丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
“房住不炒”主基調之下，2021年三季度，房地產金融監管不斷被強化，“三道紅線”試點企業拿地銷售比限定40%，倒逼房企降杠桿。
年初重點22城施行土地集中出讓，8月二輪集中土拍迎來新規，涉及溢價率下調至15%，競買資金必須來源自有資金，禁止“馬甲”公司搶地等，核心在于嚴控實際地價。
與此同時，住建部、自然資源部等8部門協同整治市場秩序，地方政府繼續落實城市主體責任。據不完全統計，前三季度共有24省市房地產調控升級，其中，9城落地二手房參考價。反觀岳陽、江陰等6城出現大范圍的降價潮，地方政府緊急采取約談房企、落地“限跌令”等維穩措施；長春、珠海等5城通過財稅政策托底樓市，以期刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。
接下來的四季度，房企整體融資環境還將保持收緊態勢，倒逼房企繼續去杠桿、降負債。居民信貸政策難言松綁，確保居民杠桿率穩中有降。熱點城市仍需堅持調控目標不動搖，但由于下半年以來市場持續降溫，四季度政策加碼的頻次將顯著低于三季度，甚至會出現政策空窗期，但全國房地產市場持續降溫的大趨勢難以扭轉。
01
24省市調控加碼，9城出臺二手房參考價
2021年三季度，24個省市加碼房地產調控，以期實現房地產市場平穩健康發展，政策內容主要涉及限購、限貸、限價、限售、增值稅費、二手房參考價等。
具體城市來看，惠州、衢州、銀川落地限購，上海、杭州等升級限購。比如房價漲幅較為明顯的銀川，寧夏戶籍家庭在銀川市轄區限購2套住房，非寧夏戶籍家庭在銀川市轄區限購1套住房。杭州、東莞等收緊社保購房條件，落戶杭州未滿5年的，需在購房前2年內連續繳納24個月社保方可購買1套住房，非杭州戶籍需在購房前4年內繳滿48個月社保方可購房。
上海、銀川升級限貸，內蒙古、貴州收緊公積金信貸。上海二手房貸款金額執行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。上海上調房貸利率，首套房、二套房貸款利率由4.65%、5.25%分別提高到5%、5.7%。
蕪湖、海口、三亞升級限價，同一項目價格備案后1年內不再調整。此外，合肥將實行住宅項目均價控制，商品住房平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價，并合理確定樓層價差，積極穩控房價。
值得注意的是，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價發布機制，引導二手房理性交易，維穩房價預期。其中，上海政策力度最為嚴苛，將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
表：2021年三季度政策加碼城市
數據來源：CRIC
02
集中供地新規：控地價、限馬甲
年初重點22城迎來集中供地政策，首輪集中拍地出現熱點城市地價高企、房企恐慌性搶地等問題。
基于此，8月10日自然資源部召開閉門會議，要求集中供地城市優化第二批次土地出讓政策，隨后，各大城市臨時中止土拍，紛紛調整土拍規則，只要涉及三大方面：
首先，下調最高限價，溢價率降至15%。其中杭州 “競品質”地塊最高溢價率更是低至5%。
第二，加強競買人資質、購地資金來源管理，提高競拍門檻。多地明確土拍“限馬甲”，同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。比如杭州提高競買保證金繳納比例至起拍價的20%，部分地塊需足額繳納30%，而首輪土拍競買保證金僅為起始價的10%、最高5000萬元。
第三，達到最高限價后，調整競價方式。青島、沈陽等城市部分地塊采取“限地價、競品質”出讓，杭州、天津、福州單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人，成都多數地塊在達到最高限價后轉為“競銷售型一類人才公寓面積比例”，上海一次性報價階段增加“隨機值”。
表：18城調整第二批集中土拍規則
數據來源：CRIC、企業公告
03
拿地銷售比40%倒逼房企降杠桿
7月26日，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
該政策將投資與銷售掛鉤，是對房企融資“三道紅線”的重要補充。嚴格約束房企融資、投資行為，倒逼房企主動降杠桿，防范系統性金融風險，切忌以企業杠桿率進一步高企為代價，博取更高的銷售業績。
同時，為雙集中供地政策打補丁。首輪集中供地中，規模房企、國企、央企憑借融資優勢，幾乎占據了半壁江山。嚴控拿地銷售比，能夠引導企業理性拿地，避免不惜成本地高價搶地，嚴重擾亂房地產市場秩序。
04
壓力城市開始“限跌”、“托市”
三季度，全國房地產市場持續降溫，部分壓力城市出現大范圍的降價潮。作為首個“限跌令”城市，岳陽多個樓盤價格“跳水”，降價幅度多達3000元/平方米。
出于穩房價、穩預期的需要，岳陽、昆明等6城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽、江陰明文規定禁止大幅降價，昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機構惡意降價、打價格戰，擾亂房地產市場秩序。
此外，唐山、江陰等熱點城市也發布“限跌令”，市場熱度出現了180度轉折，其中唐山最為典型，2020年8月末還曾因為房價上漲過快被住建部點名約談，短短一年時間調控基調已從“限漲”轉為“限跌”。
表：2021年三季度6城落地“限跌令”
資料整理：CRIC
除限跌之外，長春、珠海等5城在財稅層面出臺支持性政策，緩解房地產市場下行壓力。其中長春發布購房補貼，肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定征收率，降低二手房交易成本。
表:2021年三季度5城財稅政策托底樓市
資料整理：CRIC
中國經濟正迎來由高速增長到高質量增長的轉型窗口期，房地產調控導致的短期陣痛在所難免，以刺激房地產拉動經濟增長的老路顯然已走不通，房地產金融政策仍將全面趨緊的局面不會實質轉變。
聯系到下半年以來市場持續降溫，三季度密集調控成效顯著，四季度熱點城市政策加碼的頻次將顯著低于三季度，甚至會出現政策空窗期。壓力城市仍需為市場減壓，防止城市房價出現大幅下滑，預計成交持續低迷、房地產庫存高企的壓力二、三線城市和落地“限跌令”的壓力城市有著強烈的托底房地產市場內在沖動，未來放松對沖或刺激的可能性頗高。
當然，部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更難以扭轉全國房地產市場持續降溫的大趨勢。
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