作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

在銀保監(jiān)會(huì)和央行提出“要保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持”以及“要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”后，10月央行首次披露月度按揭數(shù)據(jù)，當(dāng)月末個(gè)人購(gòu)房貸款余額37.7萬(wàn)億，當(dāng)月新增個(gè)人住房貸款3481億元，較9月多增1013億元。

從從社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)看，10月居民中長(zhǎng)期貸款同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，告別連續(xù)5個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。11月居民中長(zhǎng)期貸款新增5821億元，達(dá)到今年二季度以來(lái)的單月最高值，同比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大至15.3%，按揭投放回歸正常化，但仍低于2021年1月及3月水平。

圖：2021年1-11月居民中長(zhǎng)期新增人民幣貸款

當(dāng)月值及同比增幅（單位：億，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：央行、CRIC整理

從具體城市來(lái)看，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的23個(gè)熱點(diǎn)城市中，有約9成城市出現(xiàn)按揭貸款邊際放松現(xiàn)象，其中更多表現(xiàn)在審批適度放松和放貸速度的加快上。

據(jù)了解，北京、廣州、上海、深圳、廈門、合肥、鄭州等城市放款速度加快，北京從原先的4-6個(gè)月縮短至1-2個(gè)月，上海從原先的4個(gè)月以上縮短至2個(gè)月，廣州從原先的4-6個(gè)月縮短至3個(gè)月內(nèi)，廈門甚至縮短至1個(gè)月內(nèi)，最快1周。

其中廣州地區(qū)的銀行對(duì)首付款來(lái)源的審核，前期是需要“借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉(zhuǎn)入的話，還需提供直系親屬近半年流水”。

從房貸利率變化上看，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的23個(gè)熱點(diǎn)城市中，有約5成城市當(dāng)前的房貸利率較前期有明顯回落。如杭州、福州、天津、溫州、武漢、成都、重慶、鄭州、蘇州、南通和南昌等地首套房貸利率都較8-9月的高點(diǎn)有不同程度的回調(diào)，其中杭州于10月底下調(diào)，首套二套較9月減少40BP，成都與11月持平，首套較8月減少49BP，鄭州與11月持平，較9月高點(diǎn)下滑59BP和88BP。

前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市房貸利率相對(duì)平穩(wěn)，北京、上海、深圳、合肥、廈門、長(zhǎng)沙、寧波、無(wú)錫等地房貸利率沒(méi)有變化，從具體利率情況來(lái)看，無(wú)錫、南京、珠海、南昌首套房利率達(dá)6%，為熱點(diǎn)城市中較高幾個(gè)城市，而廈門、天津的首套房利率為4.95%為熱點(diǎn)城市中較低。

隨著后續(xù)隨著按揭貸款回歸正常化，房貸利率暫居高位的城市利率有望下行，而房貸利率處于價(jià)格洼地的城市下調(diào)空間可能相對(duì)不足。

表：截至2021年12月8日部分熱點(diǎn)城市

房貸利率和放貸周期情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料、CRIC整理

從目前來(lái)看，雖然居民貸款已經(jīng)有所放松，但企業(yè)層面回暖尚早。

社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示，11月企事業(yè)單位中長(zhǎng)期貸款新增3417億元，同比減少41.96%，維持7月以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，減少幅度僅次于10月，企業(yè)端貸款融資依然承壓。

圖：2021年1-11月企(事)業(yè)單位中長(zhǎng)期新增人民幣貸款

當(dāng)月值及同比增幅（單位：億，%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：央行、CRIC整理

值得注意的是，雖然居民按揭端邊際放松，但后續(xù)傳導(dǎo)至房企資金端仍面臨阻力。二季度以來(lái)民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，出于“保民生、保交樓、保穩(wěn)定”的考慮，11月北京、成都、石家莊、廈門、漳州和廣州等城陸續(xù)發(fā)布升級(jí)版預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定。

北京將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽；提出，預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。在確保資金安全的情況下提高利用效率，開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請(qǐng)用款，同時(shí)將放款時(shí)限由過(guò)去的五個(gè)工作日優(yōu)化為兩個(gè)工作日。

廈門要求預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善預(yù)售項(xiàng)目信息系統(tǒng)；商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)初始留存資金額度按照預(yù)售項(xiàng)目工程造價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)金(工程造價(jià)的20%)核定，后續(xù)留存資金額度按照預(yù)售項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度確定，以保證項(xiàng)目竣工。預(yù)售商品房竣工交付，取得監(jiān)理單位、施工單位共同出具的未欠工程款證明，預(yù)售人可以向受托機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

從各地預(yù)售資金監(jiān)管政策的變化來(lái)看，主要從“提高資金監(jiān)管的監(jiān)管額度”、“調(diào)整入賬管理模式，先監(jiān)管后網(wǎng)簽”以及“加強(qiáng)分類監(jiān)管”等手段來(lái)保障預(yù)售資金的安全。

表：11月以來(lái)各熱點(diǎn)城市持續(xù)加碼預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)

數(shù)據(jù)來(lái)源： 央行、CRIC整理

但從當(dāng)前節(jié)點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)前預(yù)售資金的加強(qiáng)是對(duì)前期監(jiān)管漏洞的打補(bǔ)丁，以防止房企挪用預(yù)售資金為他用（其他項(xiàng)目的投資或新開工），避免項(xiàng)目“爛尾”。

整體來(lái)看，當(dāng)前按揭的邊際放松是對(duì)前期地產(chǎn)融資政策的糾正，其正面效應(yīng)與各地加碼預(yù)售資金監(jiān)管以及居民對(duì)購(gòu)買期房的觀望情緒相抵后，對(duì)當(dāng)前樓市成交整體回升幅度有限，11月單月29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，短期市場(chǎng)可能還在探底。“政策底”已至，后續(xù)“政策底”到“信心底”的修復(fù)仍待時(shí)間，傳導(dǎo)至房企銷售和資金端存在不確定性，房企“至暗時(shí)刻”尚未離去。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 熱點(diǎn)城市居民按揭放松，但企業(yè)層面回暖尚早