作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年對(duì)恒大應(yīng)該是極不平凡的一年。這一年來(lái)，恒大站在輿論風(fēng)口浪尖的次數(shù)不少，也時(shí)常“霸屏”財(cái)經(jīng)新聞的頭條。

緊隨碧桂園之后，恒大于1月5日公布2020年全年的銷售業(yè)績(jī)，又貢獻(xiàn)了一波話題討論。

公告顯示，恒大2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元人民幣，同比增長(zhǎng)20.3%，完成全年銷售目標(biāo)111%；對(duì)應(yīng)合約銷售面積8085.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.3%。

躍上7000億量級(jí)的同時(shí)，恒大超越萬(wàn)科晉升為銷售榜眼，這是自2017年后首次超越萬(wàn)科。其20.3%的增速，相比碧桂園的3%、萬(wàn)科的12%，都高出不少，以行業(yè)平均銷售增速作參考，表現(xiàn)也很突出。

這明顯與恒大過(guò)去一年?duì)I銷力度之大有關(guān)。為了實(shí)現(xiàn)其提出的“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”目標(biāo)，恒大首先在營(yíng)銷上出盡奇招。

1月至2月疫情爆發(fā)全國(guó)各地售樓處關(guān)閉后，2月恒大率先喊出全面實(shí)行網(wǎng)上賣房策略，打響各房企線上營(yíng)銷戰(zhàn)的第一槍；3月18日宣布全國(guó)619個(gè)在售樓盤(pán)每套房源的價(jià)格在“恒房通”全面公開(kāi)；9月初連夜定下金九銀十“單月賣千億”的目標(biāo)，宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國(guó)樓盤(pán)全線七折。

這些賺足噱頭的營(yíng)銷手段起了不小的作用。2月推出“無(wú)理由退房”以及打折促銷等組合拳，恒大在逆市下錄得單月銷售470億元，奪下當(dāng)月銷冠；前四月銷售2125.7億，同比增長(zhǎng)19.4%；回款1782億同比增長(zhǎng)60.8%，接近其去年上半年1874億的回款總額，刷新同期銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告 觀點(diǎn)指數(shù)整理

直到5月份碧桂園開(kāi)啟直播購(gòu)房節(jié)等線上營(yíng)銷活動(dòng)后，于當(dāng)月被碧桂園反超；6月單月恒大銷售同比上漲51.3%至760.5億元，為上半年最高；不過(guò)7月份又在碧桂園的追趕下，被拉開(kāi)近400億的差距，但此時(shí)恒大已經(jīng)高出萬(wàn)科近200億。

7月至8月份喘了口氣以后，恒大又在國(guó)慶期間全面降價(jià)搶收，9月至國(guó)慶期間的38天內(nèi)，實(shí)現(xiàn)合約銷售1416.3億元，驚人的超過(guò)6月份的2倍數(shù)；據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，加上國(guó)慶期間，恒大于10月份單月錄得1401.9億元，達(dá)到全年峰值。

實(shí)際上截止到11月，恒大就以6786.6億元完成了全年銷售目標(biāo)，同比增長(zhǎng)約16.9%；距離8000億元的內(nèi)部目標(biāo)則還有一段距離。最后一個(gè)月錄得445.9億元，力度相對(duì)放緩，但相比上年同期仍增長(zhǎng)了117.5%。

不過(guò)如此高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后卻隱藏著利潤(rùn)的犧牲。最近數(shù)據(jù)顯示，2020年全年恒大的銷售均價(jià)僅為8944.91元/平方米，相比2019年的10281元/平方米，下降了近13%。

以此恒大快速錄得回款6531.6億元，同比增長(zhǎng)38.5%，全年銷售回款率高達(dá)90.3%。

加快銷售、狠抓回款的目的明確，是為了進(jìn)一步降低負(fù)債。與銷售數(shù)據(jù)一同公布的，還有降負(fù)債的成果。截至2020年12月31日，恒大有息負(fù)債余額7165億元，與2020年3月宣布實(shí)施新戰(zhàn)略時(shí)相比，9個(gè)月實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債下降1578億元。

這應(yīng)該頗符合主席許家印的要求了。在去年3月底的2019年度業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印還在現(xiàn)場(chǎng)算了筆賬——2018年-2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果2020年實(shí)現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億的銷售回款，能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。

面對(duì)“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)，一整年下來(lái)，恒大除了爭(zhēng)取更高的銷售回款，為祭出了一系列降負(fù)債操作，包括：恒大物業(yè)引200億元戰(zhàn)投、分拆物業(yè)上市、折價(jià)配股集資約36億人民幣、處置“非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)”共223處商業(yè)物業(yè)、甩賣廣匯資產(chǎn)、發(fā)行境內(nèi)外公司債等。

直到12月份，恒大踩點(diǎn)完成了多項(xiàng)任務(wù)，包括實(shí)現(xiàn)物業(yè)上市、正式揭牌房車寶集團(tuán)，并在投資端加碼了廣州舊改。

其中，恒大物業(yè)上市首日漲跌1%，市值達(dá)955億港元以上，但因8.5至9.75港元的價(jià)格區(qū)間和一手500股的設(shè)定，被調(diào)侃是在做“普惠”。12月期間，恒大亦多次增持恒大物業(yè)、恒大汽車，持股分別增至60.84%、74.95%。

相比起地產(chǎn)和物業(yè)，恒大在造車方面的動(dòng)向更為外界所關(guān)注。熱愛(ài)造車的許家印，在這期間現(xiàn)身造車一線進(jìn)行路跑，以粉碎外界對(duì)于恒大汽車的質(zhì)疑。趕在月底，恒大又將背后神秘的房車寶集團(tuán)推到臺(tái)前，再次引發(fā)一波話題熱度。

另外值得一提的是，12月中，恒大再拿下廣州黃埔廟頭村舊改項(xiàng)目，擬投資90億元，這是繼增城逕嚇村、南沙龍古村、南沙鴨利村后，恒大2020年在廣州斬獲的第四個(gè)舊村改造項(xiàng)目。事實(shí)上早年恒大并未涉足大本營(yíng)的城市更新業(yè)務(wù)，不過(guò)在今年嚴(yán)控土儲(chǔ)減免支出的情況下，這顯然是塊不錯(cuò)的蛋糕。

在輿論風(fēng)口浪尖徘徊一整年后，恒大率先在公告中對(duì)明年的基本步調(diào)做了安排：2021年合約銷售目標(biāo)7500億元（同比僅增長(zhǎng)3.7%），有息負(fù)債目標(biāo)再下降1500億元。這被外界解讀為恒大有意求穩(wěn)。

很快，1月4日晚間，恒大商鋪“0元購(gòu)”活動(dòng)迅速在市場(chǎng)上傳開(kāi)。對(duì)此有分析指，恒大此番營(yíng)銷是為了清理資產(chǎn)成本較低的商鋪，目的同樣是為去庫(kù)存，降負(fù)債。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 恒大7233億成2020銷售榜眼恒大全年拉滿沖營(yíng)銷與降負(fù)債