杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID:Property-Market)
有朋友會繼續說，你就沒自己主見？比如你應該長期看多啊，這樣流量也更多。
一般我耐心解釋：
第一，我主要也不靠這個賺錢，犯不著討好誰；
第二，房地產這東西很重要，在多數正常國家都是支柱產業，我國更是，但結合我國各種情況，長期回報率確實不咋地，我不能為了討好人、為了流量，鼓吹買房永遠發大財；
第三，短期行情是政策決定的，反正就是夜壺，需要時高潮一下，暫時不需要打壓也可以，比如2021年有幾個月。
說到今天重點了，夜壺登場，各種消息、救市政策此起彼伏：
比如國統局最新數據，1月房價環比下降的城市減少。 4大行同步下調廣州地區房貸利率。 多地剛需首付比例最低可以兩成，比如最新佛山非限購區域。 2022年北京第一輪集中拍地，好像方方面面總體還可以……
那么，炒房派又該笑了？杠桿地產思考總結了一下，有這樣幾點判斷。
1、樓市最壞的時候過去了，1月數據其實反倒很有意義。國統局數據很說明問題，2022年2月21日，國統局70城商品住宅銷售價格變動情況數據披露，2022年1月份商品住宅銷售價格環比降勢減弱，同比漲幅總體回落。
具體來說，1月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市，分別有39個和55個，比上月分別減少11個和8個。
注意，也就是房價降的城市在減少。
有朋友會說，1月份接近過年，今年返鄉置業潮沒有出現，1月總體成交也不咋地，樣本意義不大。
恰恰杠桿地產覺得，這個數據變化意義很大。
當然這也不值得特別慶祝，畢竟環比下降的城市數字依舊很高。
房價總趨勢，遠遠談不上回暖，只能說最壞的時候過去了。
2、廣州降低房貸利率確實是個信號。注意，不是小銀行，是四大行，因此信號意義顯著。
刺激人買房，降低人購房成本，這是特別實在的。誰不想低成本啊，特別是按揭借錢購房的朋友。
是個人都知道，爽死了。此前也有一些城市房貸利率其實在往下，但是城市體量、檔次廣州這樣的，還是很值得說。
對了，說到這里，2月LPR報價“按兵不動”，杠桿地產多說一下。
而在2021年12月和2022年1月份連續兩次LPR報價中，1年期連降，5年期降1次，以上LPR合計分別下降了15個基點和5個基點。
根據LPR報價規則，LPR由兩部分組成，即公開市場操作利率與加點，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率。
公開市場操作沒有變化，因為我們之前已經預測2月不會動。
此前，我寫文章總結過，美聯儲加息前是窗口期。
降息當然無小事，看需要吧。
總的來說，降息的可能還是有；特別降準，我覺得概率不小。
4、因城施策降低首付等還會很多，不值得驚訝。上周媒體報道，山東菏澤工行、建行、農行自 2月14日起，名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執行20%。
同時還有傳聞重慶的，不過沒菏澤那么明確，有點似是而非。
說回重慶，其實重慶一些縣區以前對剛需首套最低就可以做到2成，可以說不算新聞。
當然，合法合規的2成、3成和變相操作1成甚至更低，那是兩回事。
意識到這一點，對于我們理解目前的形勢很有意義。
這是被支持的。
各項政策、多地的同步調整，才能形成合力扭轉趨勢，這是上頭和地方都需要的。
回溯一下，2016年，央行及銀監會通知，對不實施“限購”措施的城市，居民首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上執行最低首付比例25%，可向下浮動5個百分點。
這是就是杠桿地產上文說的，20%首付此前在一些地方長期就是。
當然，國內各地首付比例以最低 30%為主。
唯一懸念，在政策許可范圍內，首付比例降低政策，會不會出現在二線城市？
如果這樣，那就是不得了的事。這個懸疑很有意思，這其實反映經濟有多著急。
可喜的是，總體基本面在逐步恢復。比如北京2022年第一輪集中供地，土拍熱度有所回升。
18 宗地塊中，17塊完成出讓，成交總價480.23億元，整體溢價率 4.5%，流拍率 6%，市場熱度較 2021年二三批次有所回升。
邊際轉暖，算是給市場傳遞積極信號。
非限購城市，總體穩定有望。三四五線城市如上文所述，政策將有進一步轉松的空間，但怎么成功救市還需要觀望。
那會兒，杠桿地產就是太相信這樣不好，每天說要克制。當時是過了，為后來埋下苦果，貽害至今。
后來開始糾正，甚至2021年糾正得特別猛，一堆房企躺下……
盡管上文以及各種信息我們知道，救市緊鑼密鼓，但是從最高表述看，風向底線依舊是“不炒”。
主要關鍵詞是 “房住不炒”、 房地產行業/企業風險防范和化解、促進房地產業良性循環、保障性住房建設、城市更新。
房住不炒仍是政策主基調，明白這一點，我覺得就夠了。
我說再多，我們說再多，不如上頭說一句話，聽不懂的人當然要吃虧。
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