觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
以一個合適的價格剝離轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務，不僅能夠緩解債務壓力，更能夠聚焦家居等核心業(yè)務的發(fā)展。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2020年9月8日，紅星美凱龍的秋季大會上，車建新說，貫穿紅星美凱龍34年發(fā)展歷程始終的，就是“危機感”三個字。
紅星美凱龍突然爆出的地產(chǎn)資產(chǎn)出售，或許正是度過危機的一種方式。
據(jù)3月28日晚報道，紅星美凱龍集團與遠洋資本完成簽約，將旗下紅星地產(chǎn)打包出售給遠洋資本，接盤價格約為200億元。
隨后，觀點地產(chǎn)新媒體分別向紅星地產(chǎn)、遠洋資本內(nèi)部人士核實，雙方均未否認，但也并未對外透露更多。
據(jù)了解，遠洋資本的定位是集團旗下獨立的投融資平臺，負責住宅、開發(fā)以外的產(chǎn)業(yè)投資、融資業(yè)務。經(jīng)過幾年的快速發(fā)展、戰(zhàn)略定位調(diào)整，遠洋資本已發(fā)展成為專注于從事另類資產(chǎn)管理的專業(yè)機構(gòu)。
那么，收購紅星地產(chǎn)之后，是否會與遠洋地產(chǎn)展開合作？將會如何整合？對相關(guān)疑問，遠洋資本并未有明確回復，稱相關(guān)細節(jié)會稍后披露。
200億交易
報道援引知情人士的消息稱，紅星美凱龍集團轉(zhuǎn)讓紅星地產(chǎn)的原因是資金緊缺，因此將旗下優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務板塊紅星地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
其實，此次出售的紅星地產(chǎn)并不屬于上市公司紅星美凱龍，而是屬于紅星美凱龍控股集團有限公司旗下資產(chǎn)。
在紅星美凱龍集團旗下，上市公司紅星美凱龍負責自持家居商場，重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司則負責以百貨商場為主的城市綜合體，以及依托綜合商業(yè)業(yè)態(tài)的住宅項目開發(fā)。
一份募集說明書中能夠能為清晰了解紅星企發(fā)的發(fā)展情況：截至2020年9月末，紅星企發(fā)通過獨資、合作模式在全國各大城市開發(fā)并運營了72個商業(yè)地產(chǎn)及住宅、商業(yè)管理項目，總建筑面積為2645.57萬平方米。
自2009年起，紅星美凱龍集團開始進軍房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，在布局家居帝國的同時，依托家居廣場捆綁拿地，地產(chǎn)業(yè)務逐步擴張。
在商業(yè)地產(chǎn)及住宅銷售上，紅星企發(fā)對外出售物業(yè)主要包括城市綜合體中的住宅、寫字樓、SOHO、沿街商鋪及單一住宅項目。
截至2020年9月末，已完工商業(yè)地產(chǎn)住宅項目共18個，總可售面積為364.62萬平方米，已售面積337.86萬平方米。剩余未售部分主要是商業(yè)、尾盤、車位等，合并范圍內(nèi)剩余可售面積合計為839.89萬平方米。
另外，在建商業(yè)地產(chǎn)及住宅項目共計54個，可售面積1623.63萬平方米，已售面積899萬平方米，已售合同金額866.33億元，計劃總投資1313.55億元。
在觀點指數(shù)發(fā)布的中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單中，紅星企發(fā)旗下的上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司（紅星地產(chǎn)）于2017、2018、2019年銷售額分別為360.3億元、520億元及660.8億元，2020年銷售額小幅下滑至602.3億元，位列TOP100房企第64位。
“紅星地產(chǎn)算是規(guī)模中等的公司，地產(chǎn)集中化程度越來也高，非頭部的民營房企生存空間越來越小，控股公司現(xiàn)在顯然是不想做地產(chǎn)了。”一位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士稱，紅星地產(chǎn)較多項目位于三四線城市，也面臨較大的去化風險。
而在募集說明書中，紅星美凱龍集團披露了項目發(fā)展計劃。
截至2020年9月末，發(fā)行人在建家居商場項目10個，擬建家居商場項目3個，在建、擬建物流項目5個。截至2020年9月末，商業(yè)、住宅地產(chǎn)項目在建項目54個，擬建項目2個。
從紅星美凱龍集團的經(jīng)營情況來看，家居建材商場業(yè)務是公司的傳統(tǒng)強勢業(yè)務，業(yè)務收入主要包括：自營家居商場的租賃及管理收入，以及委托經(jīng)營管理家居商場的委托經(jīng)營管理收入，家居建材商場業(yè)務的兩大板塊營業(yè)收入占比合計42.03%，毛利潤占比合計60.73%，為集團的主要收入和利潤來源，投資性房地產(chǎn)總規(guī)模更是超過900億。
2020年受到新冠疫情影響，紅星美凱龍業(yè)績不容樂觀。據(jù)其發(fā)布的業(yè)績預警公告，2020年度，紅星美凱龍實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤17.11億元至19.71億元人民幣，同比減少56.0%至61.8%。
而住宅銷售亦是較為重要的營收來源，前九月貢獻收入63.98億元，占比35.9%。
數(shù)據(jù)來源：募集說明書、觀點指數(shù)整理
持有物業(yè)的推進需要大量資金支持，上述人士分析稱，紅星美凱龍集團持有較多自持家居商場和商業(yè)物業(yè)，以一個合適的價格剝離轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務，不僅能夠緩解債務壓力，更能夠聚焦家居等核心業(yè)務的發(fā)展。
上述知情人士續(xù)指，包括金科在內(nèi)的多家房企都參與過紅星地產(chǎn)盡調(diào)，最終由遠洋資本收購了紅星地產(chǎn)，而200億的交易對價屬于溢價出售。
債務之困
資產(chǎn)的出售，難免與高企的債務相關(guān)聯(lián)。債券募集說明書中，能夠更清晰地看出紅星美凱龍集團的債務情況。
數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年末和2020年9月末，紅星美凱龍集團的負債總額分別為1083.93億元、1479.73億元、1680.96億元及1860.84億元，資產(chǎn)負債率分別為67.46%、71.86%、71.93%和72.95%。
截至2020年9月末，紅星美凱龍集團包含長期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債(有息部分)、應付債券、短期借款、長期應付款(有息部分)、其他非流動負債(有息部分)在內(nèi)的有息負債為909.8億元，占負債總額比例為48.89%。
據(jù)聯(lián)合資信相關(guān)評級報告數(shù)據(jù)，紅星美凱龍集團1年以內(nèi)（含1年）的有息債務規(guī)模達353.04億，而現(xiàn)金短期債務比只有0.55倍，現(xiàn)金類資產(chǎn)對短期有息債務的覆蓋程度較弱。
另一方面，受限資產(chǎn)較多也影響著紅星美凱龍集團的資產(chǎn)變現(xiàn)能力。同期，集團用于擔保融資受限資產(chǎn)賬面價值合計為1047.68億元，占紅星美凱龍集團總資產(chǎn)的41.07%，凈資產(chǎn)比例的151.84%。
實際上，今年3月就已傳出消息，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團股份有限公司正籌備赴港上市，估值預期約在120-150億元左右。
那么，為何旗下地產(chǎn)業(yè)務不分拆上市？一位業(yè)內(nèi)人士指出，目前A股依舊不允許地產(chǎn)企業(yè)上市及再融資，在港股上市的市值并不會高。
上市平臺亦面臨債務壓力，截至2020年9月底，紅星美凱龍賬上貨幣資金僅62.2億元，而一年期內(nèi)到期的非流動負債高達124.98億。
近年來，紅星美凱龍頻繁通過發(fā)債和非公開發(fā)行股票來緩解即將到來的償債壓力，其中40億元的股票定增方案已于3月1日已獲得證監(jiān)會審核通過。
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