商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）
本文根據(jù)與幾位微友的交流探討整理。
先來看微友A分享的公司審計(jì)部對(duì)其所在項(xiàng)目的審計(jì)報(bào)告節(jié)選：
以營(yíng)業(yè)收入抽成方式計(jì)算租金的商戶，對(duì)其提交的營(yíng)業(yè)收入缺乏有效的監(jiān)管或?qū)彶?，不能確定租金計(jì)算是否正確，可能影響商管公司的收入或利潤(rùn)。
以上即通常所說的跑單：商戶通過瞞報(bào)、少報(bào)銷售額，進(jìn)而達(dá)到少交、免交抽成租金的目的。來看一個(gè)示意：
該商戶保底租金126元/月/平米，抽成比例9%，則抽成臨界點(diǎn)為：
250*136/9%=35萬元
當(dāng)商戶上報(bào)銷售額高于35萬時(shí)，該商戶需按9%扣點(diǎn)繳納超額部分抽成租金。
如何針對(duì)審計(jì)提出的問題對(duì)聯(lián)營(yíng)商戶業(yè)績(jī)進(jìn)行監(jiān)管？微友A項(xiàng)目提出了如下解決措施：
1、聯(lián)營(yíng)商戶選擇
招商過程中非國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名連鎖品牌，非具備國(guó)內(nèi)上市資質(zhì)或有極高信譽(yù)度公司，不得簽訂聯(lián)營(yíng)方式合同。
2、商務(wù)條款
商務(wù)條款，除確定聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)外，需額外增設(shè)保底租金條款（保底租金+聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)兩者取其高）。
3、數(shù)據(jù)監(jiān)控
（1）運(yùn)營(yíng)人員每日檢查聯(lián)營(yíng)品牌當(dāng)日銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)日?qǐng)?bào)表，每日抽查店鋪內(nèi)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，做好比對(duì)工作。
（2）財(cái)務(wù)人員不定期隨機(jī)抽查。
（3）安排暗訪。
（4）聯(lián)營(yíng)品牌每年提供審計(jì)報(bào)告或數(shù)據(jù)核查報(bào)告。
此外，微友B分享了如何通過銷售數(shù)據(jù)識(shí)別商戶跑單的若干經(jīng)驗(yàn)：
1、餐飲店鋪能耗法：
用電能耗、銷售額、進(jìn)店客流，三條線看，可以反應(yīng)出餐飲商家的銷售狀況；通過此方法可以判斷出商家銷售提報(bào)的真?zhèn)巫糇C。
2、月度銷售額預(yù)測(cè)法：
因?yàn)樯虘舻呐軉涡袨橐话惆l(fā)生在后半個(gè)月，因此運(yùn)營(yíng)部可在每月15日分析重點(diǎn)監(jiān)測(cè)商戶的上半個(gè)月銷售數(shù)據(jù)，再結(jié)合商戶歷史銷售數(shù)據(jù)/下半個(gè)月節(jié)假日影響等因素推算其當(dāng)月銷售額。當(dāng)月底時(shí)，如果該商戶實(shí)際銷售額明顯低于推算銷售額，則該商戶可能存在跑單行為。
3、銷售趨勢(shì)分析法：
跑單商戶的銷售增長(zhǎng)幅度，低于項(xiàng)目總體增長(zhǎng)幅度，同時(shí)也會(huì)低于所處業(yè)態(tài)的銷售額增長(zhǎng)幅度，當(dāng)此現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)時(shí)該商戶可能出現(xiàn)跑單行為。
跑單商戶在銷售旺季（周末、節(jié)假日）進(jìn)行跑單的次數(shù)會(huì)多于銷售較低的平日，因此當(dāng)商戶周日同比項(xiàng)目總的銷售額增幅低于工作日的銷售增幅時(shí)，則該商戶可能存在跑單行為。
每日銷售額差異大，銷售變化不能形成明顯的周末、平日變化規(guī)律的商戶。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 如何監(jiān)管以營(yíng)業(yè)收入抽成方式計(jì)算租金的商戶
