丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
隨著行業增速放緩，盈利預期走低，除開辟商業、物管、文旅、養老等“第二增長曲線”，越來越多房企將觸角伸向非地產領域的跨界投資，以期通過股權投資尋找新的增長路徑。目前，超半數TOP30房企發力創投，尋求新的增長點。
本文重點梳理和總結了房企主流投資模式以及投資方向，并結合互聯網公司的投資布局進行比較研究。
我們認為以阿里、騰訊、百度為代表的互聯網公司作為投資領域的典型樣本，在投資邏輯與布局方向為已布局房企提供了參考價值，房企可參考借鑒互聯網公司的投資路徑，提升投資效率與效益，同時挖掘與互聯網公司投資布局的共同點，更好地挖掘價值投資，探尋房企與互聯網公司的合作空間。
互聯網公司投資成熟化，對房企具有參考價值
互聯網公司比房企更早跨界到投資領域，“投行”特性更強一些。阿里、騰訊、百度、京東等都已擁有專業的投資部門或平臺公司，投資管理越來越專業化，并已發展成為全球有影響力的投資機構。
表：互聯巨頭投資平臺與市值
互聯網公司投資成果明顯，主要表現兩大特征：首先，頭部互聯網公司投資積累豐富，已形成各自的投資風格。頭部互聯網公司投資規模大，從投資數量來看，2008年至今，騰訊公開投資事件超過千次，其次阿里也超過500次。
從投資模式和投資風格看又各有千秋。阿里的股權投資中業務戰略意圖較強，更多扮演的是戰略投資者的角色，注重投資與業務的協同性，“中心化”特征顯著，投資風格激進，追求控制權，大規模的收并購項目較多。而騰訊的投資風格更顯緩和，以股權投資為主，并不以控股為目的。在投資方向上，騰訊涉足領域更廣，并不局限于與主業相關性產業。
圖：典型互聯網巨頭累計公開外投資事件（次）
注：阿里投資主體包括阿里集團、阿里影業、阿里健康、阿里體育以及阿里巴巴創業基金；京東投資主體包括京東集團以及京東數科。
數據來源：天眼查、CRIC整理
其次，互聯網巨頭通過投資已取得了可觀的收益，成為利潤的重要來源。例如，阿里2018財年以來，投資收益占到凈利潤近半數，其中2020財年，利息、投資收益達到729.56億元，占凈利潤49%。
圖：阿里巴巴利息收入和投資收益規模及占比（億元）
注：財年截至3月31日，半財年截至9月30日。
數據來源：年報、CRIC整理
反觀房地產行業，房企參與創投越來越多，并逐步瞄準跨行業、低門檻、高成長的價值投資，作為投資領域新勢力，如若要快速成長起來、擴大影響力，參考互聯網公司相關路徑有助于提升投資效率與效益。
房企與互聯網公司投資特征異同點
1、房企A、B輪投資占比超70%
房企參投階段主要集中在早期融資和中期融資，其中以A輪（pre-A輪、A輪、A+輪）和B輪（pre-B輪、B輪、B+輪）為主，整體占比超過70%。早期及中期融資所需的資金規模多在千萬或億元級，準入門檻相對較低。
圖：2014年至今百強房企創投融資階段分布
資料來源：CRIC整理
互聯網企業投資業務則趨向穩定，七大互聯網巨頭連續2年投資事件數量保持穩定。據統計，2019年累計達到264件，2020年整體也未受到疫情的影響，達到260件。從輪次分布上來看，隨著項目公司的成長，互聯網巨頭的投資輪次整體后移。
圖：七家互聯網巨頭投融資輪次
數據來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
2、雙方投資圍繞主業賦能特征顯著
從投資方向來看，目前房企投資標的企業主要可分為三大類：
與地產開發關聯較強的上下游產業鏈企業，通過在建筑材料、智能家居、家裝等細分領域的投資發揮產業協同效應，提質增效、賦能主業。
房產經紀行業或社區生活服務企業，基于互聯網提供線上線下相結合的數字化服務，投資布局存量市場。目前，基于互聯網的創投細分領域主要有房產服務、生活服務、企業服務、社區服務等。
從事互聯網或高新科技領域的創業、創新企業，房企主要看好其增值潛力，以財務投資獲取資本收益為主。主要涉及軟硬件開發、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽車等研究發展方向。
互聯網巨頭近兩年重點投資布局企業服務與文娛傳媒方向，房地產相關投資熱度穩健。2020年，互聯網巨頭的前三大投資方向是企業服務（13.8%）、文娛傳媒（11.9%）和游戲（11.5%），金融、人工智能和教育領域緊隨其后。其中，游戲、人工智能和電子商務領域的投資數量明顯上升。2020年，互聯網巨頭在房地產產業鏈相關領域（包含上下游）投資次數有12次，相較2019年下降3次，整體投資熱度較為穩定。
圖：七家互聯網巨頭2019年（左）和2020年（右）投資數量的行業分布
數據來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
綜合來看，互聯網巨頭的投資布局邏輯主要以企業主營業務相關投資為主、多元化投資為輔，以幫助母公司構建外部生態圈。本文將以騰訊的投資項目為例，來說明互聯網公司的投資策略。
圖：騰訊2020年投資數量TOP5的行業具體信息
數據來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
由于企業背景和主營業務不同，互聯網公司投資重點領域也表現出一定的差異化。阿里和京東在電子商務以及物流領域投資數量較多，美團點評關注與餐飲業務聯系密切的農業板塊，小米積極孵化硬件產品，打造物聯網生態圈。互聯網巨頭們積極投資，將多元化產業通過登錄入口、平臺串聯在一起，但是仍然以主營業務為核心，其定位并沒有模糊。
圖：其余6家互聯網巨頭2020年投資數量TOP5的行業列表
數據來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理
3、互聯網巨頭投資路徑涵蓋市場風口，房企可重點關注
互聯網巨頭的投資路徑可以歸納為三類。
首先，互聯網公司發揮流量優勢，押注投資風口，不斷擴大生態圈。憑借穩固的流量與較低的擴張成本，互聯網巨頭的生態圈日趨完善，能夠不斷提高企業的利潤。
其次，積極延伸至產業鏈上下游，補足業務短板，加強供應鏈整合。互聯網公司布局上游通訊設備、硬件等企業，或延伸至下游更多服務應用，以促進生產效率的提升，增強企業的議價能力。
第三，積極投資先進科技領域，捕捉顛覆性機會。對互聯網巨頭而言，投資不僅是業務支持的手段，更是在互聯網人口紅利逐漸消失后業務創新的重要途徑。隨著投資項目數量與金額的不斷增加，互聯網公司通過生態圈賦能被投企業的能力逐漸提升，在創投領域的影響力也隨之上升，這對于房企進入投資領域有著重要的借鑒意義。
共同聚焦四類投資方向
規模型房企與互聯網巨頭在股權投資中都具備資本優勢和資源吸引力，兩大資本的共同投向增長預期看好。對比房企和互聯網公司創投領域，其共同聚焦的投資領域主要有四類方向：
一是圍繞B、C端展開的“服務領域”，涉及企業服務、生活服務。二是科技賦能方向，涉及電子技術、信息技術、人工智能等新工業領域，將成為未來的投資風口。三是生物醫療行業，包括生物制藥、醫療、健康等。四是房地產行業上下游相關領域，包括房產交易服務、物管以及家電家居行業。
圖：房企與互聯網公司主要投資領域占比分布
注：主體涵蓋24家重點房企以及7家互聯網公司巨頭
數據來源：CRIC整理
涉足生物醫療投資方向，領域涉及生物制藥、醫療、健康等行業。當前，碧桂園、恒大、融創、華潤、遠洋等一批房企均已經涉足生物醫療行業，重點房企在該領域的投資比重達20.6%。但生物醫療領域的偏早期輪次投資均相對較多，A輪及前輪次的投資占比分別達38%和39%，該領域的“培育性”投資特征顯著，投資的邏輯是考慮行業高速成長性，以及考慮自身的協同效應。
從互聯網公司在房地產領域探索來看，房地產行業處于智能化、數字化轉型階段，因此給互聯網公司帶來了更多的投資和合作的機會。投資方向主要有三大類：房產交易服務商、物業管理以及家居家電行業。
隨著存量市場增長，房產經紀行業的投資價值日益凸顯，從投資格局來看，目前互聯網公司以騰訊重倉貝殼、阿里入局易居形成兩大主要陣營。
早在2016、2017年，騰訊就先后參與了鏈家（貝殼前身）的B輪融資以及戰略融資，并在2019年以8億美元領投貝殼D輪融資，多次投資動作也顯示了騰訊對該領域的重視，目前騰訊是貝殼的第二大股東，持股比例達16.5%。此次投資，不僅為騰訊帶來了可觀的投資收益，同時也提高了騰訊布局房產交易市場的競爭力。
阿里則通過投資易居，加速該領域的布局。2018年7月，阿里參與了易居Pre IPO輪融資，2020年再度增持，成為易居控股第二大股東，并與易居發布戰略合作，聯合推出了“天貓好房”平臺，引發巨大反響。
圖：騰訊參投貝殼時間線
信息來源：CRIC整理
房企和互聯網公司基于各自的產業基礎布局投資生態圈選擇投資標的同時，一些被雙方共同看好的行業“獨角獸”值得關注。雙方均參與投資標的涉及：汽車交通、教育、房產服務、生物醫療、互聯網技術服務等多領域，其中多數標的發展已初具規模，尤其是“服務”領域的企業，例如滴滴出行、每日優鮮、火花思維等，在不同服務領域內均具有突出表現。
房企與互聯網公司共同鎖定的投資標的，一方面基于其在行業中突出地位及良好的基本面，另一方面看好其具備新時代下潛力化的商業模式與可觀的發展前景。
表：房企與互聯網公司共同投資的企業
數據來源：CRIC整理
目前房企投資特征參與門檻較低，參投輪次集中在前中期。而互聯網巨頭投資已經發展成熟。近兩年七大互聯網巨頭投資事件數量整體穩定，今年投資也并未受到疫情的影響，其中騰訊投資表現最為活躍。
布局方向上，無論是房企還是互聯網公司，圍繞主業賦能的特征都較為顯著。房企聚焦產業鏈上下游、存量市場等，不同互聯網公司投資雖然各有側重點，但仍然以主營業務為核心，定位并沒有模糊。
互聯網公司投資不斷向房地產領域延伸，大舉投資房產交易服務商、物管企業以及房地產后延領域家居家電企業，憑借強大資本和技術實力，互聯網公司具備相當的競爭力，房企不可避免受到一定威脅，收益面臨被瓜分。但是，房地產線上化轉型趨勢下，市場潛力巨大，互聯網公司與房企合作可以實現更高的效益，未來雙方合作遠大于競爭。而同作為大資本且各具優勢，如何協調好角色分配是成功合作的關鍵。
在投資標的選擇上，已有細分產業的“獨角獸”獲得了房企與互聯網公司共同參投，在房企與互聯網巨頭雙重“大資本”支持下，被投企業未來發展前景向好。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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