1.0到4.0的產業(yè)園迭代史

產業(yè)園發(fā)展過程

睿和智庫制表

從產業(yè)園區(qū)的迭代過程，我們可以從中探知產辦的4個發(fā)展趨勢：

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開發(fā)、運營主體多元轉變

從整個產業(yè)園區(qū)發(fā)展過程看到，產業(yè)園發(fā)展早期，多以政府開發(fā)運營為主。后期有實力的開發(fā)商、具有產業(yè)資源優(yōu)勢的企業(yè)開始進入產業(yè)地產，比如阿里、華為等。當然，這里面不乏外資企業(yè)的身影。因此，產業(yè)園區(qū)建設上，出現(xiàn)了政府、開發(fā)商、企業(yè)三大主體多元化并存局面。

產辦園區(qū)是政府和企業(yè)合作的產物。改革開放前，產業(yè)園區(qū)由政府一手抓，協(xié)助低效用地引入符合當時產業(yè)規(guī)劃、無重大環(huán)境影響的項目，少量民營企業(yè)按照評審內容和標準建設，落實環(huán)保指標，承諾項目固定資產投資、預期達產產值、達產稅收符合政府產業(yè)準入條件。

招商分兩種形式：一是實際入駐，是指提供園區(qū)辦公，有需求的企業(yè)可以入駐。二是虛擬入駐，是指企業(yè)注冊在某個園區(qū)，并繳納稅收，多為免費入駐，入駐企業(yè)經申請可享受政策部分津貼。

為推動大量低效工業(yè)用地盤活，推動產城融合，對運營商綜合能力的要求越來越高，部分開發(fā)商開始進入產業(yè)辦公園區(qū)領域。

部分具有資源優(yōu)勢的企業(yè)進入產業(yè)地產賽道，利用自身產業(yè)優(yōu)勢，和政府合作自建園區(qū)，吸引上下游產業(yè)鏈企業(yè)入駐。

產業(yè)園業(yè)態(tài)的多樣性

產業(yè)園區(qū)作為城市經濟發(fā)展的基礎設施，長遠看，依托于城市綜合實力的提升。舊的產業(yè)園區(qū)無論是功能，還是管理模式，亦或是生活配套，都逐漸不能滿足需求。一些局限開始暴露出來，主要表現(xiàn)在：園區(qū)基礎配套設施建設較少；多數(shù)園區(qū)產業(yè)集群規(guī)模小、層次低，企業(yè)間關聯(lián)度不強；產業(yè)導入、規(guī)劃、創(chuàng)新有待加強；人才、技術等關鍵要素短缺；資源配置較為粗放，利用水平不高。

從功能性來看，園區(qū)功能已經從單一的生產性“產業(yè)”功能向多維的“產業(yè)、自然、社會、生活服務”等功能方向轉變，最終實現(xiàn)園區(qū)與城市共生的生態(tài)系統(tǒng)。

從融合程度看，包括前期規(guī)劃、選址、開發(fā)手段、園區(qū)內部、園區(qū)間、產城間、線上線下、國際化等多維度融合。當然，這個過程中，政策引導、產業(yè)導入、體制創(chuàng)新等問題至關重要。以園區(qū)內部為例，園區(qū)要適當引入集約水平高、關聯(lián)度大的主導產業(yè)，發(fā)揮龍頭企業(yè)引導作用，實現(xiàn)產業(yè)園區(qū)品質提升。

從管理和盈利模式來看，招商挑戰(zhàn)越來越大，將倒逼園區(qū)硬實力與軟實力加快改善；同時，運營商的融資渠道將更多通過RIETs等資產證券化，實現(xiàn)財務結構優(yōu)化，比如蛇口產業(yè)園；盈利方面，園區(qū)盈利已經從過去房地產開發(fā)租售和返稅為主轉向開發(fā)＋持有＋服務＋投資的系統(tǒng)盈利。

從業(yè)態(tài)發(fā)展特色看，園區(qū)要把握規(guī)律，構建創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境，對高新技術企業(yè)進行更多投資，使其在本地成長。同時，通過金融支持、創(chuàng)新驅動、政策扶持等手段使中小企業(yè)聯(lián)動，形成多方共生共享共融的產業(yè)生態(tài)圈。

具體看，隨著數(shù)字經濟帶來的發(fā)展機會，園區(qū)已經進一步開始打造生態(tài)型、智慧型的新型園區(qū)。隨著碳中和技術的運用，更多的開發(fā)商、運營商將運用先進技術投資高競爭力的生態(tài)園區(qū)，而園區(qū)使用者也更喜歡綠色辦公環(huán)境。

此外，以城市更新產業(yè)園為例，開發(fā)商進行二次開發(fā)的理念是通過存量空間再利用，比如植入小型體育設施、綠地等提升服務配套，提高土地利用效率和價值。當前主要方向有針對傳統(tǒng)工業(yè)廠房或工業(yè)園的升級，將其改造成文創(chuàng)園、社區(qū)商業(yè)或智慧園區(qū)等。