搞債的雷猴 作者：DealingMatrix
來源：搞債的雷猴（ID：bond_monkey）
6月1日，傳來一則有關于新城發展控股有限公司（以下簡稱“新城發展”）的稍有安慰的消息。
實控人王振華被撤銷全國勞模稱號，自2019年7月10日因涉嫌猥褻兒童罪被逮捕以來，仍身陷囹圄，至今未有結案。
在其子王曉松接任其A股上市公司新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）后， 大刀闊斧，改變策略，先后轉讓24個項目公司的股權，拿地也從激進張揚變得沉寂消極，調節存貨與銷售模式，盡早撤出三四線城市。
總結就是一句口號：力保現金流！
近一年的“小王”掛帥下，今年的中指1-5月份中指榜單中擠進前10。
1-5月，新城控股權益銷售額539.8億元，行業排名第10；權益銷售面積498.5萬平，行業排名第9。
中指榜單TOP10部分
新城發展是一家港股上市公司，地產的業務在境內與新城控股多有關聯。DM上可查詢到新城發展的相同實控人的全部關聯圖譜。
新城發展相同實控人關聯圖譜
來源：聯合資信評級報告
債市大佬近期根據熱點，也對新城控股進行了一波分析。
在“老王”還未結案下，機構未有大膽買入的行動，并且投資新城的邏輯重點可以放在吾悅廣場的穩定租金上。
同時，熱心債友也對“小王”上任后的的公司聯席總裁陳德力的離職做出了分析猜測。
DM查債通-小道消息
今年3月以來，已有兩位聯席總裁離職。其中，陳德力曾是新城控股的一名老將，在吾悅廣場的項目開發運營商立下汗馬功勞，公告中提示因個人原因離職，也給投資者傳達一絲不安的信號。
在岸債券方面：
新城發展是通過相同實控人王振華名下的境內發債公司發行在岸債券的。
今年新城控股成功發行5筆在岸債券，總規模25.5億元。
目前，相同實控人當前存續債共34筆，290.37億元。其中新城控股發行28筆，存續為264.10億元。
在岸債券情況
在DM上可以查詢到新城發展相同實控人的近5年在岸債券償債情況。2021年是償債的高峰期，待償本金84.83億元，利息15.03億元。
相同實控人近5年在岸債券償債情況
離岸債券方面：
新城發展今年發行一筆美元債，規模3.5億美元，票息6.8，期限3.5年。新城控股今年未有發行離岸債。
目前，信用主體為新城發展的流通中離岸債共有4筆，存續為11.5億美元，今年有一筆3億美元債到期；
信用主體為新城控股的流通中離岸債共有6筆，存續為18.5美元，今年沒有美元債到期。
新城發展離岸債情況
新城控股離岸債情況
6月3日，新城控股發出公告，擬于6月4日-6月5日發行7.5億元270天超短期票據，用來償還債務。
新城控股的一直以“激進拿地，高杠桿運行”被房企同行熟知，在王振華丑聞曝出后，也未停下融資的腳步，不斷借舊換新，結合后文中的土儲下降，新城發展的未來進程鏈條加劇鎖緊。
二、成交行情
美元債行情：
在美元債行情中，DM有一項重要的指標來判斷其成交活躍性，此指標為流動性指標。流動性指標得分從1至5，1分代表流動性最好，5分代表流動性最困難。
新城發展相同實控人的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對照行情，如下表所示：
美元債成交行情（6月3日16:00價）
新城發展的美元債流動性均不錯，新城控股流動性最差的一只美元債是“XS2084413454”，近一個月來，凈價一直攀升，收益率持續下滑。此只債的票面是7.5，位列美元債中票面最高之一。
“新城控股 7.5 2021-12-16”凈價圖
在岸債券行情：
近一個月來，新城控股流通中在岸債券的歷史成交量第一為“20新城控股SCP003“，成交量為16.2億元。
近一個月在岸債券成交前五排行榜
在DM查債通的APP上，可實時跟進不同經紀商成交行情，并可選擇不同成交維度進行對比分析。
國際評級：
今年1月份，穆迪對新城發展和新城控股的評級均為Ba2，展望為穩定；
同在1月份，標普對新城控股評級為BB，展望為穩定；
國內評級：
今年5月份，YY對新城控股的評級打分為6分；
YY關注到，新城控股的公司杠桿偏高，2020年第一季度末，扣除預售款后負債75.9%，貨幣資金對短期債務覆蓋較好，但2020年下半年面臨100億左右的債務到期及行權；
整體財務狀況一般，需要關注資金支出壓力以及聯營合營的項目風險。
今年5月份，聯合資信對新城控股的評級為AAA，展望為穩定；
聯合資信認為，新城控股在長三角地區有一定的經營優勢，且業績增長較快、項目儲備充足。
但是，公司合聯營項目往來款項較多，對外擔保規模較大。2019年發生的公司實控人事件尚無結果，公司所有者權益穩定性較弱，非經營性損益對利潤影響較大。
新城發展在全國共有249個項目，項目著重分布在三/四線城市。
一線城市有18個項目，具體分布數量為上海13個，北京4個，廣州1個；
二線城市共有107個項目，排名前三的是天津19個、南京11個、青島11個；
三/四線城市共有124個項目，排名前三的是湖州10個；常州6個，嘉興5個。
項目存量分布地圖
新城發展根源于江蘇，在長三角地區發揮出色。優勢在于，隨著吾悅廣場的體量增長，公司的資金以及管理費用也水漲船高，核心資產帶來的利潤有望沖刺新高。
五、銷售分布
DM終端數據及時整理出新城發展發布的企業銷售月度數據。包括：銷售金額、銷售面積、銷售均價，并且數據同比變化和行業排名一目了然。
近5年新城發展銷售金額變化圖
目前，今年的銷售金額為490.44億元，同比降低27.99%，行業排名第12；
銷售面積為450.22億元，同比降低24.06%，行業排名第8；
銷售均價為10893元每平，同比降低5.17%，行業排名第85。
新城發展銷售金額月度數據
從月度銷售數據看，由于疫情原因，新城發展在2月份有了短暫沉迷后，迅速提升，4月份銷售金額已達180.63億元。
新城發展在銷售上還是有兩把刷子的。雖然房地產行業處于調控期間，但是公司在三、四線城市的項目體量給予銷售變現的活力。
在克而瑞日前發布的1-5月中國房地產企業操盤榜上，新城控股也在前15名。
克而瑞榜單TOP20部分
從房企同行業中對比，新城控股在1-5月的業績差強人意。但疫情的影響下，公司的短期銷售承壓，指望現在疫情緩解后能夠平穩修復。
六、新增土儲
據國土資源部統計數據，從今年1月到5月份至今，新城發展總拿地金額為290.42億元。
新城發展今年的拿地重心在三/四線城市，物業類型主要集中在住宅部分。
新城發展新增土儲-城市能級
新城發展新增土儲-物業類型
曾經在房企中叱咤風云，瘋狂拿地的新城控股，在實控人負面事件后，如迅速干癟的氣球，拿地進程幾乎停滯，努力加快回款節奏，搶險現金流。
目前土儲規模一般，如果沒有充沛土儲資源的新城，“吃老本”鐵定不是維持頭部房企的戰略方案。
七、財務情況
新城控股2020年第一季度報告已經出爐。
2020年第一季度主要財務數據
新城控股在今年第一季度經營活動產生的而現今流量凈額為-549.46萬元，仍為負數。
今年4月份簡報中，1-4月累計合同銷售金額為490.44億元，比上年同期下降27.99%，累計銷售面積約450.22萬平，比上年同期下降24.06%，成為龍頭房企中跌幅最大的房企之一。
目前，雖然王振華名下的股票在近月頻頻有增持動作，但債市仍然關注在風暴后接手新城控股的“小王”如何表演。
2019年合同銷售金額2708億元，以8億元的差距驚險壓線完成目標。2020年新城控股下調全年目標為2500億元，動力不足，今年5月19日的股東大會上，王曉松表示，今年的吾悅廣場開業從37座下調到30座，且不再考慮出售項目。
新一輪策略出爐，是否能披荊斬棘，擺在王曉松面前的是一道由時間打分的綜合性難題。
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