，定增及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

《小債看市》注意到，近年來金地集團(tuán)有以下三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)增長(zhǎng)較快、占比較高，需要特別關(guān)注：

第一、存貨規(guī)模高企；

截至今年三季末，金地集團(tuán)存貨規(guī)模已超2000億元，是凈資產(chǎn)的兩倍，在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，存貨高企未來或面臨一定去化壓力。

存貨高企

第二、其他應(yīng)收款增長(zhǎng)較快；

近三年來，金地集團(tuán)其他應(yīng)收款快速增長(zhǎng)，截至今年三季末該項(xiàng)指標(biāo)為937.57億元，主要是公司往來款及代墊款，不僅對(duì)公司資金形成較大占用，還存在一定回收風(fēng)險(xiǎn)。

第三、少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)；

近年來，金地集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益增加較快，今年三季末已達(dá)到429.85億元，占比43%；而其少數(shù)股東損益不增反降，規(guī)模較2020年末腰斬，少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

總的來看，金地集團(tuán)業(yè)績(jī)下滑，大手筆拿地經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓；財(cái)務(wù)杠桿高企，千億有息負(fù)債壓頂；少數(shù)股東權(quán)益大幅增長(zhǎng)，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

1988年，金地集團(tuán)的前身深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司，由深圳市福田區(qū)國(guó)資局發(fā)起成立。

1993年，金地開始經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，三年后深圳市福田區(qū)國(guó)資局，深圳市投資管理公司，美國(guó)UT斯達(dá)康有限公司，深圳市方興達(dá)建筑工程有限公司以及金地實(shí)業(yè)開發(fā)總公司工會(huì)，發(fā)起設(shè)立金地集團(tuán)。

2001年，金地集團(tuán)登陸資本市場(chǎng)后，被譽(yù)為地產(chǎn)界“招保萬金”四大房企之一，一時(shí)風(fēng)光無兩。

但是，2006年以后由于受管理層變動(dòng)、戰(zhàn)略保守以及產(chǎn)品定位差異等因素影響，金地集團(tuán)在近十年的時(shí)間里規(guī)模降速，并逐漸從四大房企中掉隊(duì)。

2010年，金地提出了“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，2012年收購香港上市公司并更名金地商置（535.HK），大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建立海外融資平臺(tái)。

2016年末，金地首次躋身千億房企俱樂部，并在2017年年初提出“三年內(nèi)沖擊2000億元”的銷售目標(biāo)。

此后，金地一改往日穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，快馬加鞭推盤銷售，同時(shí)加大了在公開市場(chǎng)的拿地力度。

2015至2018年間，金地集團(tuán)的土地總投資額分別為297億元、399億元、1004億元和1000億元，其中2017年金地的土儲(chǔ)總投入激增600億突破千億元。

同期，金地集團(tuán)銷售額分別為617億元、1006.3億元、1408億元及1623.3億元。

值得注意的是，金地集團(tuán)一直偏愛于和其他房企合作開發(fā)項(xiàng)目，所以權(quán)益銷售額不高。

2015-2019年，金地集團(tuán)權(quán)益投資額分別為113億元、168億元、473億元、404億元及588億元，權(quán)益投資額在拿地總投入中的比重一直低于50%。

雖然合作開發(fā)模式具有優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、共享資源等特點(diǎn)，但其權(quán)益占比偏低，只能讓金地在行業(yè)銷售榜的排名上保住位置，但卻不能帶動(dòng)其業(yè)績(jī)顯著提升。

2016-2019年間，金地集團(tuán)凈利潤(rùn)增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，可見銷售規(guī)模的高速增長(zhǎng)，并未帶動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)。

在一味追求規(guī)模的背后，金地集團(tuán)負(fù)債高企，財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)公司利潤(rùn)空間侵蝕嚴(yán)重，在如今房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌之際，其能否順利“降杠桿、保利潤(rùn)”，挺過行業(yè)寒冬呢？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “粵系大型房企”業(yè)績(jī)大幅下滑，1200億有息負(fù)債壓頂杠桿高企