全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但下半年以來(lái)明顯出現(xiàn)乏力。2021年德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額739.8億元，同比增長(zhǎng)16.7%，相較于百?gòu)?qiáng)房企平均3.5%的降幅而言表現(xiàn)平穩(wěn)。不過(guò)企業(yè)并未完成全年800億的目標(biāo)銷(xiāo)售，整體目標(biāo)完成率約為92.5%，優(yōu)于規(guī)模房企平均的88%。銷(xiāo)售面積349.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%。但從上下半年的銷(xiāo)售來(lái)看，德信下半年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額309.8億元，同比下降18.1%。

2021年11月，標(biāo)普確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)德信中國(guó)控股有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B”，同時(shí)將展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，標(biāo)普表示對(duì)其展望調(diào)整的主要原因是認(rèn)為德信中國(guó)的銷(xiāo)售情況仍將面臨壓力。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2022年1-2月，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額53.1億元，同比下降37.75%，仍然承壓。

下半年拿地力度收縮明顯，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例48%。2021年全年，德信中國(guó)共斬獲32宗土地，新增土儲(chǔ)投資總額318.0億元，新增土儲(chǔ)建面581.1萬(wàn)平方米。拿地銷(xiāo)售比0.43，超出百?gòu)?qiáng)房企平均的0.25。主要是上半年拿地較多，下半年以來(lái)企業(yè)僅斬獲5幅土地，收縮明顯。權(quán)益方面，按拿地總價(jià)口徑，2021年德信新增土儲(chǔ)權(quán)益比例依然在50%以下，為48.0%，新增項(xiàng)目中僅1個(gè)為全資。一直以來(lái)，德信的權(quán)益占比都比較低，雖然這種模式能夠幫助企業(yè)短期沖刺業(yè)績(jī)，但是同時(shí)也大量侵蝕企業(yè)收入，造成空心化的增長(zhǎng)。

外拓加強(qiáng)，聚焦一二線及長(zhǎng)三角、珠三角三四線。德信始終堅(jiān)持立足浙江，深耕長(zhǎng)三角，聚焦四大都市圈的布局策略。以金額口徑計(jì)算，2021年新增土儲(chǔ)中73%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，相較2020年下降14個(gè)百分點(diǎn)，但仍居于首位。外拓方面主要是在珠三角和中西部?jī)蓞^(qū)域投資提升，其中珠三角區(qū)域重點(diǎn)布局了漳州、廣州、佛山三城，占比提升11個(gè)百分點(diǎn)至14%。城市能級(jí)方面，二線仍是德信布局的重點(diǎn)核心，拿地金額占比達(dá)52%，較2020年略有下降，三四線城市拿地金額上升至44%，但均位于長(zhǎng)三角和珠三角。

土地可滿足3年左右的發(fā)展需求，核心區(qū)域長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比達(dá)77%。截至2021年底，德信共擁有土地儲(chǔ)備1913.0萬(wàn)平方米，較2020年底略有下降。按照企業(yè)目前的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售以及增長(zhǎng)節(jié)奏，可以滿足3年左右的發(fā)展需要。以建筑面積口徑計(jì)算，城市能級(jí)方面，二線城市占比最高達(dá)到58%，三四線城市為39%；區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角區(qū)域占比高達(dá)77%，杭州作為德信大本營(yíng)，單城占比達(dá)到了27.9%，溫州、寧波次之，占比達(dá)到9.9%及9.0%。

營(yíng)收與銷(xiāo)售規(guī)模比例僅31%仍然較低，下半年結(jié)轉(zhuǎn)速度不如上半年。2021年德信實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入231.1億元，同比增長(zhǎng)45.6%。以營(yíng)業(yè)收入/銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，2020年德信這一比例僅有25%，低于百?gòu)?qiáng)上市房企2020年46%平均水平的21個(gè)百分點(diǎn)，今年該比例依然很低，只有31%。其中物業(yè)開(kāi)發(fā)收入229.3億元，占集團(tuán)總收入的99.2%。物業(yè)投資收入1.41億元，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。不過(guò)結(jié)合2021年上半年企業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收129.9億元來(lái)看，下半年企業(yè)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入只有100億元左右，速度慢于上半年。

盈利能力持續(xù)下降，歸母利潤(rùn)率僅4.1%。2021年德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)50.1億元，同比上升22.0%，整體毛利率21.8%，同比下滑4.2個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)23.8億元，凈利率10.3%，相較2020年同期下滑3.9個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)9.4億元，歸母凈利率僅4.1%。從盈利能力來(lái)說(shuō)，企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)3年出現(xiàn)下滑，尤其是大量的合作項(xiàng)目侵蝕利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)歸母凈利率只有4.1%。

現(xiàn)金短債比1.11，短期償債壓力較大。截至2021年底，德信中國(guó)持有現(xiàn)金178.4億元，較2020年底提升,但由于短期債務(wù)總額同比增長(zhǎng)80.4%達(dá)到157.6億，現(xiàn)金短債比降至1.11。根據(jù)企業(yè)公告，企業(yè)現(xiàn)金中包含受監(jiān)管的建造預(yù)售物業(yè)的擔(dān)保存款人民幣58.3億元，并且應(yīng)付非控股權(quán)益及關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)也有97億元，企業(yè)短期內(nèi)償債壓力較大。長(zhǎng)短債比下降至0.96，近五成有息債在今年到期，債務(wù)結(jié)構(gòu)需調(diào)整。在授信額度方面，截止至2021年底，德信未動(dòng)用銀行及其他金融機(jī)構(gòu)授信額度為約人民幣25.3億元，較中期下降15億元左右，相對(duì)當(dāng)下債務(wù)規(guī)模而言，授信額度也仍需提高。

債務(wù)指標(biāo)優(yōu)化，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率降至監(jiān)管線以下。根據(jù)企業(yè)公告，截至2021年底，德信的凈負(fù)債率為63%，相較2020年底下降，剔除預(yù)售賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為69.6%，成功降至監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的70%以下，達(dá)到監(jiān)管要求。

另外值得關(guān)注的是，以“杭派精工”為品牌導(dǎo)向的德信2021年以來(lái)維權(quán)事件也在增多。2021年11月，德信溧水項(xiàng)目“玖宸府”被曝由于違規(guī)施工被強(qiáng)制停工，位于成都的湖畔云璟項(xiàng)目被業(yè)主舉報(bào)違規(guī)銷(xiāo)售，溫州翡麗云邸項(xiàng)目被業(yè)主稱(chēng)為“溫州史上最爛、問(wèn)題最多樓盤(pán)”，遭到集體維權(quán)。一直以來(lái)品質(zhì)都是杭派企業(yè)的立身核心，盡管當(dāng)下企業(yè)面臨銷(xiāo)售壓力增大，結(jié)轉(zhuǎn)速度減緩、短期債務(wù)承壓等問(wèn)題，但先保障項(xiàng)目品質(zhì)，能順利交付才能實(shí)現(xiàn)資金的有效滾動(dòng)。