丁祖昱評樓市 作者：克而瑞租售
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，租賃市場經歷了翻天覆地的變化，從企業的“存亡之際”到租客的“流離失所”，從政策環境到市場供需，租賃市場正在從無序到有序，處于不破不立的蛻變過程中。
2021年，租賃市場迎來關鍵發展時期，中央經濟會議把租賃放到了特別重要的戰略位置，重點強調了租賃的保障性，并將繼續增加供應，租金水平合理調控。未來，隨著市場供需匹配度的提升，市場機制的完善，租賃市場將越來越規范，逐漸步入良性、健康的發展狀況。
2020年12月，中央經濟會議關于租賃市場的發展，再提“房住不炒、租購同權”，從租賃供給、租購同權、租賃企業保障等方面提出新的指導性要求，整體表現出四個方面方向。
首先，高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租市場。預計，未來公租房供應將增多，增加保障性租賃住房供應，租售同權落地進程加快。
其次，土地供應向租賃住房建設傾斜，并單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房。預計，地方政策和資源將向租賃市場傾斜，土地供應中商品房的供應空間可能被擠壓。
第三，國有和民營企業都要發揮功能作用，鼓勵國企、民企等機構主體入場，市場的機構化率有望提升。
第四，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。
同時，結合《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。從宏觀指導到落地方向一一給出了政策實施方向，保證未來各級政府能夠根據自身城市發展情況，因城施策，進行政策的有效落實。
此外，由于租賃住房產品投資成本回收周期長，短期盈利難，各級政府為解決租賃住房企業“盈利難”的問題，使企業能夠專注做好租賃產品，進而解決“職住平衡”的問題，2020年共20余城發布租賃相關補貼政策，內容涉及減稅、現金補貼、專項獎金等。
從中央定調“房住不炒，租購并舉”以來，細數近年來的重點租賃政策，我們發現，雖然政策的頂層設計搭建完成，但在落地實施過程中仍受到城市經濟發展差異、對租賃認可度不高等多重因素的影響，在各城市的落地情況稍有欠缺。此次，在中央經濟會議再次為租賃市場“正名”，強調促進“租購同權”，相信未來全方位政策的實施力度和強度將得到保障。
1、高租售比之下，租賃需求有望提升
眾所周知，近年來一二線城市商品房價格一直維持在較高水平，而租金的漲幅遠低于房價的漲幅，一二線城市的租售比遠低于合理的租售比區間水平，買房門檻日益攀升。在房價高企的當下，租賃需求愈發旺盛，這些市場更具發展機會。
數據來源：CRIC城市租售系統
此外，當商品房價格不斷上漲的情況下，由于價格高企的擠出效應，越來越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。反之，當商品房價格不漲的情況下，商品房的投資屬性將下降，而其作為居住產品的消費屬性將提升，租房的性價比更高。從兩方面來看，租賃需求均有望提升。
2、有房人群也租房
從克而瑞租售調研數據來看，一二線城市中，有房租房的客群占本地租房客群54.5%，較無房租房客群占比更大，這部分客群多為異地有房，本地有房客群占比17.8%。可見，有房仍租房是市場的常態，并非有房人群就不存在租房需求，其中，本地有房客群多因工作便利、性價比高、裝修過渡等因素租房。
圖：租賃客群類型占比情況
3、核心一二線城市市場空間更大
以上海為例，上海是國內租賃市場發展相對較好的城市之一，由于外來人口規模較大，租賃市場的需求一直較為旺盛。截至2020年末，上海常住非戶籍人口超977萬人。根據市場數據測算，目前上海可租房源超300萬套，其中，集中式公寓約10萬間，分散式公寓約32萬間，租賃市場的機構化率約為13.8%。城市龐大的租賃需求支撐了租賃市場的可持續發展。
綜合分析，上海租賃市場需求旺盛的主要原因來自兩個方面，一方面，來自高房價帶動的價格外溢，在寸土寸金的上海，新房資源稀缺，房價一直處于水漲船高的狀態；另一方面，來自產業資源的人口導入，例如安亭、張江等產業區域，人才聚集度高，隨著區域產業體系的不斷完善，各類租賃需求也將進一步上升。
近幾年，租賃市場競爭一直聚焦于白領公寓，供需錯配、產品同質化等多方面因素導致市場發展良莠不齊。總體來看，目前，租賃行業開始由粗放式發展階段轉向精細化運營階段，開始關注細分市場的需求。
從租賃市場消費主體來看，可聚焦不同的細分領域，如高端服務式公寓、養老公寓、人才公寓及藍領公寓等，重視差異化、多元化的發展思路。一方面，隨著新生代的步入社會及老齡化的不斷提升，白領公寓和養老公寓的需求有望持續上升。另一方面，隨著疫情后經濟的復蘇，高端和中低端租賃需求有望提升，尤其，以第三產業發展帶來的藍領公寓需求。
產業經濟時代，隨著第三產業的不斷擴容及發展，將帶來藍領租賃市場需求的提升，其中以餐飲服務、酒店住宿、交通物流等為代表的行業，存在大量的企業租賃需求，因此，藍領賽道有望率先突破。
同時，2020年在疫情的影響下，藍領公寓TO B的商業模式更受租賃企業認可，一些企業開始布局藍領細分賽道，如2020新進企業包括，大悅樂邑fresh、城家員宿、窩趣華舍公寓、樂乎起程公寓等。根據克而瑞租售統計數據，截至2020年12月底，累計已有十余家品牌租賃企業進入藍領市場，行業關注度提升。
2020年，突如其來的疫情給租賃市場的發展帶來了開啟新時代的契機，市場亂象的暴露，監管體系的不斷完善，企業更加理性的看待發展之道。站在十四五的開篇之際，頂層制度已為住房租房市場的健康發展提供了充分的保障，相信未來租賃市場將能起到為城市發展凝聚人才，職住平衡，使城市、企業和個人發展實現多贏。
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