作者：陌爺

來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID:gh_6e6c6fd48723)

行業(yè)大環(huán)境不好，負(fù)面消息滿天飛，這家傳暴雷，那家傳裁員，市場的恐慌情緒持續(xù)蔓延。

房企的真實(shí)健康度到底如何？財務(wù)狀況到底如何？前50強(qiáng)房企是很好的觀察樣本。

今天給大家分享一篇21世紀(jì)資管研究院出品的文章，真實(shí)反應(yīng)50強(qiáng)房企的財務(wù)基本面。

哪些很穩(wěn)？哪些很懸？一目了然。

先來看一張圖片。

這份研究報告從資本構(gòu)成、資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力、融資能力、償債能力五大維度設(shè)置了具體的打分指標(biāo)和權(quán)重，通過對五大維度超過40個四級指標(biāo)進(jìn)行打分并按權(quán)重統(tǒng)計得出TOP50強(qiáng)房企財務(wù)抗風(fēng)險能力得分并據(jù)此排名。

根據(jù)綜合打分結(jié)果，今年8月份的最新數(shù)據(jù)顯示，財務(wù)方面抗風(fēng)險能力最強(qiáng)的三大房企為龍湖集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展有限公司。

而排名靠后的房企有祥生控股（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“祥生控股”）、新力控股（集團(tuán)）有限公司、中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱鐵建房產(chǎn)）、正榮地產(chǎn)等。

1、資本構(gòu)成：新力控股、祥生控股、陽光城集團(tuán)等資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)偏弱 

TOP50強(qiáng)房企資本構(gòu)成抗風(fēng)險得分最高的三大房企為中國海外發(fā)展有限公司、華潤置地有限公司、龍湖集團(tuán)控股有限公司。排名靠后的房企有新力控股、祥生控股、鐵建房產(chǎn)、陽光城集團(tuán)股份有限公司等。

新力控股負(fù)債結(jié)構(gòu)得分較低，總負(fù)債中流動負(fù)債占比以及有息負(fù)債中短期有息負(fù)債占比均不低，分別為82.2%、45.2%。

祥生控股則負(fù)債結(jié)構(gòu)不太合理，短期有息負(fù)債占比較高，同時總資產(chǎn)1726.56億，不到2000億，凈負(fù)債率今年2季度末雖然降到100%以下，但依然達(dá)96.57%，逼近紅線，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得分也不高。

陽光城集團(tuán)股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率等指標(biāo)不低，去年末和今年6月末資產(chǎn)負(fù)債率分別為83.18%、83.65%，高于相對應(yīng)的測評企業(yè)中位數(shù)74.79%、75.33%。今年6月末陽光城集團(tuán)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78.19%，高于70%的監(jiān)管紅線。同時今年6月末公司的流動負(fù)債占比、有息債務(wù)占比分別為76.23%、30.82%，均高于相對應(yīng)的測評企業(yè)中位數(shù)70.86%、18.86%    

2、資產(chǎn)質(zhì)量：寶龍地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)等資產(chǎn)質(zhì)量相對較弱

從資產(chǎn)質(zhì)量抗風(fēng)險能力得分來看，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)、榮盛發(fā)展、世茂集團(tuán)的得分最高，保利置業(yè)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等得分較低。                                          

寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)流動性較差、現(xiàn)金充足程度較低，去年和今年上半年存貨增長率均不低，分別達(dá)34.52%、43.88%，存貨積壓使得存貨周轉(zhuǎn)率明顯下降，從去年的0.41下降到0.2。公司現(xiàn)金流承壓，去年和今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，處于凈流出的狀態(tài)，去年凈流出120.13億，今年上半年凈流出52.97億。 

保利置業(yè)集團(tuán)的現(xiàn)金充足程度也較低，2019年和2020年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，分別為凈流出42.02億、51.19億。同時公司的存貨周轉(zhuǎn)率明顯偏低，只有0.08次，低于測評企業(yè)中位數(shù)0.11次。 

3、盈利能力：大多房企營收同比回升，電建地產(chǎn)表現(xiàn)墊底，利潤水平延續(xù)下行趨勢

截止今年8月末，Top50家房企在盈利能力上表現(xiàn)，只有電建地產(chǎn)一家抗風(fēng)險表現(xiàn)“一般”，其余的房企盈利表現(xiàn)較為優(yōu)秀。超五成房企的盈利抗風(fēng)險等級為”很強(qiáng)“。 

觀察電建地產(chǎn)近5年的利潤水平可以發(fā)現(xiàn)，公司凈利潤一直呈下降趨勢，且在今年上半年跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，電建地產(chǎn)歸母凈利潤從2018年的7.51億，一路下滑至2019年的1.29億，2020年勉強(qiáng)盈利0.45億，今年上半年甚至虧損4.08億。去年電建地產(chǎn)營收就開始下滑，今年上半年營收更是下滑35.7%。 

4、融資能力：超3成房企融資抗風(fēng)險能力一般，境內(nèi)外無新發(fā)債系主要緣由 

從前50強(qiáng)房企融資能力表現(xiàn)來看，截至今年8月末，top50房企中，保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、龍光集團(tuán)、萬科、碧桂園等房企融資能力較強(qiáng)，無論是融資規(guī)模還是融資渠道，受到的影響有限。而大華集團(tuán)、綠城中國、新力控股等房企則融資能力較弱。 

5、中鐵建房產(chǎn)、富力地產(chǎn)2家依然處于“紅檔” 

截至今年6月末， “三道紅線”全踩（現(xiàn)金短債比寬口徑，計算公式：現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物/短期有息債務(wù)）位于“紅檔”的TOP50房企有鐵建房產(chǎn)、富力地產(chǎn)。

2018年、2019年、2020年連續(xù)三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)的TOP50房企有綠城中國、中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱正榮地產(chǎn)）等。

6、償債能力：房企償債能力分化，鐵建房產(chǎn)、電建地產(chǎn)和中交房地產(chǎn)得分較低 

有8家TOP50房企在今年上半年實(shí)現(xiàn)降檔。但也有少數(shù)TOP50房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率今年上半年還在繼續(xù)增加，比如金地集團(tuán)、新城控股、中駿集團(tuán)控股、中交房地產(chǎn)集團(tuán)等。

從Top50房企的償債能力來看，龍湖集團(tuán)和華潤置地、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、招商局蛇口等房企的償債能力較強(qiáng)，償債能力得分較低的房企有祥生控股、正榮地產(chǎn)、美的置業(yè)、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)、富力地產(chǎn)、鐵建地產(chǎn)、電建地產(chǎn)等。 

7、江蘇中南建設(shè)、鐵建房產(chǎn)、電建地產(chǎn)等房企利息保障程度較低 

從利息保障程度來看，有34家房企抗風(fēng)險等級在“一般”及以上，也有16家房企表現(xiàn)較差，其中鐵建房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、江蘇中南建設(shè)等3家房企該指標(biāo)表現(xiàn)“極弱”。 

8、祥生控股、濱江集團(tuán)鐵建房產(chǎn)等流動性還本付息能力較弱 

流動性還本付息能力主要考察的是房企短期償債能力及流動性壓力。從該指標(biāo)得分來看，得分較高的房企有龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等，表現(xiàn)“較弱”的房企有14家，包括鐵建房產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、中駿集團(tuán)等。

得分更低的還有祥生控股和杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司。 

9、中交地產(chǎn)內(nèi)生現(xiàn)金流對存量債務(wù)保障能力較弱，正榮等得分也很低。 

對TOP50房企的存量債務(wù)保障能力指標(biāo)進(jìn)行對比分析后發(fā)現(xiàn)，抗風(fēng)險級別在“較強(qiáng)”及以上的共19家，占比約40%。但整體上，存量債務(wù)的保障能力偏弱的房企仍占大多數(shù)，其中表現(xiàn)“一般”的18家，“較弱”級別的12家，中交房地產(chǎn)集團(tuán)存量債務(wù)保障能力“很弱”。此外，正榮地產(chǎn)、鐵建房產(chǎn)、美的置業(yè)和禹洲集團(tuán)等得分也較低。 

正榮地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流對總負(fù)債和有息債務(wù)的覆蓋比近年來也一直為負(fù)，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額已經(jīng)連續(xù)5年為負(fù)，今年上半年才轉(zhuǎn)正。 

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 50強(qiáng)房企，哪幾家很危險？