歷經市場的起伏，陳宏飛始終以一顆平常心在資管領域深耕，堅持做"難而正確的事"，為行業健康發展和城市的繁榮創造真實的價值。
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“我們更注重建設自身能力，我們的口碑來自于我們所呈獻的項目。”
編者按：一個博鰲，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鰲房地產論壇影響并記錄著中國房地產行業發展的歷史進程。來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態下，中國地產亦面臨著最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。作為有著數十年市場化發展深厚積淀的重要產業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地產企業和行業精英們如何調整與應對？值此2021博鰲房地產論壇即將召開的時節，觀點地產新媒體一如往昔，遍尋中國地產商業領袖及新生代地產人，講述他們的故事與廣闊視野。觀點地產網 與陳宏飛的再次見面，依舊相約在中海國際中心。7月初的北京已有些許炎熱。午后，我們如約來到坐落于地鐵2號線車公莊站的中海國際中心，坐電梯直上8樓，這里是光大安石的北京總部。作為光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執行官，陳宏飛已經擁有超過20年房地產投資、資產管理和資本市場經驗，并帶領光大安石團隊在不動產管理領域深耕長達14年，這支尖兵被譽為國內不動產資管行業的"造雨者"。歷經市場的起伏，陳宏飛始終以一顆平常心在資管領域深耕，堅持做"難而正確的事"，為行業健康發展和城市的繁榮創造真實的價值。近期，最受資本市場關注的無疑是首批9只基礎設施公募REITs完成上市，其中便有光大安石的身影。秉持一貫謙虛的態度，陳宏飛只是淡淡說了句："我們比較幸運，算是參與了一下。"2020年4月，國家發改委聯合證監會發布推進基礎設施領域REITs試點相關工作的通知，意味著我國基礎設施領域公募REITs試點正式起步。歷時一年多的申報、篩選、審核到最終發行，6月21日，首批9只公募REITs正式上市交易。此次試點意義重大，相當于在國內構建出一個中國特色的公募REITs模型，對資本市場的長期影響極為深遠。9只公募REITs中，光大安石在管基金作為原始權益人的華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱"張江光大REIT"）榜上有名。張江光大REIT的底層基礎設施資產"張江光大園"，系光大安石于2017年發起基金并購且管理的產業園區。進入中國首批基礎設施公募REITs試點名單，這樣的成果絕非一日之功，陳宏飛稱："我們理解REITs的價值，因此做了廣泛的業態布局。"從市場反應看，上市首日9只公募REITs集體上漲，認購熱情高，但未出現暴漲暴跌。陳宏飛認為，價格合理才是市場健康的表現，公募REITs本身作為一種權益型、具有穩定分紅性質的金融產品，需要金融機構和投資者都有比較理性的認知。一般情況下，底層資產的基本面不會突然變化、也沒有炒作的題材，價格不應該出現大的波動，否則REITs的長期投資屬性會被削弱，對行業的長期發展不利。公募REITs這個萬億級的市場尚處起步階段，資產類別有待進一步豐富。本次試點優先支持基礎設施項目作為重點方向，但尚未包括商業地產，未來仍有想象空間。至于公募REITs什么時候能從基礎設施推行到商業不動產，陳宏飛認為從政策導向、資金分配、市場監管和認知上，都還需要一些時間。一方面因政策對房地產大類的限制還會持續，要先使房住不炒的理念深入人心；另一方面也是市場因素所致。"從業者不能寄希望于監管政策的突然開閘，而要從根本上培育社會長期投資理念。"陳宏飛認為，社會總體投機情緒旺盛，賺快錢、賺容易錢的風氣仍然很盛。從機構到個人都希望高收益、短期限，而沒有真正理解背后的回報支撐和社會平均回報率的邏輯，加上個別自媒體營銷勝利者偏差所引導的焦慮情緒，才會引起P2P、幣圈等亂象。社會認知需要一個學習的過程，"從業機構、銀行、券商乃至散戶，都要理性地計算風險和收益，如果沒有認真研究支撐收益的邏輯，而是靠信用擔保維持市場，就容易產生長期的估值偏差，成為龐氏騙局的土壤"。不動產資產證券化產品作為一種金融工具，其價值不來自土地磚瓦，而是資產經營所產生的凈現金流，反映的是資產提供服務所產生的價值，"這算是簡單的認識，但廣泛地傳遞到市場個體和投資者，讓其接受長期而穩定的回報，仍需要一個漫長且可能是'痛苦'的過程。"
當下，一些金融機構已經看到長期現金流的真正價值。公募REITs是一種長期穩定、收益相對低、更安全的資產，光大安石對其抱有足夠的信心。至于收益成長性，長期還要看資產質量、管理人的專業管理能力、收購與處置決策水平等。
于光大安石而言，商業地產代表作--重慶觀音橋大融城正是其踐行資產證券化業務的開端與旗幟。2009年，光大安石以美元基金收購重慶觀音橋大融城并進行一番規劃調整和運營管理，于2013年以人民幣增值型基金替換美元機會型基金，并于2016年8月通過發行重慶觀音橋大融城類REITs實現本項目的資產證券化運作及原人民幣基金投資人的退出。這是中國內地首單房地產私募基金的類REITs發行案例，以此為標志，光大安石領航中國商業地產投資邁入"PERE+類REITs"時代。2018年末，光大安石100億規模的儲架式商業地產類REITs于深交所獲批，是中國首單成功獲批的地產基金儲架式商業地產類REITs產品。隨后于2019年5月、9月以及2020年9月，該儲架式商業地產類REITs產品中第一期靜安大融城資產支持專項計劃、第二期觀音橋大融城資產支持專項計劃以及第三期西安大融城資產支持專項計劃先后成功發行，累計發行規模近90億人民幣。在國內公募REITs起步階段的當下，以光大安石等為創新者的資產證券化模式，有效地引導市場從關注主體信用向關注資產運營的方向發展，對行業影響深遠。光大安石一步步發展至成為國內不動產基金管理平臺的翹楚，已經走過了14個年頭。回到最開始的時候，"從當時的外資基金視角看，未來中國將擁有龐大的資產管理行業，是百萬億級的市場體量，是朝陽行業"，光大安石核心團隊認同并延續了這一理念，持續開拓市場，并在走出2008年金融危機、公司幾次股權變更后，形成如今光大嘉寶與光大控股兩家境內外上市公司共同持股的局面。深耕至今，光大安石一步步發展壯大，逐漸成為這條賽道的領跑者。當房地產行業進入下半場，城市發展模式和房企盈利模式正實現從"買地造房賣房"向"資產整合優化運營"轉變；存量管理時代下，房地產行業的金融屬性和資產管理屬性正被逐步釋放。光大安石是目前國內極少數能夠"投、融、管、退"全鏈條運作的機構，在不動產資管領域已經打磨出了獨門手藝。在陳宏飛看來，從企業風格看，地產基金可以分為兩類，一類是私募PE，這類機構注重價值發現，尋找投資機會并擇時投資，然后變現退出；另一類是資產管理公司，更注重價值創造與長期經營，實現資產增值和持續性收入，光大安石明顯偏向于后者。外資基因決定了光大安石有別于開發商旗下的地產基金，作為獨立的私募基金管理人，光大安石獲取的資產大多是并購取得；而區別于偏金融屬性、交易型的資產管理基金，盡管光大安石也從黑石地產部門的"買入-修復-賣出"的投資策略里受到啟發，但公司把重心更多地放在"修復"環節，注重通過重新定位、設計改造、招商運營等一套完整流程，運用專業的運作和管理手段實現資產增值。光大安石致力于在"修復"階段創造價值，從資產"買入"到"賣出"，問題會被修復、運營水平會得到改善、價值也會大有提升，前后必定有很大的差距；而在運營穩定的基礎上，光大安石也能更從容地選擇退出的時點。光大安石并非單純從資本短期收益的角度考慮項目，也要體現資產管理者對于城市發展和資產增值所做的貢獻。我們的口碑來自于我們項目實際的呈現，而非某個快進快出、賺了大錢的案例。這是光大安石的成就感所在："我們刻意地選擇有難度、有挑戰的項目，我們要做難而正確的事。這是因為中國的經濟發展非常活躍，那些簡單而正確的事情總是傾向于迅速變得供過于求，這樣一來，'對'的事情也會變成'錯'的。"自身定位城市運營商，被外界稱為目光敏銳的"商業獵手"，做長線投資看長期收益是光大安石一向的策略。而不斷追求深度參與盤活不良資產，將資產價值提升到極致，這使得如今的光大安石的資產管理屬性越發突出，服務業屬性已經超越了金融屬性。以上海·光大安石虹橋中心ArtPark為例，這宗原本定位為批發市場的爛尾項目，在光大安石的持續深耕下，而今已呈現出多維辦公場景與品質商業空間、服務式公寓交匯融合的綜合體配置。項目營造出了獨一無二的復合型品質生活體驗，規劃了融美市集、融食薈自營區域，把菜市場、小吃美食搬入現代化項目里，并且打造了年輕人最愛的"二次元街區"，在自主內容創新方面有諸多突破。同樣的例子還有北京·中關村ArtPark，這座地處中關村商圈核心區域的項目，盡管坐擁絕佳的區位條件和客群資源，卻囿于原業主經營能力的匱乏和規劃設計的缺陷，長期未能施展潛力。在2019年完成對本項目的并購后，光大安石在國內外頂級建筑規劃專家的鼎力協助下，以及在對周邊消費者、居民及辦公人員的深入調研基礎上，對項目整體進行了重新定位和規劃設計，旨在通過優化建筑功能、激活公園場景、重塑城市界面等方式喚醒城市空間的價值，打造一座人與城市和諧共生、商業空間與自然空間交融互動的新型商業旗艦，為北京建設國際消費中心城市的宏大藍圖獻禮。
如果說實現中關村核心區的脫胎換骨是光大安石的使命感，綠色、人文、藝術理念貫穿始終是光大安石的恒心，那么為城市創造價值則是光大安石發展歷程中不變的初心。這樣的項目，在光大安石十余年的資產管理實踐中比比皆是。
"整個過程是很難的"，但陳宏飛堅持，要考慮最佳用途和運營成效，即使選擇最難的方案需要動規劃、完成合法合規的流程、進行大規模整改，也要啃下定位、設計等多項"硬骨頭"。光大安石要做的，就是看做了多少價值提升，"做難而正確的事，才能體現我們對資產增值和城市發展所做的貢獻，同時力求在當下展示未來，為投資人帶來穩健的長期回報，最終也會使我們自身更有價值。"選擇做難而正確的事，一方面是行業環境和市場因素使然，另一方面則是光大安石團隊自身堅持的企業文化。當被問及領導風格時，陳宏飛坦承自己不像"領導"，他更喜歡將自己描述為一群志同道合的伙伴中的一員，與團隊在彼此信任的環境下共事，"只有團隊里每個人都有其他人能力所不及的價值，大家才有必要在一起共事"。優秀的人聚合在一起專注潛行，陳宏飛認為企業和個人亦是互相成就的，所追求的均為創造價值，"想要干好這樣的事，需要一個文化，熱情和興趣使然才能激發創造力，生產出有藝術性、有想象力的東西。"作為外資基因與央企平臺的結合，光大安石不僅擁有較強的市場化風格，也在團隊文化上表現出扁平化管理、試錯優選、結果導向等優勢。談及當初選擇金融行業的契機，陳宏飛開玩笑說，這是因為覺得自己與同學相比不擅長形象思維，而金融專業又恰好給了他獎學金。在入行金融后，陳宏飛早年在建筑專業的經歷仍有影響，這體現在他對項目改造的審美和理念有著更感性的追求。歷經14年飛速發展，如今的光大安石已有不少成就。截至2021年6月末，通過各種機會型、增值型基金，光大安石累計管理規模超過1270億人民幣，已成功退出超過812億投資、逾123個項目。光大安石旗下大融城以"核心城市+區域聚焦"策略，已在上海、北京、西安等11座城市布局21個項目，管理項目面積超過220萬平方米。在"大融城"之外，光大安石還在寫字樓業態上拓展新的品牌。對此，陳宏飛強調："寫字樓也是需要經營的，并非只要地段好租金低就有競爭力。"2021年5月，光大安石在上海發布寫字樓資產管理體系Wellbeing，服務體系覆蓋光大安石旗下位于上海和北京的多宗寫字樓項目，致力于為入駐企業帶來優質辦公體驗。以位于上海市楊浦區大連路總部開發集聚區的光大安石中心為例，憑借Wellbeing寫字樓資產管理體系的優質服務，項目現已經吸引4家500強企業總部入駐，出租率近90%。問及過去一年金融行業的情況，陳宏飛坦言："去年確實是很有挑戰性的一年"，包括新冠疫情、市場波動、政策調控和監管措施等，對行業都有所影響。整頓陣痛中，行業整體呈下滑趨勢，"作為地產資管公司，也要跟著開發商一起走過難關"。但陳宏飛認為，長期看這是必經之路。"轉型成功的企業會從低谷里走出來，要更專注在運營、管理這些細節。到市場成熟時，誰有真功夫，誰就有市場。"光大安石當下的公司策略是謹慎擴張，控制規模。盡管在我們看來，在市場面臨沖擊的今天，光大安石已經獨步市場，但陳宏飛并不認同："我們在產業鏈整合上有一定的領先優勢，但各個領域都和優秀企業有巨大差距，行情不好的時候，也是光大安石練內功的時候。"為建立風險壁壘和提升經營收益能力，光大安石會在核心資產穩固的情況下，通過在資產管理領域不停探索創新模式來構建領先的競爭力，這些能力是大部分機會型基金缺乏的，也是長期機構投資人所青睞的。在中國募投環境尚未成熟的當下，外資經驗本土化、光大系股東的堅強后盾、團隊持續的運營熱情與創意等，皆是光大安石能如此耐心專注于長線經營的優勢所在。但要獲得投資者的信任與耐心，于光大安石自身而言，聲譽是最為重要的。陳宏飛直言："我們最在乎的就是長期的口碑。"對規模沒有過高的追求，光大安石想做的是做好每一單項目，頗為"較勁"地去證明自身價值所在。至于擴大投資機會，陳宏飛表示"中國市場很活躍，供求關系變化太快，我們的關注點在對各產業鏈核心能力的打造上"，不過他也認為短期內購物中心有更多的可能。原因有二，其一是區別于寫字樓，購物中心受規劃供應調整和周邊市場價格戰影響相對小；其二是購物中心處于運營困境的比較多，機會也較多。在存量資產時代，除在一、二線深入布局以外，光大安石還看好大灣區，其中包括江門、佛山、東莞等三線城市。對于光大安石而言，大灣區、長三角、北京、成渝是較為看好且熟悉的區域；再向外拓展，光大安石在武漢、合肥、鄭州、西安等地也正在尋找合適的機會。以下為觀點地產新媒體對光大嘉寶總裁、光大安石董事長兼首席執行官陳宏飛先生的采訪實錄：觀點地產新媒體：近幾年來，越來越多房地產企業出現債務違約等現象，監管政策方面也相繼出臺了"三道紅線"、"集中供地"等，當下要適應新的形勢，光大安石的應對措施是怎樣的？會否有新的市場機會？陳宏飛：我們應對的措施就是放緩擴張速度，但新冠疫情疊加地產調整陣痛期，市場也出現了很多收購和委托管理的機會。
另一方面，國內的銀行等金融機構會漸漸理解長期收益的價值。資本對于資產的介入盤活和證券化，都需要專業的團隊、手段和商戶的信任，從業機構、銀行、券商乃至散戶，都要理性地看待問題，整個市場還有待訓練。
不動產資產證券化產品作為一個金融工具，其價值源于經營所產生的凈現金流，市場需要基于了解社會真實回報率來正確認識它的價值。觀點地產新媒體：光大安石此前一直對標黑石集團，您認為黑石最值得學習的地方是什么？但現在也有人認為，光大安石的發展模式和黑石越來越不像了，您認同嗎？陳宏飛：我們的策略"購買-修復-出售"借鑒了黑石地產部門的理念，但黑石總體上金融交易屬性更強，而我們的運營屬性更強，重視項目的重新定位、設計改造、重新招商運營等，然后再找合適時間點退出。光大安石買入的資產一定是有瑕疵的，經調整好了以后再考慮賣。而且我們刻意地選擇有挑戰、有難度的項目。為什么要這么做？因為我們要做難而正確的事，把功夫下在資產買進和賣出之間，在資產提升的過程中創造價值；容易的事情門檻低、競爭的人多，就會產生風險。我們在介入資產的時候，最看重的不是擇時，而是在運營管理周期內提升資產的價值，而且要提升到極致。我們更新改造不良資產，通過各種調查、研究，會盡全力釋放項目的最佳用途。例如，光大安石中心最早也是爛尾項目，目前租金卻相比周邊高出不少，出租率也能達到接近90%。這是因為一開始定位設計便嚴格要求，同時又給租戶提供超過物業管理、寫字樓管理的服務，通過光大安石的Wellbeing體系為資產管理賦能，為租戶們提供深層的服務，營造社群和舒適環境。楊浦區的世界500強總部為數不多，但光大安石中心現已經有4家500強總部入駐。通常來說，市場普遍認為寫字樓是不需要經營的，只需要提供物業和租賃服務就可以了；但光大安石在經營上是有熱情的，企業的文化基因決定了光大安石要通過服務來創造資產的價值，也因此收到了回報。改造項目比新建項目要難得多，其中周期、成本并不完全可控。但我認為，一個城市特別需要有更新的能力，我們也正因為訓練了這樣的能力，所以才有安全感。盡管現在行情不好，但光大安石這個手藝是持續有價值的，我們的金融屬性沒有運營屬性強。觀點地產新媒體：光大安石未來主要布局方向是哪些區域？投資類型中商業仍然是光大安石的主力，除了商業之外，會考慮加大其他類型產業的投資嗎？陳宏飛：我們現在還是認為珠三角、長三角、北京和成渝是好的區域，這也是我們最熟悉的市場。我們也在武漢、合肥、鄭州、西安等城市尋找進一步布局的機會。資管屬于服務業，只要人口基數大、有增長且消費活躍，這樣的區域就可以進，資本還是跟著人走。在投資配置比例上，目前綜合體和商業各占30%以上，剩下的是寫字樓、批發市場、酒店、公寓、物流和產業園區等。短期內可能購物中心投資機會更多，因為購物中心不像寫字樓受周邊價格戰影響，而且目前處于困境的購物中心很多，因此投資機會比較多。值得一提的是，光大安石并不盲目追求規模，主要是尋找合適的機會，考慮綜合收益率，并專注做好每一個項目。陳宏飛：中國的募投環境還在走向成熟的過程中，資管公司背后確實需要實力強勁的股東，光大控股給了光大安石很重要的支撐，這也是我們可以專注于長線經營資產的原因之一。
觀點地產新媒體：領導企業在行業內深耕發展，如何保持一顆平常心？團隊管理和個人生活，您是如何調節的？
陳宏飛：其實去年是很有挑戰性的一年。年初發生了新冠疫情，而后是市場部分企業信用債違約、政府加強房地產行業監管等，雖然行業整體仍在增長，但也受到不同程度的影響。在市場下行的時候，市場參與者的壓力普遍比較大，各種壞消息都多，我們就更要專注運營、管理等細節，這是因為等市場轉暖的時候，誰有這個硬功夫，市場就是誰的。因此，越是低潮時期光大安石越要練功，打磨好獨門手藝，做到耐心、穩妥地處理每一個項目，然后把它做到最好。要想干我們這個事情，需要一種文化，每一個人都有熱情，能夠自由地發揮激情和創意，這并不依靠成文規則或者指導手冊，而是一種潛移默化的企業文化。我們希望員工和平臺能夠互相成就，興趣和熱情是關鍵。我覺得自己不屬于傳統意義上的"領導"，更像是一群志同道合的伙伴中的一員，我給予伙伴充分的信任和發揮空間。金融行業高管的工作壓力普遍很大，我習慣把問題和成就都開誠布公地與同事、領導們討論分析，一起分擔和分享。
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原標題：
觀點與光大安石陳宏飛面對面：做難而正確的事
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