作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年1月29日，恒大物業(yè)宣布以人民幣15億元總對價(jià)，收購寧波市雅太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)。通過本次收購，恒大物業(yè)在管面積將超過3.8億平方米。 

在當(dāng)時(shí)，恒大物業(yè)表示，通過收購事項(xiàng)，可與集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)態(tài)類型及業(yè)務(wù)布局相互補(bǔ)，鞏固既有優(yōu)勢地位，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，加快公司全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈布局覆蓋，創(chuàng)造更大價(jià)值空間。 

之后一個(gè)月不到，2021年2月23日，在毫無征兆的情況下，碧桂園服務(wù)和藍(lán)光嘉寶服務(wù)雙雙發(fā)布短暫停牌公告，隨后，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，以交易總價(jià)暫估48.47億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股份。 

一方是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)顯得特立獨(dú)行又風(fēng)頭正盛的碧桂園服務(wù)，另一方是頭頂中國西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光環(huán)的藍(lán)光嘉寶服務(wù)，這筆收購案可以算是中國物業(yè)史上罕見案例，其暫估48.47億元的價(jià)格也創(chuàng)下當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)的收購記錄。 

隨著以上兩起大型物業(yè)收購案的出現(xiàn)，一定程度上意味著物管行業(yè)的整合已經(jīng)開始由大中小物業(yè)并立的“春秋時(shí)代”進(jìn)入了大型物企、上市物企之間互相吞并的“戰(zhàn)國時(shí)代”，從而將市場爭奪推向白熱化。 

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至今不足半年的時(shí)間里，物管行業(yè)收并購總金額已近133億元，超過了2020年全年的100億元。 

不僅如此，從各大并購案的平均交易金額來看，2021年收并購事件的平均交易金額達(dá)6.98億元，即使除去了碧桂園服務(wù)并購藍(lán)光嘉寶服務(wù)的48.47億元，平均交易金額仍達(dá)4.67億元，較2020年2.85億元有大幅提升。 

這在一定程度上也表明了2021年物業(yè)兼并事件中，被收購方的平均規(guī)模比2020年更大。

表：2021年以來部分物業(yè)并購事件

資料來源：CRIC整理

具體來看，2020年以來收并購總額排名前十的物管，分別為碧桂園、融創(chuàng)、恒大等，基本都是行業(yè)龍頭企業(yè)。其中，碧桂園自2020年以來，先后收購了合富輝煌、城市縱橫傳媒、滿國康潔、福建東飛以及藍(lán)光嘉寶的股份，總金額達(dá)到了97億元，是所有物管企業(yè)中收并購最積極的，其收購金額高出排第二位的融創(chuàng)服務(wù)一大截，遙遙領(lǐng)先。

表：2020年至今物管企業(yè)收并購總額TOP10

事實(shí)上，物管行業(yè)收并購的加劇，一定程度上與龍頭物企完成了IPO導(dǎo)致的資金實(shí)力加強(qiáng)直接相關(guān)。 

2020年以來，新登陸港交所的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到21家，當(dāng)中包括恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)以及華潤萬象生活等規(guī)模較大的物企，這些企業(yè)的IPO所得凈額都超過了60億港元，其中華潤萬象生活更是超過了120億港元。 

在這些企業(yè)的招股書中披露的募集資金用途，基本上60%左右的資金會用于收并購，因此可以說IPO的成功直接給龍頭物企的收并購補(bǔ)充了大量“彈藥”。

圖：2020年至今新上市物管企業(yè)IPO所得凈額（單位：億港元）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

除了新上市的物管企業(yè)通過IPO獲得了大量的資金之外，其他的物管企業(yè)也通過母公司的支持以及增發(fā)配股等方式補(bǔ)充了資金以把握收并購機(jī)會，比如綠城服務(wù)和永升生活服務(wù)都在2020年6月分別配股融資了27.14億港元和15.6億港元，碧桂園服務(wù)也在2020年底配股融資了77.85億港元。

截至2020年底，已經(jīng)上市的物管企業(yè)中持有現(xiàn)金超過20億的就有24家，整體來看這些龍頭物企的持有現(xiàn)金較為充足，足以繼續(xù)支撐2021年的高強(qiáng)度收并購行動。而進(jìn)入2021年后碧桂園服務(wù)和雅生活又在5月份分別配股融資了104.88億港元和32.59億港元，進(jìn)一步補(bǔ)充了企業(yè)的資金，下一步可能會有更加積極的動作。

圖：2020年底部分持有現(xiàn)金超過10億的物管企業(yè)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

近年來，隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂，相比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，物管行業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)健，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對較低，同時(shí)盈利能力也較為穩(wěn)定。從目前上市的物管企業(yè)2017-2020年的加權(quán)平均毛利率和凈利率來看，近年來物管行業(yè)的毛利率和凈利率都保持著穩(wěn)步上升的態(tài)勢。與此同時(shí)，據(jù)CRIC監(jiān)測，2020年典型上市房企的毛利率下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%，凈利率也已下降至10%。 

一方面是盈利能力不斷承壓的開發(fā)業(yè)務(wù)，一方面是盈利能力穩(wěn)步上升的物管業(yè)務(wù)，這也不難理解各大房企對物管行業(yè)積極布局。 

由于物企的營收主要源于對已有項(xiàng)目收取的物業(yè)管理費(fèi)以及增值服務(wù)的收益，因而對物企而言擴(kuò)大其在管面積規(guī)模就等于增加營收和利潤，這也成為了物管企業(yè)進(jìn)行收并購的直接動力。

圖：2017-2020年物管企業(yè)盈利能力

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC整理

此外，在“房住不炒”的總體政策基調(diào)和“三道紅線”的融資監(jiān)管之下，部分踩線房企在監(jiān)管壓力下開始選擇出售物業(yè)板塊以回籠現(xiàn)金，這也給物管行業(yè)的收并購市場提供了更多的標(biāo)的資源，比如藍(lán)光發(fā)展將持有的藍(lán)光嘉寶股份出售給碧桂園服務(wù)，這也是行業(yè)內(nèi)首次出現(xiàn)1億平方米以上的物管企業(yè)的整合。

根據(jù)藍(lán)光發(fā)展的財(cái)報(bào)披露，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展凈負(fù)債率為92.93%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.65%，現(xiàn)金短債比為1.13倍。對照“三道紅線”的要求，藍(lán)光發(fā)展觸碰一道紅線，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率略高于70%。為了緩解償債壓力，藍(lán)光發(fā)展曾對股份進(jìn)行質(zhì)押。 

或許，藍(lán)光嘉寶服務(wù)自上市時(shí)就夾雜著較強(qiáng)的反哺地產(chǎn)的用心。上市以來，藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)一直是藍(lán)光嘉寶服務(wù)的最大股東，其持股比例基本穩(wěn)定在65%以上。而藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)正是A股上市公司藍(lán)光發(fā)展的子公司。由于國內(nèi)房地產(chǎn)融資受限，隨著H股全流通改革的推進(jìn)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)成為第一家實(shí)現(xiàn)1.15億內(nèi)資股轉(zhuǎn)股全流通的物業(yè)公司。

但是藍(lán)光嘉寶服務(wù)持續(xù)低迷的股價(jià)，似乎與拓展融資渠道的初衷逐漸背離。因此，在合適的時(shí)機(jī)出售部分股權(quán)，成為藍(lán)光發(fā)展快速回籠資金的選擇。 

除此之外，由于地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度也在提升，其下游物管企業(yè)通常也會在整合時(shí)被一并合并，比如在近期融創(chuàng)中國收購彰泰集團(tuán)的事件中，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)也同時(shí)開展了對彰泰服務(wù)的收購。

我們認(rèn)為，未來物管行業(yè)“大魚吃小魚”將成常態(tài)，在這樣的環(huán)境下，由于中小型房企旗下的物管企業(yè)通常依賴于母公司的項(xiàng)目輸送，自身發(fā)展很大程度上也會受到關(guān)聯(lián)房企的規(guī)模限制，中小物管企業(yè)的處境越發(fā)艱難。 

同時(shí)，由于龍頭物企近年來加快了第三方外拓步伐，市場競爭更加激烈，中小物企很難在各類投招標(biāo)中勝出，進(jìn)一步限制了規(guī)模的擴(kuò)張。 

在中小物企受到越來越多的限制下，對于中小物企而言，如果能夠保持較高的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主口碑，或許能夠獲得更多投資者的青睞，從而獲取更大的發(fā)展空間。

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原標(biāo)題： 物管行業(yè)收并購金額已超2020年全年，房企物管前途分化