在這一年夏天，發改委778號文對房企境外發債進行約束，進一步明確了期限、備案要求等。

當中有一點被業內認為影響較大，即：     

這意味著，房企新發外債只能用于借新還舊，且僅能償還中長期外債。

換個直白的說法，如果之前沒有中長期境外債，那么以后也不會有。因為只能存量滾續。當然，房企境外短期外債和短期借款并不受到限制。

那一年的新力集團控股（02103.HK，下稱新力地產），剛好迎來自身發展史上的轉折點——登陸香港資本市場。

上市發債融資總歸是連著的動作，這本來也沒什么。

不過有意思的是，新力地產、D和E房企發的是2年期的中長債，而不少在778號文之后上市的中小房企多數發的是1年期以內美元債。▼

新力地產的這筆中長期債發行于2020年6月18日，距離發改委778號文正式下發，間隔近一年。

這也是新力地產存量美元債中唯一的一筆中長期美元債。發行規模2.1億美元，票息10.5%，每半年付息，2022年6月到期。 

發的出來，合理情況下的原因有兩種：

經初步核對，這兩種情況適用于D、E公司，但放在新力地產身上，則比較“蹊蹺”。

如果第一種情況成立（即778號文之前，拿到額度），那么就會和一眾機構對新力地產的分析報告相沖突。

房企發外債，需要在登記備案的時限和額度內進行。如果沒有額度（又叫“路條”），必不可少的一環是向發改委申請登記備案。 

至少有3家機構在2020年4月發布的研究報告中明確表明：當時新力地產正處于申請發行外債額度中。注意，是進行時，而非完成時。▼

甚至一份報告直接寫到：“新力地產申請了5億美金的境外債額度，在等批復。” 

新力地產官方網站的通訊簡報也肯定了這三份報告的存在。▼

按照官方的通報簡訊，新力地產在2020年4月和機構投資者們密集開了會。關于申請發外債額度的信息，估計是在那時對外釋放的。

當然新力地產有可能是在778號文之前拿到發外債額度。只不過可能沒在有效期使用以至于被作廢。而新的額度要根據更新后的中長期債務情況再申請。所以2020年4月，它可以對機構稱，正在申請。

但不管怎么樣，如果當時釋放的信息無誤，第一種假設基本被推翻。所以新力地產發外債額度的獲取在778號文發布之后。

既然發外債額度的獲取在778號文發布之后，那就是第二種情況，即存在中長期外債，才能借新還舊。 

反正跟路數在《新力地產財報疑云待解》里指出的一樣，新力地產在信息披露上需要進一步改進。所以，找尋它家的中長期外債并不容易。

首先排除美元債。因為在那筆2年期債發行之前，新力地產并沒有一年內到期的中長期境外美元債。▼

再排除招股書中列出的外債——發行于2019年9月和10月，本金總額達到1.699億美元，年化利率12.5%的私人貸款及私人票據。因為顯示的期限上限是12個月，不應該為中長期債務。▼

那剩下的可能就是私募債、銀團貸款等。路數翻遍新力地產的招股書，在會計師報告部分里的一行字里，找到了“可能的中長期外債”。▼

結合當時匯率推算，16.976億港幣≈2.1億美元，剛好是新力地產在2020年6月18日發行的那筆美元債金額。

基于常識推演，澳門國際銀行這筆貸款大概率是內存外貸業務：

內存外貸業務本身，基本沒有問題。但在信息披露不詳實的前提下，澳門國際銀行的內存外貸業務的利息、期限情況屬于未知。

按照常規，澳門國際銀行的內存外貸業務一般時間期限上是一年期，一年一年續。這就出現了爭議點：

爭議點一：如果是一年一年續，這筆外債能不能算是中長期？有沒有打擦邊球之嫌？

爭議點二：若不是一年期，新力地產靠什么資質拿到更長期限的內存外貸？有沒有可能因為上市過程中在境外的資金鋪排，間接性拿到額度？

爭議點三：如果澳門國際銀行的這筆貸款不屬于中長期外債，那又是哪筆？這恐怕是個無解之問，除非拿到的批文里有標明。

這筆債過往和近期的價格走勢不算特別樂觀。▼

好在惠譽近期還是維持了對它的B+評級。盡管惠譽自己也稱，新力地產的評級仍受到較高杠桿率的制約。

新力地產也做了努力來穩定投資者。6月7日，它花了200萬美元“慷慨”地對這筆債進行了部分贖回，占到總額的0.95%。

照常規，新力地產接下來要為這筆債券到期時的償付，做申請額度的準備。

但跟之前不同的是，融資大環境在方方面面已經更加規范和嚴謹了。