既然業(yè)主方更關(guān)心的是NOI Yield，那它做到多少算是符合了業(yè)主目標(biāo)呢？有些公司要求3%-5%，有些公司要求6%，也有些公司要求8%，到底誰(shuí)的做法更合理呢？

前面提到，資產(chǎn)管理者會(huì)把NOI Yield作為資產(chǎn)保值增值的度量衡，這是為什么呢？其實(shí)道理很簡(jiǎn)單：NOI Yield作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益率，反映了投資經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金流補(bǔ)償水平；這一補(bǔ)償如果能跑贏被占用的資本的機(jī)會(huì)收益，那資產(chǎn)就能實(shí)現(xiàn)保值甚至是增值。

關(guān)于這一點(diǎn)，其實(shí)還可以通過(guò)兩組公式簡(jiǎn)單的對(duì)比來(lái)進(jìn)行推導(dǎo)。我們知道：NOI Yield=凈營(yíng)業(yè)收入(NOI) / 投資成本(C)；而根據(jù)直接資本化法的估值公式，資本化率(CapRate)=凈營(yíng)業(yè)收入(NOI) / 資產(chǎn)價(jià)值(V)。兩組公式相除，我們會(huì)得到：只有當(dāng)NOI Yield大于了資本化率，資產(chǎn)價(jià)值才能跑贏投資成本。

那么，是不是收益率只要高于資本化率就行了呢？其實(shí)也不盡然，因?yàn)檫€有融資成本的問(wèn)題存在。設(shè)想一下，如果項(xiàng)目的融資利率很高，比如說(shuō)10%吧。那么，即便是NOI Yield跑贏了資本化率，做到5%，卻也很可能還不足以還本付息。因此，融資成本越高，對(duì)資產(chǎn)收益率提出的要求就越高。為了達(dá)到融資的正杠桿，NOI Yield還必須跑贏融資成本，也就是大于貸款常數(shù)這個(gè)指標(biāo)了。

還有一個(gè)問(wèn)題就是：NOI Yield與運(yùn)營(yíng)的時(shí)間息息相關(guān)，孤立地談收益率是沒(méi)有意義的。一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)3年運(yùn)營(yíng)做到6%的收益率，與經(jīng)過(guò)10年才做到，對(duì)于業(yè)主方的意義是截然不同的。做不動(dòng)產(chǎn)投資，時(shí)間是非常重要的因素。

衡量NOI Yield可以對(duì)標(biāo)資本化率與資金成本，那NOI Margin有沒(méi)有什么可以參照的標(biāo)準(zhǔn)呢？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題某種程度上說(shuō)也不難想。

因?yàn)椋琋OI Margin也可以通過(guò)單位面積的NOI除以單位面積的營(yíng)業(yè)收入來(lái)計(jì)算。其中，單位面積的NOI是可以通過(guò)項(xiàng)目的單方成本推算得到的，即：?jiǎn)畏絅OI = NOI Yield x 單方成本；而單位面積的營(yíng)業(yè)收入可以近似地認(rèn)為是攤銷了出租率、免租期、物業(yè)費(fèi)之后的年租金單價(jià)。

因此，我們可以把NOI Margin的計(jì)算公式變換為：NOI Margin = NOI Yield x 單方成本 / （年平均有效租金單價(jià) x 出租率）。那么，我們只要對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)的租金水平，就可以根據(jù)NOI Yield的目標(biāo)來(lái)得到對(duì)NOI Margin的要求。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)：一個(gè)項(xiàng)目如果周邊的平均有效租金大約5元/日/平米，市場(chǎng)上同類項(xiàng)目的空置率大約是15%；那么，假設(shè)項(xiàng)目的單方成本是2萬(wàn)，在資本化率5%的情況下NOI Margin合理的底限邊界就是5% x 20000 /（ 5 x 365 x 85%），即64.5%。

這么算下來(lái)相信大家都會(huì)發(fā)現(xiàn)：如果項(xiàng)目投資成本高或是市場(chǎng)租金水平偏低的話，那控制費(fèi)用結(jié)構(gòu)來(lái)提升NOI Margin就顯得尤為重要了。并且，租金回報(bào)率越低的項(xiàng)目，要想保證業(yè)主的投資回報(bào)，對(duì)NOI Margin的要求就越高。因?yàn)椋饨鸹貓?bào)率=單位租金 / 單方成本，上面的公式可以變換為：NOI Margin = NOI Yield / 含物業(yè)費(fèi)的租金回報(bào)率。

雖然，這只是數(shù)學(xué)上的一個(gè)推算。但不可否認(rèn)的是：NOI Margin必然是要求不低的一項(xiàng)指標(biāo)。在當(dāng)前租金回報(bào)普遍偏低的市場(chǎng)環(huán)境中，一些成熟的商辦項(xiàng)目，NOI Margin會(huì)做到70%-80%，甚至是更高的水平。

當(dāng)然，也不是說(shuō)NOI Margin高就一定是好事，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是可以通過(guò)壓縮費(fèi)用開(kāi)支來(lái)提高的。但是，如果沒(méi)有保障必要的費(fèi)用投入，是無(wú)法確保項(xiàng)目的持續(xù)收入和物業(yè)提升的。因此，還需要關(guān)注收入的凈額，也就是NOI能否達(dá)到要求。

最后還是要說(shuō)一下：無(wú)論是收益率還是利潤(rùn)率，僅僅只是反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果的指標(biāo)。從根本上來(lái)說(shuō)，做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，持續(xù)提升NOI才是確保業(yè)主目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。但作為資產(chǎn)管理者，我們需要能夠發(fā)現(xiàn)這些結(jié)果指標(biāo)反映出的問(wèn)題，而不只是被動(dòng)地接受考核，這樣才能做好項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)提升，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展。