丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
3月5日，一年一度的“兩會”開幕，國務院總理李克強作政府工作報告，重申“房住不炒”的定位，因城施策促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
今年的政府工作報告關于房地產的內容延續(xù)了去年末以來的政策口徑，相較于往年新增了“良性循環(huán)”和“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的表述，同時政府工作報告中并未提及房地產稅，重點城市試點工作或將向后延期。
01 堅持“房住不炒”基調不變
今年政府工作報告中有關房地產部分內容只有109個字，對比歷年政府工作報告有關房地產方面的表述，我們發(fā)現(xiàn)，2022年政府工作報告相較于2021年有所減少。但核心仍在于堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
政府工作報告提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
主要體現(xiàn)在以下兩個方面：
首先，保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。比如，鄭州、昆明等壓力城市，已于近期相繼放松房地產調控，預計弱二線以及三四線城市或將跟進放松調控，引導房地產交易逐漸恢復正常化。而核心一、二線城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監(jiān)管漏洞，短期內“四限”調控仍將從緊執(zhí)行。
其次，滿足購房者合理購房消費，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。比如首付比例可以按照最低20%執(zhí)行，并下調房貸利率，縮短放貸周期等措施。
此外，政府工作報告提到，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設。政策支持下，預計2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長。
具體而言，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。
值得一提的是，兩會政府工作報告并未提及房地產稅。2021年下半年以來，房地產市場持續(xù)轉冷，商品房銷售增速轉向負增長，房價整體下行，2022年以來市場下行壓力延續(xù)，此時并非落地房地產稅的時間窗口期。預計，房地產稅或將暫時擱淺，部分城市試點工作或將向后延期。值得注意的是，房地產稅乃是房地產長效機制的重要組成部分，隨著房地產市場逐漸恢復穩(wěn)定，房地產稅相關試點工作也將進入實操階段。
表：2016年-2022年政府工作報告關于房地產內容表述
02 貨幣政策堅持房地產去金融化
宏觀角度來看，政府工作報告中關于2022年政府工作任務表述，著力穩(wěn)定宏觀經濟大盤。今年赤字率擬按2.8%左右安排、比去年有所下調，有利于增強財政可持續(xù)性。新增財力要下沉基層，主要用于落實助企紓困、穩(wěn)就業(yè)保民生政策，促進消費、擴大需求。加大穩(wěn)健的貨幣政策實施力度。保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。
聚焦房地產行業(yè)，可以預見市場需求羸弱、庫存高企的弱三四線城市，地方政府仍可以通過購房補貼、稅費減免等財稅刺激措施托底樓市。
貨幣政策總量整體穩(wěn)健，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，短期內再次降準的可能性不大，堅決不搞大水漫灌式強刺激。但要結構性紓困實體經濟，引導信貸資金更多流向重點領域和薄弱環(huán)節(jié)，著力緩解中小微企業(yè)融資難、融資貴的現(xiàn)實困境，尤其要降低企業(yè)實際貸款利率，預計年內LPR仍有一定的下降空間。
未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產泡沫化金融化問題，嚴防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產市場。房地產行業(yè)將繼續(xù)去杠桿，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”也將持續(xù)發(fā)力，真正將房企負債率、居民杠桿率逐步調降至相對合理的水平。
03 改善購房需求仍然堅挺
從今年發(fā)展主要預期目標來看，國內生產總值增長5.5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上；居民消費價格漲幅3%左右；居民收入增長與經濟增長基本同步，可以期許的是，隨著居民收入穩(wěn)步增長，有助于提升居民消費預期，推動居民消費持續(xù)復蘇，房地產市場也將有所受益。
多渠道促進居民增收，完善收入分配制度,提升消費能力。完善三孩生育政策配套措施，減輕家庭養(yǎng)育負擔。
2021年，我國人口出生率持續(xù)下行至7.52‰，人口自然增長率低至0.34‰，人口增速已經滑向負增長的邊緣?，F(xiàn)階段完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除，可以提振適婚適育家庭生育意愿，減輕家庭養(yǎng)育負擔，在一定程度上減緩出生人口持續(xù)下行的趨勢。
而在生育政策紅利的加持下，二孩、三孩家庭或將明顯增多，改善性需求或將愈加堅挺，三房、四房及以上大中戶型成交占比也將穩(wěn)步提升。
04 第二曲線迎來政策紅利
政府工作報告明確，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設”、“加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設施建設力度，在規(guī)劃、用地、用房等方面給予更多支持”、“促進家政服務業(yè)提質擴容”。
這對租賃、社區(qū)養(yǎng)老、物業(yè)等方面都將帶來政策紅利。
從租賃市場來看，保障性租賃住房將改變租賃市場格局。2022年是“十四五”期間完成保障性租賃住房發(fā)展目標的關鍵期，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)，相比2021年任務量高出1.5倍，占十四五總目標的37%，2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長。貨幣政策也將會加大對住房租賃市場健康發(fā)展的支持力度。
從養(yǎng)老市場來看，七普數(shù)據(jù)顯示，我國60周歲及以上老齡人口數(shù)達到2.64億，占總人口比重的18.70%，老齡化程度正在進一步加深，預計2025年高齡人口數(shù)量將達到4600萬人，養(yǎng)老產業(yè)規(guī)模有望突破12萬億，涉房部分達到3萬億，產業(yè)空間巨大。按區(qū)域養(yǎng)老潛力來看，長三角區(qū)域作為養(yǎng)老潛力的風向標，遙遙領先，其次是京津地區(qū)、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。
而聚焦社區(qū)養(yǎng)老，物業(yè)企業(yè)則被視作站在養(yǎng)老服務的“高地”之上，對于如何打開這一市場，多數(shù)物企也都在嘗試入局社區(qū)養(yǎng)老模式，但整體上仍然處于初期探索階段，未來市場可觀。
05 新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)樓市預期
在提升新型城鎮(zhèn)化質量中，政府工作報告提及有序推進城市更新，穩(wěn)步推進城市群、都市圈建設。
新型城鎮(zhèn)化建設主要體現(xiàn)兩個方面：其一，推進農村轉移人口就近城鎮(zhèn)化，并將縣城作為承接人口轉移的核心載體。其二，大中城市將進一步放開落戶限制，核心一、二線城市仍將調降人才落戶門檻，弱二線及三四線城市或將實行“零門檻”落戶。
理想預期下，三四線城市城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)步提升，期間有望帶動一定數(shù)量的增量購房需求，核心一、二線城市更將吸引高素質人才不斷聚集，房地產市場前景更為可期。
值得一提的是，城市更新將成房地產市場穩(wěn)定劑，隨著棚改、舊改持續(xù)推進，有望帶動一定數(shù)量的增量購房需求。以鄭州為例，實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。并對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。預計部分壓力城市或將效仿鄭州，更有必要及動力推進棚改、舊改建設力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。
從區(qū)域發(fā)展來看，長三角、粵港澳將繼續(xù)引領中國經濟新一輪高質量發(fā)展，并在科創(chuàng)產業(yè)、基礎設施、公共服務等方面形成區(qū)域協(xié)調發(fā)展新格局。受此影響，長三角、粵港澳也將引領房地產行業(yè)新一輪格局發(fā)展，城市市場紅利更為可期。
目前來看，我國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定，困難和風險挑戰(zhàn)仍然存在。從2022年政府工作報告中也可以看出一二，其中“穩(wěn)”字貫穿全篇，全文共提到了76次。聚焦房地產方面則強調“三穩(wěn)”，即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，2022年房地產市場“穩(wěn)”仍是第一發(fā)展要義。
在此背景下，未來房地產行業(yè)還將繼續(xù)落實去杠桿，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿?！笆奈濉逼陂g，房地產業(yè)仍將是壓艙石和支柱產業(yè)，房地產行業(yè)的基本面預示著行業(yè)仍然大有可為，比如改善性需求一直存在，租賃市場迎來政策支持等。
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