作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在杠桿“游戲”中摔了一跤后，高銀金融的資金問(wèn)題逐漸浮出水面。

過(guò)去一年，陷入財(cái)困危局接連遭遇停復(fù)牌，市值一落千丈之際，高銀金融百計(jì)籌錢(qián)，包括但不限于資金騰挪、甩賣(mài)重要資產(chǎn)、抵押借貸、簽訂重組協(xié)議、折價(jià)配股等，期間迎來(lái)了白衣武士長(zhǎng)實(shí)的二度救援。

不過(guò)巨額債務(wù)問(wèn)題的復(fù)雜性和急迫性，使得圍繞高銀解財(cái)困的資本故事仍在持續(xù)上演。

這次的故事以長(zhǎng)實(shí)的一紙入稟狀為開(kāi)端，矛盾集中點(diǎn)圍繞何文田站項(xiàng)目的爭(zhēng)奪展開(kāi)。這其中，或多或少都宣告著長(zhǎng)實(shí)與高銀出現(xiàn)了合作的裂痕。

2020年7月中旬，高銀出售其位于香港的橋頭堡——高銀金融國(guó)際中心，使其過(guò)往隱現(xiàn)的資金問(wèn)題再次被擺上臺(tái)面。

債務(wù)難題待解，長(zhǎng)實(shí)援助高銀的市場(chǎng)消息不斷發(fā)酵，直至8月底消息坐實(shí)，高銀金融與長(zhǎng)實(shí)簽訂一系列重組協(xié)議，以抵押高銀金融國(guó)際中心進(jìn)行再融資，獲長(zhǎng)實(shí)牽頭借出合計(jì)87億港元。

值得注意的是，重組協(xié)議中還包括長(zhǎng)實(shí)取得潘蘇通所持港鐵何文田站物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目第一期的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，暗示著何文田站上蓋項(xiàng)目亦是出售選項(xiàng)之一。這亦進(jìn)一步證明長(zhǎng)實(shí)馳援高銀的算盤(pán)并非簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)幫助。

但出乎意料的是，何文田項(xiàng)目出現(xiàn)了爭(zhēng)奪的另一方。

2月22日消息，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下公司入稟控告潘蘇通及其私人公司高鉎投資。

根據(jù)入稟狀，高銀金融、潘蘇通及長(zhǎng)實(shí)于去年9月1日簽訂一份“優(yōu)先接受或拒絕權(quán)契據(jù)”，若有潛在買(mǎi)家出價(jià)收購(gòu)何文田站項(xiàng)目部分或全部權(quán)益，潘蘇通需通知長(zhǎng)實(shí)，長(zhǎng)實(shí)亦有權(quán)拒絕，并以相同作價(jià)買(mǎi)入有關(guān)權(quán)益。

因此長(zhǎng)實(shí)要求潘蘇通及高銀就早前與鷹君簽訂港鐵何文田站上蓋發(fā)展項(xiàng)目框架協(xié)議，向長(zhǎng)實(shí)作出全額賠償。

事實(shí)上，矛盾從十余日前已開(kāi)始發(fā)酵，并逐漸激化。

于2月9日，鷹君與潘蘇通、高銀及高鉎投資簽訂框架協(xié)議，將項(xiàng)目發(fā)展商的一切權(quán)利及責(zé)任更替予鷹君或其代名人。鷹君將承擔(dān)發(fā)展協(xié)議項(xiàng)下作為發(fā)展商的所有權(quán)利、享有權(quán)、義務(wù)及責(zé)任。鷹君已向港鐵支付總額10億元的可退還誠(chéng)意金，而誠(chéng)意金將由港鐵托管至2月25日，在此日期前，鷹君享有排他權(quán)利，可就何文田站上蓋發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行盡職審查，并擬備最終協(xié)議，供潘蘇通等簽署。

入稟狀指，鷹君公布消息前，長(zhǎng)實(shí)未獲通知，因此分別于2月10日及16日兩度向高銀及潘蘇通發(fā)信，要求對(duì)方提供建議與鷹君交易資料，惟仍無(wú)獲得通知，因此長(zhǎng)實(shí)入稟要求向高銀與潘蘇通索償，并尋求法院強(qiáng)制對(duì)方履行合約提供相關(guān)資料。

但長(zhǎng)實(shí)方面的態(tài)度依舊留有余地，接受查詢時(shí)長(zhǎng)實(shí)表示：“相信事情是一個(gè)誤會(huì)，只希望提示對(duì)方信守協(xié)議，事件應(yīng)能在未來(lái)數(shù)天得到解決。一待事情解決，傳票將被撤回。”

反觀高銀及鷹君的態(tài)度，對(duì)于長(zhǎng)實(shí)入稟要求賠償，潘蘇通透過(guò)公關(guān)表示，不評(píng)論事件。鷹君亦不作評(píng)論。

商人多逐利。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，債務(wù)巨塔下，潘蘇通與長(zhǎng)實(shí)的融資協(xié)議大概率也只是暫緩之計(jì)。填補(bǔ)窟窿，高銀還急需更大額資金。本次的另一位資產(chǎn)爭(zhēng)奪者——鷹君應(yīng)是給了更高的價(jià)錢(qián)。

商業(yè)場(chǎng)上，時(shí)機(jī)和利益都重要，長(zhǎng)實(shí)救高銀于水火之中。但其介入高銀債務(wù)重組之際，便有市場(chǎng)消息傳，已有潛在買(mǎi)家欲收購(gòu)該項(xiàng)目部分權(quán)益，而長(zhǎng)實(shí)對(duì)項(xiàng)目也感興趣。

從本次長(zhǎng)實(shí)的入稟狀中可以看出，其對(duì)于何文田項(xiàng)目的意圖顯現(xiàn)且強(qiáng)烈。

翻查過(guò)往資料，何文田項(xiàng)目原由高銀金融持有，潘蘇通在2016年12月透過(guò)與高銀金融合資

以補(bǔ)地價(jià)約62.8億港元投得地皮，擬由高銀牽頭合資發(fā)展成高級(jí)豪宅項(xiàng)目，2018年再以60億港元將權(quán)益一并出售予潘蘇通。

根據(jù)鷹君本次與高銀簽訂的協(xié)議，該土地為香港九龍何文田（九龍內(nèi)地段第 11264 號(hào)）北面用地，最小及最大建筑面積分別為4.14萬(wàn)平方米及6.9萬(wàn)平方米，指定作私人住宅用途。除非另獲批準(zhǔn)，否則該土地將發(fā)展成不少于800個(gè)及不多于1000個(gè)住宅單位。

四年前投地之時(shí)，何文田項(xiàng)目之優(yōu)質(zhì)引得多房企青睞，高銀金融突圍而出亦頗為出乎意料，投得項(xiàng)目的潘蘇通十分欣喜。

彼時(shí)失意者中便有長(zhǎng)實(shí)的身影。據(jù)悉該項(xiàng)目共收到六份標(biāo)書(shū)，其中五份來(lái)自本地大型發(fā)展商，當(dāng)中包括長(zhǎng)實(shí)、新鴻基及會(huì)德豐地產(chǎn)以獨(dú)資方式入標(biāo)，另合組財(cái)團(tuán)入標(biāo)的是來(lái)自由新世界及信置所牽頭的財(cái)團(tuán)。

目前的這場(chǎng)爭(zhēng)奪中，長(zhǎng)實(shí)似乎處于稍顯“被動(dòng)”的不利狀態(tài)。不過(guò)隨著資本博弈、法律糾紛等戲碼上演，長(zhǎng)實(shí)和高銀的勝負(fù)尤未知。

除了何文田項(xiàng)目之外，2019年6月，高銀金融從眾港資房企中脫穎而出，斥111.24億港元中標(biāo)啟德第6546號(hào)地塊，眾多投地企業(yè)中便包括長(zhǎng)實(shí)。

高銀困局將獲長(zhǎng)實(shí)搭救傳聞盛傳之時(shí)，亦有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)向來(lái)只買(mǎi)“平貨”，由于高銀負(fù)債較多，相信長(zhǎng)實(shí)入主或純粹“抌錢(qián)”投資高銀的機(jī)會(huì)較微，估計(jì)高銀或可能會(huì)出售資產(chǎn)或股權(quán)予長(zhǎng)實(shí)。 

高銀被爆出資金問(wèn)題后，長(zhǎng)實(shí)派出了馬勵(lì)志入駐，上任高銀董事會(huì)副主席及獨(dú)立非執(zhí)董，其對(duì)于受托管理股權(quán)投資基金、受托投資管理等方面頗有經(jīng)驗(yàn)，主要為高銀提供財(cái)務(wù)及重組咨詢協(xié)助。

值得注意的是，委任不到三個(gè)月，馬勵(lì)志便辭任相關(guān)職位，至于原因，高銀公告稱系其工作日益繁重，并將不能向公司投入充足時(shí)間以履行彼于董事會(huì)的職能。

這或許也顯示，長(zhǎng)實(shí)與高銀合作裂痕的出現(xiàn)，可能并不止何文田項(xiàng)目。

亦有說(shuō)法稱，此番長(zhǎng)實(shí)解高銀金融財(cái)困形成的所謂“戰(zhàn)略合作關(guān)系”，實(shí)際上只是對(duì)外的一種官方且隱晦的說(shuō)法。有熟悉高銀金融的業(yè)內(nèi)猜測(cè)，高銀金融的角色是為長(zhǎng)實(shí)處理一些失敗投資或不方便出手的投資，為此也相應(yīng)需要作出一些“犧牲”。

對(duì)于目前資不抵債的高銀金融來(lái)說(shuō)，近兩年其債務(wù)問(wèn)題持續(xù)不斷，籌錢(qián)的方式幾乎用盡。但依舊無(wú)法填補(bǔ)資金空缺。

截至2019年底的數(shù)據(jù)顯示，高銀金融的計(jì)息銀行及其他借貸約為154.83億港元，債項(xiàng)對(duì)總資產(chǎn)比率為41.4%；截至2020年6月30日止全年錄得重大虧損約61億港元，2019年同期錄得盈利62.55億港元，而此前三年的凈利潤(rùn)分別為8.93億元、14.20億元、12.02億元。

2020年7月中旬，高銀金融在發(fā)布的公告中表示，集團(tuán)正在安排為票據(jù)及貸款進(jìn)行重新融資，方法包括：尋求87億港元左右的新融資；及出售其于九龍啟德第4B區(qū)4號(hào)地盤(pán)名為新九龍內(nèi)地段第6591號(hào)一幅地塊。

其中啟德4B區(qū)4號(hào)地皮實(shí)則從3月份開(kāi)始便有收購(gòu)動(dòng)態(tài)，隨后歷時(shí)兩個(gè)月才以70.4億港元出售，所得款項(xiàng)凈額用作償還借貸及一般營(yíng)運(yùn)資金。

至于87億港元左右的新融資，直至9月方與長(zhǎng)實(shí)簽訂一系列重組協(xié)議，并以高銀金融國(guó)際中心作為抵押再融資。

而高銀亦不是第一次將高銀金融國(guó)際中心抵押給長(zhǎng)實(shí)。兩年前，潘蘇通便通過(guò)該資產(chǎn)抵押獲得長(zhǎng)實(shí)約102.3億港元貸款，當(dāng)時(shí)貸款用于償還工商銀行貸款。

對(duì)于長(zhǎng)實(shí)而言，這一筆交易可以賺取高息回報(bào)，是一筆穩(wěn)賺不賠的生意。

截至2018年6月30日，高銀金融國(guó)際中心的資產(chǎn)總值為172億港元，當(dāng)時(shí)102億港元的融資，算起來(lái)等于抵押了標(biāo)的物業(yè)約60%權(quán)益。而在長(zhǎng)實(shí)2018年半年報(bào)中，這筆102.3億港元的“短期應(yīng)收貸款”計(jì)入賬中，年利率約8%。

該次融資計(jì)劃并沒(méi)有完全公開(kāi)披露，但也引起了市場(chǎng)的注意，并有業(yè)內(nèi)表示，這種交易可能不只是一種商業(yè)貸款，而是雙方之間或存在戰(zhàn)略型合作，只是有些約定并沒(méi)有對(duì)外透露而已。

2019年4月，消息稱高銀金融已經(jīng)償還長(zhǎng)實(shí)上述貸款。不過(guò)仍存在資金缺口的高銀，隨即轉(zhuǎn)向德意志銀行尋求一筆68億港元的債券融資，這也被認(rèn)為是高銀系目前債務(wù)危機(jī)最初的發(fā)源之一。

去年9月份以來(lái)，受困于旗下債務(wù)的高銀金融通過(guò)招標(biāo)方式放售高銀金融國(guó)際中心全棟物業(yè)，市值約120億港元，呎價(jià)約1.4萬(wàn)港元。金融國(guó)際中心業(yè)務(wù)虧損成為售賣(mài)還債的一大原因。

此外高銀金融還出售持有高銀金融國(guó)際中心的成美及Goal Eagle全部股權(quán)，通過(guò)配售新股及出售總部，所得款項(xiàng)中約102億元將用于還債。

但因?yàn)楦綄俪擅兰癎oal Eagle有欠款項(xiàng)目，高銀金融隨之引來(lái)清盤(pán)之辯。遭遇德意志信托（香港）的“清盤(pán)呈請(qǐng)”逼債，高銀金融只能積極應(yīng)對(duì)，于10月15日向法院提交為有關(guān)呈請(qǐng)抗辯及反對(duì)向其授出清盤(pán)令的誓章，并表明了其中的利害關(guān)系。

可以確定的是，高銀金融的債務(wù)危機(jī)已經(jīng)是箭在弦上。這些都被歸因于潘蘇通過(guò)往的杠桿游戲，于2016-2019年4年間，其撬動(dòng)近400億資金搶多宗高價(jià)土地，這些資產(chǎn)盤(pán)活并不容易；面臨借貸壓力的高銀金融出售項(xiàng)目亦存在虧損，其余承接項(xiàng)目也出現(xiàn)“爛尾”狀態(tài)，債務(wù)問(wèn)題也越發(fā)復(fù)雜。

或許，“白衣武士”長(zhǎng)實(shí)給予的幫助，還不足以使高銀金融應(yīng)對(duì)其債務(wù)難題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 李嘉誠(chéng)和潘蘇通合作裂痕圍繞何文田站項(xiàng)目的爭(zhēng)奪