觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
作為一家從出生就帶著基金血液的物流地產商，ESR管理層選擇與基金伙伴們不斷抱團，將ESR這塊蛋糕做得越來越大。
8月13日，ESR發布公告稱，將與APG、RECO兩位投資者簽訂一份合作協議，設立一個共同投資平臺。
觀點地產新媒體于公告獲悉，于2021年8月13日，ESR投資者、APG投資者及RECO投資者訂立一份共同投資平臺協議，以設立一個共同投資平臺（新中國發展平臺）。
新中國發展平臺是一個新的發展基金，初始資本承擔上限為合共10億美元，將投資于由ESR采購、開發和管理位于中國選定市場的倉儲或倉儲與工業混合用途物業。
ESR認為，新中國發展平臺進一步鞏固了集團與兩家領先機構投資者的關系，并使集團能夠進一步擴大在中國的投資，預計中國的物流市場將持續增長。
對于近兩年來增長迅速的ESR，這不過是成長路上又一筆助力，而幫手則是來自兩位老伙伴，歐洲養老基金APG，以及新加坡GIC旗下的RECO。兩者同樣是ESR的股東之一，APG持有公司6.9%的股份，而GIC持有公司5.96%的股份。
兩者與ESR在2020年便多次聯手。2020年3月份，APG、CPP和ESR成立10億美元開發合營企業ESR-KS II，在首爾和釜山都會區投資及開工業和倉儲物流資產組合。這是ESR與APG的第四次開發合作，
同時，僅在2020年，ESR與GIC便達成了4項合作協議，分別位于中國的5億美元、位于澳大利亞的7.59億美元以及位于印度的3億美元，還與GIC在澳大利亞成立了4.56億美元的核心增益基金合伙企業。
GIC作為曾經普洛斯的大股東，亞太區物流地產界最大的資金方，其也選擇在后起之秀ESR與普洛斯之間兩頭下注。而普洛斯身為物流地產界的絕對領頭羊，隨著ESR的窮追不舍，后者在亞太區的影響力已經絲毫不亞于曾經的老大哥。
其中，ESR極其善于利用資本的助力。作為一家從出生就帶著基金血液的物流地產商，ESR管理層選擇與基金伙伴們不斷抱團，將ESR這塊蛋糕做得越來越大，其在收并購上也比普洛斯要大膽得多，而華平的角色則顯得尤為重要。
2011年，華平投資集團與沈晉初、孫冬平共同成立 “易商”，主要在中國、韓國等地提供現代化倉儲設施服務，隨后與紅木合并成立“易商紅木（ESR）”，華平成為ESR的聯合創始人。
在成立之時，依靠華平撒下的第一桶金，ESR成功在國內打下了根基。在10年后的2021年，華平的又一次幫忙讓ESR成為了亞太地區最大的房地產及房地資產管理公司，并成為全球第三大上市房地資產管理公司。
這筆交易就是前文提到的價值336億人民幣（52億美元）的ARA收購案，剛發生于一周前的8月5日。
2016年，華平牽頭的ARA私有化協議中，華平就是后者的最大股東，并在2020年增持至48.7%的股權，此次將ARA售予ESR的協議便是由華平一手促成的。
截至2021年6月30日，ARA集團及其聯系人所管理的總資產達950億美元，該等基金投資于各種傳統房地產資產私募房地產信貸及基礎設施，并且通過其附屬公司 LOGOS 投資新興房地產資產，包括物流及數據中心。
ESR作為善用資本手段的代表，其在此次交易付出的現金僅僅為5.19億美元，分別以每股27港元的價格發行12.34億股代價股份，對應價值42.86億美元；還發行1.11億份代價VLN（將按代價股份轉換），合計3.87億美元。
在完成交易后，ESR的資產管理規模達到1290億美元，相當于亞太區第二大地產基金管理平臺的逾2倍規模。
此次ARA與ESR的強強聯合可以看作是一次資產注入，前者的利益相關方們大多獲得的是ESR的股票，而非現金回報，這也意味著越來越多人都寄望ESR的蛋糕越做越大。
ESR主席Jeffrey Perlman認為，近年來，電商的快速崛起、數字化轉型的加速以及亞太地區不動產的金融化等趨勢都大幅提升對物流地產和數據中心等新經濟地產的需求。
ESR的常規開發模式是利用第三方資本提供開發項目動工資金，并采取嚴謹的輕資產策略，以期達成開發項目竣工的目標。
ESR在2020年報中認為，疫情對電子商務的發展是有一定的推動，后者規模需求激增，加上冷鏈行業及新基礎設施發展，這些趨勢均進一步刺激物流地產市場需求。
在政府新發布的 “十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出，要建設現代物流體系，加快發展冷鏈物流，統籌物流樞紐設施、骨干線路、區域分撥中心和末端配送節點建設，完善國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設施條件等系列舉措。
物流地產界是“馬太效應”作為明顯的行業之一，資金會往頭部企業流動。在完成ARA交易后，ESR的新經濟資產管理規模將提升49%達到500億美元以上。
根據仲量聯行《2021年中國物流地產白皮書》披露，中國人均倉儲物流設施庫存不足1平方米，距離美國和日本近4平方米存在不小的差距，仍有較大的發展空間。
而隨著疫情的沖擊，國內進一步促進消費、擴大內需，構建國內大循環，物流地產作為零售供應量的重要一環，其2020年第三方規模達到3310億美元，2013至2020年間的復合增長率達到16.6%。
同時，巨大的消費需求也拉動了以數據中心為首的“新基建”，疫情加速了商業線上化的過程，數據中心是下一代通信技術（如5G、云計算、人工智能和物聯網）必不可少的基礎設施。
Jeffrey Perlman表示， ARA的附屬公司LOGOS在投資物流地產和數據中心方面具有獨特優勢和市場領先地位。ESR與LOGOS這兩個新經濟地產平臺的強強聯手，也將進一步鞏固和加強合并后公司在新經濟地產領域的領導地位。
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