黃立平稱，這涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)比較根本性的問題：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目的是什么？
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“對(duì)于企業(yè)而言，今天發(fā)生的情況或者遇到的問題，是過去若干年之前戰(zhàn)略選擇所決定的。”
走過逾二十載光陰，博鰲房地產(chǎn)論壇影響并記錄著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程。來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態(tài)下，中國(guó)地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場(chǎng)迭代，都與過往二十年大有不同。作為有著數(shù)十年市場(chǎng)化發(fā)展深厚積淀的重要產(chǎn)業(yè)，在大時(shí)代浪潮席卷而來之際，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)精英們?nèi)绾握{(diào)整與應(yīng)對(duì)？值此2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開的時(shí)節(jié)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體一如往昔，遍尋中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，講述他們的故事與廣闊視野。入行產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)17載，黃立平越來越認(rèn)識(shí)到，這是門復(fù)雜的生意。
他閱歷豐富，本科從武漢水運(yùn)工程學(xué)院（現(xiàn)為武漢理工大學(xué)）畢業(yè)后留校任教，后進(jìn)入華中師范大學(xué)思想教育專業(yè)深造，當(dāng)過教師，搞過科研，是一位學(xué)者型人物。自言經(jīng)營(yíng)企業(yè)純屬意外，1988年他從大學(xué)到省委高校工委后下海，持續(xù)創(chuàng)業(yè)。
多年來，黃立平保持著閱讀，據(jù)稱每天必須花兩個(gè)小時(shí)讀書，哲學(xué)、心理學(xué)、美學(xué)、建筑藝術(shù)以及歷史均有所涉獵，撰書亦多。
如今，他的精力主要放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展上，致力于為中電光谷尋找未來方向。6月25日，黃立平再一次接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的專訪，講述他對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的最新思考。
黃立平篤信企業(yè)戰(zhàn)略道路選擇的重要性，一條好的路能幫助企業(yè)穿越周期，反之亦然。
話題從宏觀經(jīng)濟(jì)背景開始，世界上每發(fā)生一次周期性的經(jīng)濟(jì)大波動(dòng)，或重大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)事件，就會(huì)引起對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)強(qiáng)大的沖擊，上一次是2008年金融海嘯。
“它的恢復(fù)或者說復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)學(xué)有定論。”黃立平稱中國(guó)是V形復(fù)蘇的代表，而美國(guó)經(jīng)受了U形反轉(zhuǎn)。
“但這一次情況更加復(fù)雜。”疫情的反復(fù)，前所未見的貨幣超印……兩年內(nèi)，坊間關(guān)于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形狀爭(zhēng)議不斷，似乎不能一概而論，直到摩根大通提出了K型復(fù)蘇的說法。
這種殘酷的復(fù)蘇形態(tài)意味著全球分化局面的加劇，不僅體現(xiàn)在國(guó)與國(guó)之間，也體現(xiàn)在行業(yè)之間、企業(yè)之間、家庭之間。黃立平認(rèn)為，縱使大環(huán)境沖擊難以規(guī)避，但對(duì)于企業(yè)來講，今天的境遇是過去若干年之前戰(zhàn)略選擇所決定的。
“當(dāng)做了那樣的戰(zhàn)略選擇，遇到這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有可能這個(gè)結(jié)果是必然。”他表示，所以無論企業(yè)現(xiàn)時(shí)感到了嚴(yán)重危機(jī)，還是迎來了機(jī)遇，其實(shí)都是某種戰(zhàn)略選擇的后果。
因此，中電光谷一定要選對(duì)。
上世紀(jì)六七十年代的香港和八十年代的深圳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基本作用是為產(chǎn)品生產(chǎn)和加工貿(mào)易企業(yè)提供廠房，“主要建筑形態(tài)是標(biāo)準(zhǔn)化的多層結(jié)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)的主要方式是出租。”在去年的一次演講中，黃立平曾對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史作出回顧。他指出，在經(jīng)歷了最初的粗放發(fā)展后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)隨著時(shí)代的發(fā)展而改變。“國(guó)內(nèi)企業(yè)起步時(shí)大都學(xué)習(xí)借鑒新加坡裕廊、騰飛集團(tuán)開發(fā)新加坡科技園和工業(yè)園的經(jīng)驗(yàn)。”隨著大批科技園、軟件園出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要服務(wù)對(duì)象變?yōu)樾屡d產(chǎn)業(yè)和成長(zhǎng)性企業(yè)，中電光谷亦在這一行列。中電光谷前身光谷聯(lián)合，初期以產(chǎn)業(yè)園開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。2007年后，光谷聯(lián)合從單一項(xiàng)目武漢光谷軟件園起步，面向全國(guó)拓展產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。2014年3月，光谷聯(lián)合登陸香港資本市場(chǎng)，成為首家在港交所上市的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)公司。兩年后，公司引入央企中國(guó)電子集團(tuán)成為最大股東，上市公司縮寫光谷聯(lián)合演變?yōu)橹须姽夤取?/section>十多年探索，其中經(jīng)歷過迷茫與調(diào)整。“包括我們?cè)趦?nèi)，這十多年所走過來的路，的確經(jīng)歷過以‘地產(chǎn)’作為主要方法的發(fā)展階段。”在黃立平看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，是以建筑空間為主要資源來服務(wù)企業(yè)。而空間產(chǎn)品形式又基于土地和建筑，“地產(chǎn)方式與產(chǎn)業(yè)服務(wù)本質(zhì)之間既有類型問題，又有層次問題。”如何定義更為準(zhǔn)確？黃立平表示，最初用產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念，后來覺得一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)水平不能體現(xiàn)功能特色和文化理想，便叫主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。后來產(chǎn)業(yè)園被作為房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)，被政府納入地產(chǎn)行業(yè)管理，很容易被誤解、被誤讀，掛羊頭賣狗肉的越來越多。為了與此有所區(qū)別，中電光谷又叫回原本的產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念。過去幾年，黃立平一直堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)不能用傳統(tǒng)地產(chǎn)的思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。“產(chǎn)業(yè)園區(qū)的載體或者說媒介是不動(dòng)產(chǎn)。”黃立平說，它是以空間為載體的一種服務(wù)形式，但本質(zhì)上一定不是以賣房子和租房子為目的。用最簡(jiǎn)單的話語去理解，即產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)既不能與寫字樓租售劃等號(hào)，也不能與“標(biāo)準(zhǔn)廠房”和庫房經(jīng)營(yíng)劃等號(hào)，更不能與那些以產(chǎn)業(yè)之名行住宅開發(fā)之實(shí)的商業(yè)策略劃等號(hào)。1997年，黃立平通過收購港資企業(yè)南寶物業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，曾在住宅領(lǐng)域工作許久，他自然清楚地產(chǎn)的一般思維就是地段和土地成本，建成項(xiàng)目要盡可能將價(jià)值最大化，要賣得比較貴，租金要持續(xù)上漲。但產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)對(duì)象集中在新興制造業(yè)和科技企業(yè)。中電光谷就是以中國(guó)電子網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)為依托，重點(diǎn)服務(wù)新一代電子信息技術(shù)、智能制造、新材料、生命健康、數(shù)字創(chuàng)意等領(lǐng)域的高成長(zhǎng)性企業(yè)。這幾個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都是現(xiàn)在國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)扶持的，“所謂扶持，就是要立足于降低它的商務(wù)成本，提供高效的資源配置，促進(jìn)它更快發(fā)展。”從這個(gè)意義上討論，過去的地產(chǎn)思維與目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)要求存在天然的矛盾。黃立平提出，產(chǎn)業(yè)園是用房地產(chǎn)的方法來服務(wù)企業(yè)，為企業(yè)提供空間。本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)是方法和手段，不是目的。堅(jiān)持了服務(wù)的本位，接下來業(yè)務(wù)開展方向就更加清晰——必須跟著需求走。
發(fā)現(xiàn)意義是邏輯起點(diǎn)
黃立平舉例，目前中電光谷在設(shè)計(jì)、建造和招商的環(huán)節(jié)中，會(huì)把招商前置。“不是說規(guī)劃好了，建了房子，再去賣、再去租。”他介紹，公司的做法是先找到企業(yè)的需求，明確企業(yè)的需求，把需求帶到規(guī)劃里面去。這樣做是為了與時(shí)俱進(jìn)，環(huán)境變了，企業(yè)的認(rèn)知變了，對(duì)服務(wù)的要求也變了。黃立平稱，復(fù)雜的問題就應(yīng)該用多樣化的辦法來解決，現(xiàn)在不少企業(yè)的新需求，就不能簡(jiǎn)單用寫字樓和通用型廠房的辦法來解決。早前，中電光谷與國(guó)內(nèi)人工智能領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)科大訊飛合作在青島共建創(chuàng)新生態(tài)：又與軟件產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)廠商金蝶軟件簽約弓箭應(yīng)用軟件生態(tài)，黃立平希望借此探索一種新的經(jīng)營(yíng)模式。“過去我們以一個(gè)園區(qū)的開發(fā)或者運(yùn)營(yíng)主體為核心來聚集產(chǎn)業(yè)，或者構(gòu)建產(chǎn)業(yè)的生態(tài)。”黃立平表示，事實(shí)證明，單一企業(yè)的能力有一定局限性，因此中電光谷傾向于與本身有生態(tài)帶動(dòng)性的企業(yè)合作。擅長(zhǎng)于空間組織的中電光谷提供空間，合作方則提供應(yīng)用技術(shù)和平臺(tái)，聯(lián)系業(yè)務(wù)上下游的中小企業(yè)，共建生態(tài)。黃立平稱，這涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)比較根本性的問題：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目的是什么？他認(rèn)為，目前很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基本理念還未跳脫出產(chǎn)業(yè)聚集，即類似傳統(tǒng)寫字樓，建了一個(gè)空間，誰愿意付租金，誰愿意買，就提供給誰用。“這就是用地產(chǎn)的方式在組織，沒有超越聚集。”而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的目的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)集群，邏輯就是尋找企業(yè)的共同點(diǎn)，最基本的為通過產(chǎn)業(yè)鏈去探索。一旦出現(xiàn)上下游關(guān)系，企業(yè)間的相互依存度將很高。黃立平具體談到中電光谷與智能語音產(chǎn)業(yè)龍頭科大訊飛的合作：2020年初，科大訊飛山東總部落戶中電光谷青島研創(chuàng)中心，“我們做了一個(gè)聲音人工智能創(chuàng)新的生態(tài)，把在工業(yè)上用聲音人工智能的企業(yè)整合到一起，聯(lián)合創(chuàng)新，使用方跟研發(fā)方能更近地結(jié)合。”對(duì)中電光谷來說，怎么組織相應(yīng)的企業(yè)，在一個(gè)更便捷的空間環(huán)境完成共同開發(fā)，將是一個(gè)值得研究的課題。這種新型組織過程，亦有可能產(chǎn)生一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)。“這就是一個(gè)挑戰(zhàn)，沒有人實(shí)踐過，現(xiàn)在我們要重新探索。”黃立平稱，組織產(chǎn)業(yè)生態(tài)就是現(xiàn)在中電光谷工作的本質(zhì)。他介紹，公司第一大股東中國(guó)電子的最新定位是網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的核心力量和組織平臺(tái)，要利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)構(gòu)建中國(guó)網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的生態(tài)體系，信創(chuàng)、科創(chuàng)、智能制造、數(shù)字創(chuàng)意等等，都在這個(gè)生態(tài)中。該生態(tài)遠(yuǎn)景下，中電光谷在2019年將2019-2022年確定為新增長(zhǎng)期，并構(gòu)建了該時(shí)期內(nèi)的戰(zhàn)略框架“一平臺(tái)兩方法論”。該理論提出，中電光谷要以“產(chǎn)業(yè)資源共享平臺(tái)”為核心，通過“系統(tǒng)規(guī)劃方法論”為客戶提供有價(jià)值的解決方案，并基于數(shù)字化園區(qū)系統(tǒng)的“綜合運(yùn)營(yíng)方法論”，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)單元間的相互協(xié)同賦能，共享資源。據(jù)了解，中電光谷目前已建立起6個(gè)科技部認(rèn)定的國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器，以及10個(gè)國(guó)家級(jí)的眾創(chuàng)空間。根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，中電光谷將在全國(guó)把國(guó)家級(jí)的科技企業(yè)孵化器和眾創(chuàng)空間各做到20個(gè)。
著眼于產(chǎn)業(yè)生態(tài)
“我們要做的事情就是探索，如何由央企來貫徹國(guó)家使命，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展模式。”黃立平說，中電光谷正在努力探討，如何圍繞網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)生態(tài)布局園區(qū)體系。“我們希望探索出一條適合中國(guó)的產(chǎn)業(yè)組織道路。”黃立平認(rèn)為，如果這條路走通了，不僅對(duì)地產(chǎn)形態(tài)的發(fā)展是一種貢獻(xiàn)，而且對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量實(shí)踐，對(duì)提升產(chǎn)業(yè)的組織效率也是有幫助的。在這個(gè)過程中，中電光谷計(jì)劃在2022年進(jìn)入50個(gè)城市，到“十四五”末期2025年進(jìn)入100個(gè)城市。資料顯示，中電光谷目前在全國(guó)35個(gè)城市落地產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。換句話說，未來一年半內(nèi)要新進(jìn)入15個(gè)城市，三年后則要翻倍。個(gè)中契機(jī)，則是目前國(guó)家強(qiáng)調(diào)的以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展格局。“中國(guó)城市化遇到的最大問題，就是所有人口都往中心城市聚集。這導(dǎo)致城市化率雖然提升，但結(jié)構(gòu)不甚合理。”如何讓一些后發(fā)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)能夠發(fā)展得質(zhì)量更高，能夠吸納更多的就業(yè)。黃立平稱，這寄希望于國(guó)內(nèi)大循環(huán)能成為協(xié)調(diào)解決區(qū)域發(fā)展不均衡的契機(jī)，提升國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的能級(jí)，讓制造業(yè)布局更加合理，而非以往那般沿海布局，靠出口市場(chǎng)為主。“地方政府的熱情很高，決心也很大，但是他們?nèi)睂I(yè)能力。”中電光谷能否抓住這個(gè)窗口期，就在于敢不敢到更多地方去幫助地方政府以正確的方式來組織產(chǎn)業(yè)，而不要走彎路。解決好土地資源怎么配置，勞動(dòng)力怎么配置，資金怎么配置的問題，提升營(yíng)商環(huán)境。黃立平認(rèn)為，中電光谷擁有專業(yè)化服務(wù)能力，就應(yīng)該在當(dāng)下復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境中發(fā)揮更重要的作用，同時(shí)謀求自身發(fā)展。當(dāng)然，走向更多城市，為地方政府謀劃區(qū)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，意味著一個(gè)個(gè)不同的案例，付出的是更多有效方法的探索。從幾百畝到平方公里級(jí)別的建設(shè)計(jì)劃，中電光谷都希望能駕馭。“對(duì)我們來講，是比較大的考驗(yàn)。”黃立平稱，中電光谷目前正以前所未有的力度抓組織發(fā)展能力建設(shè)，希望將年輕骨干輸送到相對(duì)落后地區(qū)的項(xiàng)目鍛煉，在幫助當(dāng)?shù)靥岣弋a(chǎn)業(yè)組織水平過程中成長(zhǎng)。以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)中電光谷聯(lián)合控股有限公司執(zhí)行董事、總裁黃立平先生的采訪實(shí)錄節(jié)選：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)新的發(fā)展趨勢(shì)？黃立平：宏觀的背景就是疫情，這一次情況非常復(fù)雜，因?yàn)槿ツ曛袊?guó)是作為主要經(jīng)濟(jì)體率先實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，今年預(yù)期美國(guó)、日本、歐盟、印度還有一些不確定性。但是有一點(diǎn)可以肯定，現(xiàn)在有一種說法叫做K形復(fù)蘇，也就是說下沉了以后，有可能出現(xiàn)兩個(gè)走向，一種是衰落，另一種可能是反轉(zhuǎn)，這種分化的局面會(huì)比較嚴(yán)重。對(duì)于企業(yè)而言，今天發(fā)生的情況或者遇到的問題，是過去若干年之前戰(zhàn)略選擇所決定的。你做了戰(zhàn)略選擇，遇到這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，結(jié)果是必然的。所以，無論現(xiàn)在相對(duì)比較從容還是嚴(yán)重危機(jī)，又或是有了特別大的機(jī)遇，其實(shí)都是戰(zhàn)略選擇的后果。再回到剛才的話題，如何看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？這個(gè)概念相關(guān)的現(xiàn)象或者一些問題，客觀地講，包括我們?cè)趦?nèi)，這十多年所走過來的路，的確是經(jīng)歷了一個(gè)“地產(chǎn)”作為主要方法的發(fā)展階段。今天為什么不太講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？我們認(rèn)為是不言自明的，這是一種最基本的方法。如果有的企業(yè)連基本的方法還沒有掌握，那就談不上更高的形式。當(dāng)然，還有一點(diǎn)是本體不一樣。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一種空間服務(wù)形式，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，但是空間服務(wù)又是地產(chǎn)的方式。兩者之間有一個(gè)類型的問題，有一個(gè)層次的問題。這兩個(gè)是并存的，所以討論起來比較復(fù)雜。我們現(xiàn)在實(shí)踐和經(jīng)歷的是一個(gè)過程，在這個(gè)過程中，我們認(rèn)知這個(gè)行為的時(shí)候，怎么表達(dá)更準(zhǔn)確？過去曾經(jīng)用產(chǎn)業(yè)園區(qū)，后來覺得一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)水平不夠、質(zhì)量不夠，就改叫主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，把它放到房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)看，能夠解釋得通，我們也接受產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念。后來又發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很容易被誤解、被誤讀，或者成為某一種政策性的概念，所以我們又回頭稱產(chǎn)業(yè)園區(qū)。兩年前談“走出地產(chǎn)模式”時(shí)，實(shí)際上就是把產(chǎn)業(yè)園區(qū)定義為以空間為載體的一種服務(wù)形式，但一定不僅僅是賣房子和租房子的行為，所以這有一個(gè)認(rèn)識(shí)過程。展開討論的時(shí)候，無論是區(qū)域性規(guī)劃還是具體的項(xiàng)目策劃，或者項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，乃至建造和建造以后的服務(wù)過程，不同階段選擇概念的時(shí)候，會(huì)選擇更適合的概念。比如說設(shè)計(jì)、建造和招商環(huán)節(jié)中，可能有一個(gè)倒置，就是把招商前置。不是說規(guī)劃好、建好房子再去賣和租，而是先找到企業(yè)的需求，明確企業(yè)的需求，再把需求帶到規(guī)劃里面。這就會(huì)變成因?yàn)槊鎸?duì)的對(duì)象不同，切入的角度不同，而需要使用不同的概念。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中電光谷與金蝶軟件的合作是否就是這一類？
黃立平：金蝶產(chǎn)業(yè)園其實(shí)也是一種新模式的探索。過去我們是以園區(qū)的開發(fā)或者運(yùn)營(yíng)主體為核心來聚集產(chǎn)業(yè)，或者來構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)。現(xiàn)在單一的能力有一定局限性，所以我們比較傾向于本身有生態(tài)帶動(dòng)性的企業(yè)，一起來共建生態(tài)。
也就是說，一些希望應(yīng)用它的技術(shù)和平臺(tái)發(fā)展自己業(yè)務(wù)的中小企業(yè)，往往缺乏空間組織的經(jīng)驗(yàn)，我們作為擅長(zhǎng)空間組織的企業(yè)，可以跟這些企業(yè)共同構(gòu)建生態(tài)。
總體上講，復(fù)雜的問題應(yīng)該用多樣化的辦法來解決，而不是簡(jiǎn)單化的辦法。一個(gè)復(fù)雜的問題或者非常復(fù)雜的問題，如果用非常簡(jiǎn)單的辦法來解決，比如說用寫字樓和通用型廠房的辦法來解決，可能解決不好，因?yàn)樾枨筇珡?fù)雜。
如果完全憑過去的經(jīng)驗(yàn)去判斷未來需求的結(jié)構(gòu)，我相信沒有人能真正判斷得準(zhǔn)。所謂“與時(shí)俱進(jìn)”，我們過去曾經(jīng)用某種方法成功過，但是今天環(huán)境變了，企業(yè)認(rèn)知變了，對(duì)服務(wù)的要求也變了。必須用今天的辦法，或者說比今天更好、更超前的辦法來面對(duì)需求。
另外一個(gè)是因地制宜，就是在不同地方面對(duì)的問題不同，如果簡(jiǎn)單地把在深圳、上海遇到的問題拿到三線城市甚至二線城市，對(duì)不上號(hào)。
無論是與時(shí)俱進(jìn)還是因地制宜，我們都需要有針對(duì)性地去選擇概念、選擇方法、選擇手段，去面對(duì)我們需要解決的問題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：過去幾年，您一直強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要從地產(chǎn)的邏輯走出來，要從房地產(chǎn)開發(fā)商向園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商發(fā)展，為什么？
黃立平：說到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一定是一種不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)形式、載體，媒介是不動(dòng)產(chǎn)、是房子，所以肯定跟房地產(chǎn)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境是有關(guān)系的。為什么我曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展有比較多的憂慮呢？就是我們每年造出來的房子超過15億平米時(shí)，就自然可以做一個(gè)推理，未來能夠持續(xù)多久？我們需不需要那么多房子？
中央非常英明，看到了這個(gè)問題，看到了里面可能潛伏著比較大的風(fēng)險(xiǎn)，或者說經(jīng)濟(jì)危機(jī)，比較早就提出要解決這個(gè)問題。還有就是不動(dòng)產(chǎn)金融化的問題，客觀上講，因?yàn)楝F(xiàn)在土地跟金融是綁得很緊，也就是土地可以作為融資工具，具有金融屬性。對(duì)政府而言，土地收益是財(cái)政主要來源之一，是城市化的基礎(chǔ)，離開了這土地金融機(jī)制，運(yùn)作不下去。因此房地產(chǎn)是不可或缺的，既然土地有金融屬性，如果房屋沒有金融屬性，這兩個(gè)就匹配不上，所以房屋是有金融屬性的。但如果金融屬性成為主要屬性，居住屬性處于次要屬性時(shí)，就有可能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)，或者說結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。所以強(qiáng)調(diào)居住功能，減少金融功能，避免過度的市場(chǎng)炒作和過度交易，國(guó)家采取了若干措施，當(dāng)然有些能夠迅速見效，有些可能在某個(gè)階段因?yàn)楣┣箨P(guān)系的原因，會(huì)起一些反作用。總之，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控越來越成熟。房屋過剩的原因，一方面是因?yàn)橛薪鹑趯傩裕硪环矫媸且驗(yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期，讓大家樂于把增量的貨幣放到這個(gè)地方來。供應(yīng)過剩是一個(gè)趨勢(shì)，也是必然，沒有辦法改變，就跟的邏輯是相關(guān)的。但是適度超量供應(yīng)最后帶來的后果，就是企業(yè)犯錯(cuò)誤的概率增加了。大量房子可能會(huì)積壓，金融性的收益會(huì)受到影響。如果說企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不能迅速提高，跟不動(dòng)產(chǎn)持有或者使用成本不能匹配，這個(gè)時(shí)候金融收益也會(huì)打折扣。未來只能有一種可能性，即收益水平更趨于平均化，或者是走低的趨勢(shì)。相對(duì)商辦地產(chǎn)而言，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要么為制造業(yè)服務(wù)，要么為科技企業(yè)服務(wù)，要么為特殊的新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)，跟寫字樓的區(qū)別大概就在這里。特殊需求的本質(zhì)是什么？上述幾種類型的產(chǎn)業(yè)都是現(xiàn)在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、地方產(chǎn)業(yè)政策要扶持的。所謂扶持，就是要立足于降低商務(wù)成本，能夠幫助其更快發(fā)展。從這個(gè)意義上看，政府也是不希望租金價(jià)格和不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)快速提高。如果用地產(chǎn)邏輯、標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值觀來衡量，矛盾比較尖銳。地產(chǎn)思維就是地段、土地成本，要盡可能價(jià)值最大化，要賣得比較貴，租金要持續(xù)上漲。這樣一種價(jià)值觀跟扶持產(chǎn)業(yè)就會(huì)有矛盾，雖然地方政府可能會(huì)給一些調(diào)劑政策，但是如果寄希望第三方調(diào)劑，比較間接，難以持續(xù)。從這個(gè)角度看，相關(guān)企業(yè)，應(yīng)該有選擇性地參與這個(gè)市場(chǎng)，不可盲目進(jìn)入。未來投資的收益是長(zhǎng)周期的，這是現(xiàn)在包括REITs在內(nèi)的各種市場(chǎng)化資金針對(duì)性地支持專業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的必然性。也就是說，當(dāng)資產(chǎn)到達(dá)一定規(guī)模、能夠有更高效率的時(shí)候，社會(huì)資本收益的整體能力有可能提高的時(shí)候，新的市場(chǎng)就出現(xiàn)了。雖然比個(gè)人分散式持有資產(chǎn)的效率肯定更高，但是，未來應(yīng)該也是一個(gè)逐步走低的過程。這個(gè)過程會(huì)到一個(gè)什么狀態(tài)？從發(fā)達(dá)國(guó)家已有的經(jīng)驗(yàn)來看，無論是美國(guó)還是歐洲，日本，他們沒有今天中國(guó)這么大的不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模，世界上沒有一個(gè)國(guó)家像中國(guó)這樣10年到20年發(fā)生這么大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，我們一個(gè)城市的供應(yīng)量都是按千萬平米計(jì)算，這是人類城市化歷史上從來沒有遇到過的事情，所以不確定性比較大。好在我們的經(jīng)濟(jì)調(diào)整空間余地比較大，容錯(cuò)能力比較強(qiáng)，在這種情況下，個(gè)別項(xiàng)目出一點(diǎn)問題，有可能用一段時(shí)間就消化了。如果問題積累得越來越多，還是有可能會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，在K形復(fù)蘇成為大家共識(shí)，出現(xiàn)大的市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)時(shí)，有可能有的企業(yè)就撐不住了，包括負(fù)債能力、負(fù)債結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流管理能力等，可能出現(xiàn)問題。有戰(zhàn)略準(zhǔn)備的企業(yè)會(huì)更好。原因是什么呢？因?yàn)橛幸恍?yīng)急措施會(huì)刺激新的需求，這些需求可能使某一種業(yè)務(wù)帶來新的增長(zhǎng)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，究竟怎么做才有盈利的空間？怎么能夠比較好的走下去？黃立平：我的看法是，不同的路都有可能走得通，不是只有一條路走得通，關(guān)鍵是過程中將會(huì)遇到什么，必須要預(yù)見清楚。參與到產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)市場(chǎng)的大都有自己的個(gè)人因素或者企業(yè)先天背景，離開了這些沒辦法討論。以我為例，有產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷，也有過一段房地產(chǎn)經(jīng)歷，在中間找到一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，用房地產(chǎn)的方法來服務(wù)企業(yè)，為企業(yè)提供空間，很合邏輯。本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)是方法。如果一開始就是房地產(chǎn)企業(yè)，就很容易將產(chǎn)業(yè)當(dāng)作一個(gè)概念，或者是一個(gè)噱頭，一個(gè)手段，而不是目的。如果目的是通過房地產(chǎn)獲得盈利，怎么盈利就怎么想問題，住宅能盈利就以住宅為核心，產(chǎn)業(yè)不外乎是開發(fā)的一種義務(wù)。算賬的時(shí)候也是按義務(wù)來算賬，不會(huì)把核心資源放到產(chǎn)業(yè)，也不會(huì)把產(chǎn)業(yè)作為優(yōu)先考慮的內(nèi)容。產(chǎn)城通常不是模式，而是作為策略。從城市規(guī)劃的角度講，它是城市發(fā)展策略；從開發(fā)企業(yè)角度講，特別是以住宅為主的企業(yè)，它是拿地策略。對(duì)于以產(chǎn)業(yè)園為主體的企業(yè)，是一種規(guī)劃策略。未來應(yīng)該怎么分工？擅長(zhǎng)組織產(chǎn)業(yè)的就發(fā)揮組織作用，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)的去把房地產(chǎn)做好，其他業(yè)務(wù)由別人做。既要求較高的速度，又要求比較強(qiáng)的專業(yè)能力，還要求綜合能力。可以通過企業(yè)的合作形成一種系統(tǒng)能力，面對(duì)一個(gè)問題或者面對(duì)一個(gè)區(qū)域開發(fā)的要求時(shí)，效率會(huì)高一點(diǎn)。大包大攬的企業(yè)，出問題的相對(duì)比較多。因?yàn)槿魏我粋€(gè)企業(yè)再偉大，能力都不可能是均衡的，只能是做最擅長(zhǎng)的那部分事情。中電光谷就做自己能力范圍內(nèi)的事，超過范圍內(nèi)的事不是我們要做的。比如說住宅，把資源放到住宅里面也許能掙錢，但是除此之外沒有其它意義，把時(shí)間成本、團(tuán)隊(duì)資源都放到這個(gè)地方，可能會(huì)影響自身能力的發(fā)展。如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目有這樣的，應(yīng)該找擅長(zhǎng)做住宅的公司合作。不必要發(fā)展這個(gè)能力，因?yàn)檫@種能力不是必須的。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2019年采訪您，談到新的增長(zhǎng)期，您覺得這幾年公司的業(yè)績(jī)?cè)趺礃樱咳绾卧u(píng)價(jià)中電光谷這段時(shí)期的戰(zhàn)略結(jié)果？
黃立平：客觀來講，中電光谷正走在持續(xù)增長(zhǎng)這條路上。
今天的感受，實(shí)際遇到的機(jī)會(huì)比兩年前更多，就看我們敢不敢面對(duì)真正的困難。這個(gè)困難就是在一些相對(duì)落后的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)組織難度大。地方政府熱情很高，決心也很大，但是他們?nèi)睂I(yè)能力，我們敢不敢到這些地方去幫助組織產(chǎn)業(yè)？這些地方往往有能力組織資金，或者說我們也有可能在現(xiàn)有條件下幫助組織一部分資金。我覺得這種事對(duì)我們是個(gè)考驗(yàn)，能不能有更好的發(fā)展，就在于能不能應(yīng)對(duì)這樣的考驗(yàn)。中電光谷現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了35個(gè)城市，希望在2022年能夠覆蓋到50個(gè)城市，也就是今年到明年底前還要再進(jìn)入15個(gè)城市。如果今年下半年到明年沒有特別大的外在因素影響，有可能超額完成這個(gè)目標(biāo)。因?yàn)樵凇笆奈濉币?guī)劃里面，我們的目標(biāo)是到2025年能進(jìn)入100個(gè)城市，也就是未來3年還要再增加50個(gè)城市。用這樣一種節(jié)奏來發(fā)展組織，對(duì)我們是比較大的考驗(yàn)，因?yàn)楦鲎≌灰粯印．a(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)難度更高，卻沒有那么高的毛利，所以在支付成本的時(shí)候會(huì)比較謹(jǐn)慎，但是在業(yè)務(wù)擴(kuò)張比較快的時(shí)候，人才要跟得上，組織發(fā)展能力至關(guān)重要。所以，今年我們用前所未有的力度抓組織發(fā)展、能力建設(shè)，就是希望我們的團(tuán)隊(duì)尤其是有產(chǎn)業(yè)組織能力的骨干，愿意到那些相對(duì)落后地區(qū)，幫助那個(gè)地區(qū)把產(chǎn)業(yè)組織水平提高。從宏觀上講，現(xiàn)在中國(guó)城市化遇到的最大問題，就是人口都往中心城市聚集，甚至很多二線城市、三線城市都是人口負(fù)增長(zhǎng)。那些GDP 5000億到10000億之間的城市，如果不能成為大量吸納人口的重要城市，那么城市化整體就會(huì)有問題。如何提高這些地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，吸納更多就業(yè)？本質(zhì)上就是使城市化水平更高、結(jié)構(gòu)更加合理，體系更加完善。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，或許能夠解決區(qū)域之間的協(xié)調(diào)問題，解決制造業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題。現(xiàn)在無論是長(zhǎng)三角還是大灣區(qū)，他們自身也在想辦法留住制造業(yè)、提升制造業(yè)。但是區(qū)域之間也有博弈，如果廣大的中西部地區(qū)、北方地區(qū)成為整體的失敗者，這個(gè)事就比較嚴(yán)重。我寄希望于現(xiàn)在講的國(guó)內(nèi)循環(huán)為主的格局，成為一個(gè)協(xié)調(diào)解決區(qū)域發(fā)展的很好方式，也就是提升國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的能級(jí)，制造業(yè)的布局就會(huì)更加均衡，而不是沿海布局，以出口市場(chǎng)為主。這種可能也給產(chǎn)業(yè)組織提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，問題在于這個(gè)窗口期，各個(gè)地方政府能以正確的方式來組織產(chǎn)業(yè)，不要走彎路，不要把資源以不恰當(dāng)?shù)姆绞嚼速M(fèi)掉。我們有責(zé)任在這個(gè)時(shí)代去做應(yīng)該做的事情，把更大范圍的高質(zhì)量發(fā)展變成可能。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在中電信息成為大股東之后，公司發(fā)展是否會(huì)有一些新的挑戰(zhàn)？
黃立平：中電信息與我們的戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度更大，應(yīng)該有利于促進(jìn)中電光谷加快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源共享平臺(tái)建設(shè)的目標(biāo)。
任何一種戰(zhàn)略、選擇，不可能沒有困難。我的態(tài)度是，既然做了這樣的選擇，就要面對(duì)這些困難。對(duì)我來講，這是最重要的，希望能把這件事實(shí)驗(yàn)通。因?yàn)槠渌亩疾恢匾懿荒馨堰@條路走出來，我覺得很有必要。我們希望用點(diǎn)時(shí)間探索出一條適合中國(guó)的產(chǎn)業(yè)組織道路，是以空間為基礎(chǔ)的。如果這條路走通了，不僅對(duì)地產(chǎn)形態(tài)的發(fā)展是一種貢獻(xiàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐、對(duì)怎么推動(dòng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的組織也是有幫助的，這對(duì)我是比較有吸引力的。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您希望外界給中電光谷一個(gè)怎么樣的企業(yè)文化上的標(biāo)簽，怎么形容它是比較恰當(dāng)?shù)模?/section>黃立平：我個(gè)人一直有一個(gè)作為企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者或者說經(jīng)營(yíng)者的原則，就是不重復(fù)別人，也不重復(fù)自己。我們?cè)谌魏螘r(shí)候面對(duì)任何新的環(huán)境和新的問題，要做出新的回答，這就是我對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的一種認(rèn)知。這樣的認(rèn)知對(duì)企業(yè)文化肯定會(huì)有影響，比如說現(xiàn)在大家很容易用工業(yè)化的思路來理解城市發(fā)展，比如我做出一個(gè)杯子，就可以做無限多個(gè)，做杯子過程中的技術(shù)、設(shè)計(jì)、品牌就成為無形資產(chǎn)。這樣一套邏輯不能拿到城市來實(shí)踐，所謂的復(fù)制，如果復(fù)制的是建筑，這是一個(gè)違背建筑良知的，或者違背建筑美學(xué)的事情。同樣的房子在不同的地方都能看到，這就是過去講的千城一面，中國(guó)的城市化實(shí)踐中未來可能會(huì)被后人詬病的就是千城一面，到哪里都分辨不了。我們現(xiàn)在要做的是什么呢？就是在任何一個(gè)城市，根據(jù)這個(gè)城市的自然條件、歷史、文化的根源，做出適合它的設(shè)計(jì)，不能復(fù)制。商業(yè)模式能不能復(fù)制？當(dāng)然復(fù)制是效率最高的，但是如果面臨的問題不一樣，能復(fù)制嗎？比如說都用房地產(chǎn)開發(fā)的方式復(fù)制，那一定是災(zāi)難。中國(guó)這個(gè)文化以及目前的市場(chǎng)環(huán)境，很容易出現(xiàn)過剩，而且這個(gè)過剩的方式如果水準(zhǔn)很低，就變成災(zāi)難。從城市建設(shè)的角度，我們過去40余年很輝煌，這一點(diǎn)不容置疑，但也有很多值得總結(jié)的教訓(xùn)，比如說建筑的生命力就值得討論，大量的房子20年就拆了。為什么我們要用這樣的方式消耗資源呢？如果用現(xiàn)在碳達(dá)峰和碳中和的理念來看，復(fù)制就是最有害的方法，我們要跟這樣的文化斗爭(zhēng)，這就是我想追求的。這是不是企業(yè)文化一個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)呢？我覺得是，因?yàn)槲覀冇泻芏啾容^重要的成員，他們也愿意復(fù)制。為什么這個(gè)圖紙不能抄一下？為什么非要重新設(shè)計(jì)？我不允許，或者說我就要批評(píng)，要引導(dǎo)他們重新動(dòng)腦筋設(shè)計(jì)。我覺得這不只是社會(huì)責(zé)任，還是文化良知。我堅(jiān)信的是能夠考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，做正確選擇的事。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中電光谷未來在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面有一些怎樣的新思路？
黃立平：這涉及到一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比較根本性的問題，就是我們這項(xiàng)工作的目的是什么？本質(zhì)是什么？
我們最早的時(shí)候有一個(gè)目的，就是產(chǎn)業(yè)集群。當(dāng)時(shí)針對(duì)的是產(chǎn)業(yè)集聚，把企業(yè)聚合到一起，有一個(gè)空間上的組織過程。今天很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基本理念，還是在產(chǎn)業(yè)聚集上。就是提供一個(gè)空間，誰愿意付租金，誰愿意買，我就讓你進(jìn)來，這就是用地產(chǎn)的方式在組織，沒有超越聚集。但是聚集第一次遇到的問題，走到集群后企業(yè)跟企業(yè)之間有什么內(nèi)在關(guān)系？起初沒有那么深刻的認(rèn)知，有可能是同類的業(yè)務(wù)，大家在一起可以交流，有可能是上下游供應(yīng)鏈關(guān)系，也有可能是文化的關(guān)系，大家有共同的愛好，總之是有共同點(diǎn)的一種產(chǎn)業(yè)聚集。我們做園區(qū)，規(guī)劃的核心是什么？主要的原則是什么？如果自己都沒有，往往是迷茫的。我們?cè)诓畈欢嗍畮啄昵啊⒍昵熬吞崃诉@個(gè)概念，但是后來發(fā)現(xiàn)更有價(jià)值的是產(chǎn)業(yè)鏈。我在5年前提出來要建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，當(dāng)然還是受到互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)建設(shè)的啟發(fā)，就是騰訊、阿里、百度要建他們的生態(tài)，是在線上建立，但是在線下應(yīng)該也是可以建立的。所以，構(gòu)建生態(tài)就是我們工作的本質(zhì)，組織產(chǎn)業(yè)是組織什么呢？組織一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這個(gè)生態(tài)在一個(gè)地方形成了，就有競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)電子現(xiàn)在有一個(gè)重要的使命，是網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的核心力量和組織平臺(tái)，這個(gè)組織平臺(tái)一定程度上就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)，這個(gè)業(yè)務(wù)是要構(gòu)建網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。這個(gè)地方既包括有信創(chuàng)、科創(chuàng)，又包括智能制造、文創(chuàng)，都在這個(gè)生態(tài)構(gòu)建中。我覺得我們要做的事情就是探索，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展模式。
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原標(biāo)題：
觀點(diǎn)與黃立平面對(duì)面：產(chǎn)業(yè)生態(tài)是園區(qū)建設(shè)的根本
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