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三四線的利潤都在紙上,經營風險越來越大

陌爺地產圈 陌爺地產圈
2021-01-26 11:32 2649 0 0
投資標準不能一刀切,不能盲目降低,也無需頑固堅守!

作者:陌爺地產圈

來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

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三四線的利潤都在紙上

過去的2020年,市場無比艱難,先是一季度住宅銷售市場停滯,再是線上營銷甚囂塵上,恒大打折的輿論更是貫穿始終

潮水退去才能看出誰在裸泳,從住宅銷售端來看,一二線和三四線的市場表現也發生差異,一二線整體市場較為堅挺

基于此,黑天鵝給房企帶來的不安定因素讓大多數房企開始反思,一二線城市和三四線城市的投資邏輯需要重新復盤

于是下半年,不少房企開始翻涌一二線,更安全的市場、更牢靠的基本盤,靈活的公司開始對優質核心、快周轉跑流量的項目降低投資標準

對于三四線去化困難的項目,不同房企表現出不同的風格

一類是降價跑量,及時換倉或止損,這類企業相對靈活,面對突變的市場環境可做出迅速的反應,如旭輝、融創、金科等

另一類是把利潤留在紙面上,放在測算表里,只要我不降價,從算賬的角度我就不會虧

這一類房企面對市場變化,反應速度相對緩慢,是最容易高位站崗且融資成本低,主要以招商、保利等國有企業為代表

02

嚴守投資標準,只會錯失投資機會

投資標準是每家房企發展的標尺,標準的松寬也決定了項目獲取能力與賬面盈利能力

未來3到5年,一二線和三四線將會進一步分化

房企需要積極轉變思路,不僅是操盤思路上,也在于投資思路的轉變

會出現以下兩種情況:

(1)投資標準過高

一二線如北上廣深杭等處于充分競爭的市場環境,疊加市場的安全性,市場平均利潤就會相對較薄

堅持投資標準只會出現兩種情況,要么硬拔指標,做到賬面滿足,然后自欺欺人

要么被逼到三四線尋找投資機會,承擔更大的市場風險

一旦市場有變,同樣地,利潤指標還是留在了紙上

(2)投資標準過低

這一類房企一般在土地市場出價較猛,地塊獲取概率大,但是賺不到錢

市場一變,管他一二線還是三四線,都是賠本賺吆喝,經營風險極大

所以,對房企而言,別讓三四線的利潤放在紙面上,也不要錯過一二線優質項目的投資機會

關鍵在于得理解市場,順應周期,投資標準不能一刀切,不能盲目降低,也無需頑固堅守!

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 三四線的利潤都在紙上,經營風險越來越大

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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