丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
三季度以來，央行和銀保監局多次表態，央行行長易綱強調“盡可能長時間實施正常貨幣政策”；央行三季度貨幣政策報告重提“把好貨幣供應總閘門”、“堅決不搞大水漫灌”；銀保監會主席郭樹清更是直言“房地產泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”，劍指房地產金融風險。
房地產行業是對資金高度依賴的行業，因此房地產業與金融業深度關聯，未來十年，融資將成為房企的核心能力，然而在房價漲幅有限、行業利潤有限的情況下，融資成本成為首要考慮的指標，成為考驗房企融資能力的分水嶺。房企整體的融資環境并不樂觀，11月典型房企融資總額同環比雙降，其中，境外融資總額同比降幅較大，長期來看收緊的態勢將持續保持。
市場層面看，2020年，從一線城市豪宅市場疫后率先轉暖，再到二線城市萬人搖、投機熱，包括熱點城市出現階段性火熱行情，本質上是資金寬松推動的流動性火爆，因此多地收緊信貸政策，提高首付與加強預售資金監管將是大勢所趨。
房地產貸款增速保持回落
此前，郭樹清在發文中指出一個重要的數據，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。并認為房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。
三季度以來，監管層面加大了資金進入房地產領域的管控，2020年9月，銀保監會啟動了對城市房地產貸款的專項檢查，并整治其中的金融亂象。
央行發布的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》數據顯示，在房地產貸款方面，9月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，增速較6月末回落0.3個百分點。房地產貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余33.7 萬億元，同比增長15.6%，增速較6月末回落0.1個百分點；住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%，增速較6月末下降0.6個百分點。
易居研究院數據顯示，今年前三季度，全國房貸占比為27.2%。從歷史數據來看，2016 年前三季度該指標創新高，達到42.5%的水平。隨后受房地產和金融市場的調控，該指標總體趨于下行態勢，2017-2019年前三季度該指標分別為 39.5%、39.9%和 33.7%，2020年前三季度繼續回落。
值得注意的是，今年前三季度全國房地產貸款占比近五年來首次回落到30%以下，這意味著貸款集中度下降，有助于更好地防范商業銀行的房貸風險。
圖：歷年前三季度全國房貸占比
數據來源：央行、易居研究院
典型房企融資總額同環比下降
自2016年“房住不炒”提出以來，房地產調控政策逐步趨嚴，今年8月更是出臺史上最嚴的三條紅線，融資環境進一步收緊，高增長一去不復返。
房地產金融審慎管理制度是房地產長效機制的重要內容，三條紅線之后最直接的影響是，投資機構對房企的風險評估，從而影響到企業融資節奏、募資規模和定價水平。
克而瑞證券數據顯示，2020年前11月，房企人民幣債累計發行10573億元，同比增加19.7%、美元債累計發行4268.2億元，同比減少23.6%。
圖：11月人民幣與美元債發行微升
注：數據截至2020年10月27日，過往月份選用當月平均匯率，2020年10月換算時選用11月30日匯率；選用彭博BICS房地產行業下債券進行計算；不考慮回售、贖回及永續債到期。
數據來源：Bloomberg 克而瑞證券研究院
值得注意的是，11月95家典型房企的融資總額同環比雙降。克而瑞研究中心數據顯示，95家典型房企的融資總額為1005.89億元，環比下降10.2%，同比下降19.1%。其中，境內債權融資582.91億元，環比下降12.0%，同比下降19.1%；境外債權融資284.00億元，環比下降28.7%，同比下降21.1%。
整體來看，2020年前十一月重點房企累計發債7361.33億元，同比下降1.3%。融資環境收緊，房企融資受到嚴控，特別是在房地產信托方面監管持續嚴查，再加上債券市場波動較大，華發、世茂等取消了債券的發行。
圖：2017年11月-2020年11月95家監測企業融資額統計圖
注：外幣融資統一按當月月末匯率換算為人民幣，監測數據不含開發貸、一般銀行貸款
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
從融資成本來看，11月單月融資成本6.65%，持續上漲，環比上升0.87個百分點，同比上升0.05個百分點。值得注意的是，11月規模房企加大發行規模，整體拉低境內融資成本環比下降0.12個百分點，而境內融資環境收緊，中小型房企積極進行境外發債，當月境外融資成本被推高至8.32%，環比上升1.65個百分點。
圖：2018-2020年11月各月房企發債成本
數據來源：企業公告、CRIC整理
整體上，房地產金融政策“易緊難松”，房地產行業是現階段去杠桿的重要領域，中央將控金融、防風險，確保房地產行業不會發生系統性金融風險，預計未來貨幣政策將長期保持松緊適度，避免大水漫灌，結構性寬松的同時整體融資環境將長期保持持續收緊。
從房貸占比走勢來看，今年前三季度全國房地產貸款占比近五年來首次回落到30%以下，這是一個很重要的信號，這意味房地產各項貸款集中度下降，對于防范房地產金融風險有很重要的意義。
自2016年“房住不炒”提出以來，房地產整體規模、房價上漲水平、投資開發增速等均有所下降或平穩增長，再加上今年三季度以來“三條紅線”等多舉措防范化解房地產金融風險，行業逐漸趨穩向好發展，中國房地產市場也會越來越平穩健康發展，穩定仍然是下一階段房地產政策的重中之重。
從行業政策走向來看，“房住不炒”的主基調仍然不會改變。為防范房地產領域的金融風險，近期各地對房企預售資金的監管提出更高更嚴的要求。2020年以來，成都、江西、福建、昆明、銀川等十余個省市都已出臺加強商品房預售資金監管相關政策。進一步加強預售資金監管，防止預售資金挪用、確保項目建設進度，既關乎房地產市場平穩運行，更關乎民生，因此加強預售資金監管是預防金融性風險重要的一步。
未來，融資環境低位運行或將成為常態，尤其窗口期過后，房企融資難度顯著加大，企業提升自身造血能力是關鍵。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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