所有的訴訟都是圍繞執(zhí)行工作，為了在民事訴訟被告、被執(zhí)行人未來不履行生效法律文書，甚至需要在訴訟前采取財產(chǎn)保全措施查封、扣押、凍結(jié)被告財產(chǎn)。但執(zhí)行案件中往往被執(zhí)行人已經(jīng)沒有有價值的財產(chǎn)可供執(zhí)行，比如足額銀行存款、理財產(chǎn)品、有價證券、車輛（需要申請人提供位置扣留移送法院）、有產(chǎn)權(quán)證的不動產(chǎn)、對外投資等。很多被執(zhí)行人，特別是非城鎮(zhèn)戶口，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配的宅基地自建房，城市城中村集體所有土地或劃撥土地建設(shè)的無證小產(chǎn)權(quán)房，甚至是未取得擬建工程規(guī)劃許可證（原址、選址建房意見書），在規(guī)劃區(qū)以外建設(shè)，違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設(shè)施，統(tǒng)稱違建。

遇到小產(chǎn)權(quán)房、違建是否不能執(zhí)行，還是如何執(zhí)行呢？

近期，筆者辦理的一個執(zhí)行案件，作為被執(zhí)行人的開發(fā)商因資金鏈斷鏈，開發(fā)的商業(yè)綜合體項目被迫停工，公司早已人去樓空，成為了爛尾項目。從申請人2013年起訴并申請訴前財產(chǎn)保全，2014年申請強制執(zhí)行至今的近10年中，因買房人、承租人聚眾上訪，地方政府也成立了專門的工作組登記債權(quán)，但始終沒有出臺可行的解決方案，查封的土地和房產(chǎn)遲遲無法拍賣。雖然行政機關(guān)沒有處置權(quán)，依法不得干預(yù)司法，但實務(wù)中各級人民政府對群體事件出于維護社會穩(wěn)定考慮而不得不出手干預(yù)。

筆者認為小產(chǎn)權(quán)房、違建依法可以執(zhí)行。雖然被執(zhí)行人名下的房屋目前沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知》（法〔2012〕151號）第二項“對不具備初始登記條件的房屋，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋。后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負責(zé)”的規(guī)定，依法可以處置。

在（2016）最高法執(zhí)監(jiān)161號《中建海峽建設(shè)發(fā)展有限公司（原中國建筑第七工程局第三建筑公司）與福建金龍地產(chǎn)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛執(zhí)行裁定書》執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人金龍公司坐落于福州市的世界金龍大廈第32、33層建筑物未依法取得規(guī)劃、用地、建設(shè)審批，至執(zhí)行完畢也未對加蓋的32、33層建筑到政府相關(guān)部門取得補辦相關(guān)規(guī)劃手續(xù)、補交土地價款、補辦消防等相應(yīng)審批手續(xù)，無法辦理房屋所有權(quán)證和相應(yīng)的國有土地使用權(quán)證。南平中院依法查封后，多次與福州市政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)處置未果。后南平中院依申請作出（2015）南執(zhí)恢字第9-1號執(zhí)行裁定，被執(zhí)行人將世界金龍大廈第32、33層，按現(xiàn)狀作價26475034元交付給申請執(zhí)行人，抵償所欠債務(wù)本息27609050.6元。對世界金龍大廈違建等歷史遺留問題，由申請執(zhí)行人穩(wěn)妥處理。被執(zhí)行人對此提出執(zhí)行異議。南平中院經(jīng)審查，作出（2015）南執(zhí)異字第4-6號執(zhí)行裁定，駁回了被執(zhí)行人的異議請求。被執(zhí)行人不服，向福建高院申請復(fù)議被駁回后向最高人民法院申訴，最高法院認為南平中院（2015）南執(zhí)恢字第9-1號執(zhí)行裁定只對違法建筑占有的事實狀態(tài)進行了變更，未涉及建筑物所有權(quán)的歸屬，不存在將違法建筑通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化的情形，不影響行政機關(guān)今后對違法建筑作出處理決定，依法駁回被執(zhí)行人的申訴。

房屋或土地只有一個證，俗稱大證，上面還有其他產(chǎn)權(quán)人如何拍賣呢，如開發(fā)商開發(fā)的地產(chǎn)項目動工時只有一個土地使用權(quán)證，在該土地上面建了很多幢房屋，又如一塊土地只有一個證，但其中一部分出售給了他人尚未辦證。此時可以分割不動產(chǎn)進行拍賣。《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

筆者查詢到一個典型的使用“巧勁”分割土地拍賣化解執(zhí)行難的案例。

2017年8月3日，浙江省德清縣某小額貸款公司與廖某、胡某因貸款合同糾紛，將廖某、胡某等人起訴至了德清縣人民法院，德清法院經(jīng)審理后于2017年8月7日判決廖某、胡某立即歸還貸款。判決生效之后，廖某和胡某并沒有按時履行法律確定的義務(wù)，2017年9月15日，德清縣某小額貸款公司向德清法院申請強制執(zhí)行。 

德清法院執(zhí)行局許法官接手案件之后，立即啟動了“財產(chǎn)協(xié)查”機制，發(fā)現(xiàn)廖某和胡某有一塊位于德清縣開發(fā)區(qū)的地塊及房產(chǎn)可供執(zhí)行。依照法律程序，許法官傳喚了廖某和胡某，兩人也表示會配合法院的執(zhí)行工作，接下來許法官就開始了對該財產(chǎn)的評估拍賣程序。 

但評估程序剛啟動，案外人蔣某找到許法官說這地塊不能賣，原因是該地塊中有一部分是他所有的。原來廖某在購買這塊地之前，原先的所有人已經(jīng)將該地塊的部分賣給了案外人蔣某，蔣某還在上面建造了簡易的廠房，而由于原先的所有人因欠債去向不明，造成土地?zé)o法分割，蔣某就一直沒有辦理土地證。而廖某在買下該地塊之后，直接將整塊土地過戶到了自己名下，而對蔣某的情況他也是清楚的。 

現(xiàn)在蔣某一聽法院要司法處置該地塊，立即就來法院提交了證據(jù)，包括和原先所有人的合同，以及支付憑證，以此來證明他有該地塊的部分所有權(quán)，許法官再一次來到了待處置的地塊上，進行詳細了解。 

面對這個嚴重的瑕疵問題，許法官知道該地塊評估拍賣程序只能暫緩了，如果不顧這個問題繼續(xù)強制執(zhí)行，勢必會讓多方利益受損。況且這樣一塊“不干凈”的土地，也不會有人敢來“吃螃蟹”，還是那句老話“有錢不買懊惱財”，一味地執(zhí)意拍賣的話，到時候?qū)⒚媾R更大的問題。 

在德清法院執(zhí)行局工作了二十余年的許法官，有著豐富的辦案經(jīng)驗，深知執(zhí)行工作不光是要維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，在執(zhí)行中也需要考慮社會效果，廖某的這塊地如果處理不好，極易引起次生事件。 

經(jīng)過一番考慮之后，許法官將本案的雙方當(dāng)事人傳喚到執(zhí)行局，將地塊上的情況告知雙方當(dāng)事人，并且說出自己解決思路，就是將案外人蔣某所有的這一部分從土地證上剝離出去，至于辦證的手續(xù)由許法官牽頭和相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。 

這一解決方案，對于當(dāng)事人來說是有些冒險的，原本廖某所有的地塊有七畝左右，如果再劃去兩畝的話就只剩下了五畝，畢竟土地面積小了就意味著價值也小了，而廖某的欠債則在1200萬元左右，按照廖某的估算，原先七畝左右的土地都無法清償他的債務(wù)，現(xiàn)在變成了五畝不是更加無法清償他的債務(wù)了？但許法官經(jīng)過前期的調(diào)查心里已然有數(shù)，只要把這個瑕疵問題處理好，那這塊地的價值肯定能夠解決廖某的一系列債務(wù)，后面的事情發(fā)展也證實了許法官的判斷。在做完了雙方當(dāng)事人的工作后，許法官又聯(lián)系了相關(guān)部門，在政府部門的支持下對廖某的土地重新進行了勘測，案外人蔣某所有的部分從紅線圖上剝離了出去，至此，廖某土地上一個大問題解決了。 

解決了這個問題之后，評估拍賣程序得以繼續(xù)進行，評估公司給出的評估價格為954萬，德清法院于2018年6月15日將該地塊拍賣信息放在了德清法院的司法拍賣頁面上。很快，許法官這邊接到了很多咨詢的電話，不出所料咨詢最多的就是案外人蔣某所持有部分的土地如何解決的問題，許法官耐心地向他們解釋相關(guān)情況，在得到?jīng)]有后顧之憂的答復(fù)之后，意向競買人都放心了。 

2018年7月16日，該地塊的拍賣正式開始，起拍價從850萬元一路飆升到了1612萬元，溢價率達到了89.6%，這一價格遠遠超出了事先所有人的預(yù)料，對于被執(zhí)行人廖某來說這是一個無法想象的“天價”，他目前在德清法院已被申請執(zhí)行的所有債務(wù)都可以清償，而且還多出了部分東山再起的資金。 

執(zhí)行工作是人民法院工作的重要組成部分，是公平正義最后一道防線的最后一個環(huán)節(jié)，責(zé)任重大，對于申請執(zhí)行人和法官來說執(zhí)行工作必須全力以赴，但有時候執(zhí)行中也需要使用“巧勁”，法院這種主動讓執(zhí)行財產(chǎn)“瘦身”的做法，就屬于執(zhí)行中的“巧勁”，這樣不光清償了被執(zhí)行人的所有債務(wù)，還替案外人蔣某解決了土地證的問題，可謂是一舉兩得，收到了良好的執(zhí)行及社會效果。

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